房地产企业成本费用管理问题的探讨

○王亚楠

（山东鲁光信息工程有限公司 山东 济南 250101）

房地产企业成本费用管理问题的探讨

○王亚楠

（山东鲁光信息工程有限公司 山东 济南 250101）

现如今，房地产企业的成本管理问题逐渐引起了人们的关注，对房地产企业进行成本费用控制是目前企业最为重要的一项控制环节，是企业获得经济效益最根本的方法，对企业而言意义重大。本文首先对房地产企业成本费用问题进行了概述，其次阐述了房地产企业成本费用管理存在的主要问题，分析了房地产企业对成本费用进行管控的原因，并在此基础上，结合房地产企业目前的实际工作现状，有针对性地提出了一系列企业成本费用管理存在问题的对策与措施，具有一定的现实意义。

房地产企业 成本费用 成本管理 成本控制

对房地产企业进行成本费用的管控工作，是企业获取经济效益最根本的方法，开展房地产企业的成本控制工作，找出企业在成本费用方面所存在的问题，并积极采取一系列方法与手段来解决问题，对于企业降低成本、提升综合竞争力有着十分重要的意义。房地产企业在开发过程中会产生较多费用，会对企业的经济效益产生直接影响，所以，对房地产企业进行成本费用管理问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。

一、房地产企业成本费用问题概述

房地产企业成本费用类型较为繁杂，按发生时间分为获取土地阶段、开发建设阶段、转让及销售阶段；按开发产品种类分土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、待见工程开发成本；按成本费用项目分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、销售费用、财务费用和开发税费。想要进行一系列的投资分析与决策，最主要的依据就是企业成本费用项目的确定与构成。某一项目的全部成本与费用，要涉及到项目自始至终的全部过程与内容，是一项十分复杂、繁琐的系统工程。房地产企业的成本费用控制过程主要是指企业采取一系列科学、合理的管理方法与手段，对自身的人、材、机进行不断地优化与组合配置，从而最终实现企业以最少的投入取得最大的收益。项目全过程中发生的成本费用是由众多分过程与具体活动构成的，成本费用工作进行的好坏能够反映出一个企业运用资源的综合能力，对企业从上至下各个部门的工作都是一项考验。就目前情况而言，我国的房地产企业对工程项目的成本费用管理问题认识还不尽到位，在实际工作当中还存在着一些问题亟待解决。因此，房地产企业必须重视起自身的成本费用的管理与控制工作，做到先从思想上摆正观念，再从行动上提高企业的经营效率与经济效益，从而不断保障企业的健康、持久发展。

二、房地产企业对成本费用进行管控的原因分析

就目前情况而言，房地产企业面临着一定的困境，正是由于这些因素，致使企业不得不以成本费用为出发点，来提升自身的经济效益，乃至社会效益，最终提升自己的综合竞争力。这些因素主要表现在以下几个方面：政府对土地商业用途的供应量进行了限制，土地拍卖价格也在不断升高；面临竞争日益激烈的市场竞争环境，房地产企业相互之间的竞争也日趋激烈，为了获取到有限的土地，在一定程度上也抬高了地价；近两三年以来，我国一直处于通货膨胀的阶段，导致建材成本的不断上涨。同时，受国家宏观调控的影响，银行采取紧缩政策，致使很多房地产企业不能得到充足的资金，资金链较为紧张。正是由于上述因素的存在，房地产企业必须加强自身的成本管控工作，并以此为基础与核心，来不断提升企业的经济效益，乃至社会效益。

三、房地产企业成本费用管理的对策与措施

1、完善项目的成本管控工作

（1）土地征用与拆迁补偿费的控制。众所周知，土地成本在房地产企业的总体成本中占有比例是最大的，因此土地成本对整体项目的利润产生直接影响。就目前情况而言，我国的土地资源越来越稀缺，公民维护权益的法律意识越来越强烈，这都给拆迁工作带来了一定的阻碍。为了避免拆迁工作影响项目的总体进度，企业最好选取熟地来竞拍。如果是经由其他方式得到的开发权，那么一定要明晰土地使用权的归属问题，从而避免不必要的纷争。

（2）前期工程费的控制。企业向政府部门所缴纳的各类规费，也占有一定的比重，企业应该对其加以重视。企业应该对项目有一个较好的把握，尽可能地争取存在国家优惠政策的项目。对所缴纳的保证金等费用，到期后要及时予以索回。

（3）建安费用的控制。通常情况下，建安费用支出要占到项目总支出的五成左右，在房地产企业的成本费用管理中占有十分重要的地位。企业想要做好建安费用的控制，就必须了解区域经济的形势，认真分析出当前施工企业的总体状况。对类似的项目造价指标进行调研，掌握市场人工与材料变动的具体情况，对造价的主要影响因素展开修正分析，科学、合理确定建安成本的指标。

