浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范

姜少华，杨 威，李晓楠

（1.中国农业银行股份有限公司 吉林市西胜支行，吉林 吉林 132011；2.中国建设银行吉林省分行 人力资源部，吉林 长春 130061）

一、基层商业银行个人住房按揭贷款现状

在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的文件下发后，我国房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到遏制。

1998年以来，我国全面开办个人住房按揭贷款业务，随着我国经济的发展，商业银行个人住房按揭贷款业务一直处于较为快速的增长时期。但是，大多数商业银行对于个人住房按揭贷款风险的管理水平还是比较低的，各家商业银行的个人住房按揭贷款的业务流程及其风险管理体系大体相差无几，都是围绕贷前调查、贷款审查、贷款审批、信贷检查和贷款清收这四个阶段来进行的。[1]

商业银行个人住房按揭贷款业务的快速增长，推动了我国房地产业的增长速度。而房地产业的快速发展，离不开金融机构的积极支持。据统计，投资一个房地产项目，从银行筹集的资金占比就可达到80%～90%。商业银行个人住房按揭贷款作为房地产业筹集资金的主要形式，显示出极其重要的作用。

商业银行办理个人住房按揭贷款，面临着各种不确定因素。如由于存在多方当事人，必然产生复杂的法律关系；因为抵押物是住房，必然产生较大资金量、较长期限等的特点。当借款人失信后，就会产生违约风险；当开发商作假时，就会产生假按揭风险；甚至出现按揭款被挪用、抵押物估价与处置不利等各种风险。分析商业银行个人住房按揭贷款的各种风险及提出相应的对策，对保证商业银行资金的稳健、安全运行具有极其重要的现实意义。

二、基层商业银行个人住房按揭贷款风险分析

随着商业银行个人住房按揭贷款业务的发展，各种金融风险时有发生。

（一）借款人违约风险

由于借款人主观或客观原因，出现不能按期及时足额偿还借款，就会产生借款人违约风险，这是一种信用风险。在商业银行个人按揭贷款实施过程当中，借款人失信产生的信用风险是最直接的风险，也是最基本的风险。对于一个支付能力强、资信好的借款者，商业银行会信任和积极给予资金支持。同时，商业银行也要最大限度地防范借款人违约产生风险，因此，对借款人的资信状况和偿付能力的调查就是首要考虑的因素。

银行要全面掌握借款人资信及偿付能力的真实状况，必须做好事前审计调查工作，这样才能对贷款发放作出准确的判断与决策。实际工作中，对于十几年甚至几十年的贷款期限，考核借款人资信的状况是比较困难的，必须付出艰苦的努力，做好扎实的资信状况和偿付能力的调查，切实做到防范出现借款人信用风险。

（二）假按揭风险

假按揭风险，是开发商玩弄手段作假产生的一种风险。开发商为什么要玩弄手段作假，使用什么手段作假，是必须认真研究防范的问题。

由于房地产开发商在项目实施过程中，资金周转往往会出现困难，资金需求带来的压力会迫使开发商利用其内部员工或者其他人，冒充购房者，办理假按揭贷款。开发商利用这种假按揭，套取到银行贷款，用来解决项目资金周转的不足。必须指出，由于假按揭取得贷款比一般商业贷款容易，且利率、速度都比一般商业贷款优越，因此，这种假按揭行为对资金实力