想要控制好建安成本，就应该在设计方案上进行重点分析与研究，努力实现方案的经济化与最优化，尽可能地找到成本费用的最佳点，保障资源的有效、合理配置，提升有限资源的使用效率，防止浪费现象的发生。此外，可以考虑利用固定总价合同，使工程造价能够被有效控制在一定预算范围之内，或通过施工合同、招标文件中一系列的条款设置，尽可能地将价格上涨、工程量增加等风险转移给施工单位，从而实现企业对建安费用的较好控制。

（4）基础设施费、公共配套设施费的控制。基础设施费用通常包含有道路、供电、供水、供热、排污、通讯、照明等，企业进行建设之前，一定要根据自身的实际情况制定项目预算，采取招标方式，确定各基础设施施工单位。同时，还应合理安排好施工顺序，尽量减少预付款占用资金的情况。在进行配套设施建设时，一定要深入考虑到消费群体的具体需求，根据市场定位，制定相匹配的设施档次。此外，还要实现对配套设施的全局性安排，在较近的距离内，尽可能地避免雷同配套设施的出现。

2、健全一套完善的成本费用管控体系

现如今，房地产企业在自身的成本管控工作方面已经取得了一定的成绩，部分企业已经认识到战略规划对企业控制成本、提高经济效益的重要性，也逐步将其融合与实施到自身的成本管控中来。但在部分企业内部，成本费用管控体系还不尽健全与完善，缺乏一定的程序性与规范性，企业应该站在战略性的高度，来看待自身的成本管控问题。制定出一系列科学、合理的成本费用管控体系，并使其积极运用到实际工作当中，同时配套出完善的奖惩机制，切实做到好要奖错要罚。企业的领导者要以身作则，积极履行企业的各项制度规定，起到模范带头作用，从而不断提升企业员工的工作热情与积极性，使其能够更好地为企业进行服务，最终保障企业总体经营目标的顺利实现。

3、期间费用控制

（1）管理费用控制。管理费用指的是房地产企业为了管理与组织企业内部各项经营活动而产生的各项费用的总称，主要包含有变动费用与固定费用。企业应该对各部门制定出费用预算，按月或者按季度进行考核，并且将考核结果与部门绩效相挂钩，从而保障激励作用的有效发挥。在岗位设置上，要做到全面考虑、统筹兼顾。既要满足企业发展，又能达到企业内控的要求。

（2）销售费用控制。以项目策划费用而言，部分企业拥有自己的策划团队，但多数企业还是会选择外包的方式进行策划。企业应依据项目市场定位，完善出一套合理、科学的销售策略与预售启动方案；在广告费用方面，广告方式的不同会导致产生效果与费用的不同，企业应该通过一系列的比较与论证，并以此为基础，用最低的成本，达到最佳的广告效果。

（3）财务费用的控制。房地产企业拥有资金需求量大、开发周期较长等特点，资金借贷是其主要的融资方式之一，企业可以通过一系列有效措施来降低资金借贷的运行成本，从而实现对财务费用的较好控制。

第一，企业应该认识到，国有商业银行与地方性商业银行的某些政策或利率执行方面是存在差别的，应该从整体与全局上对其有所掌握。在全球金融危机的大背景之下，贷款的审核程序与操作流程将更为严格，企业应该重点结合自身的实际状况，选择特定银行作为自己的业务伙伴。

第二，企业可以考虑制定项目进度的资金需求计划，在项目的进行过程中，根据资金需求，对资金开展分批次借入，这样可以有效避免由一次性资金借入引发的资金闲置等问题，有效提高资金的使用效率。另一方面，借款期限长短与利率高低是成正比例关系的，因此建议企业尽可能地利用短期贷款，到期及时偿付，再申请下一次的短期贷款，加强了企业的资金周转率，有利于企业形象与信誉的提升，同时还可以节省利息方面的支出，从而减少企业的财务费用。

4、税费风险的控制

房地产企业在其项目开发的过程中，资金的运筹较为紧张，资金筹集主要依赖于企业的借款，这就导致企业利息支出的增加。因此，对利息费用的扣除就可以当做是企业进行纳税筹划工作的一项重点内容。就目前情况而言，我国税法对房地产的利息扣除有两种。企业可以对其进行分析与比较，计算出两种情况下利息支付额的高低，同时结合企业日常的管理运营状况，选择是否进行项目利息支出分摊转让或者提供金融机构证明，从而降低企业税收负担，实现对企业税负风险的较好控制。

[1]高扬：我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报，2012（2）.

[2]徐薇华：房地产企业的目标成本管理——以龙信房产公司为例[J].会计之友，2011（5）.

[3]于晶：浅谈房地产企业核心竞争力之项目管理与成本控制[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011（2）.

[4]朱黎涛、熊琪：房地产企业项目实施阶段的成本控制[A].河南省建筑业行业优秀论文集[C].2010.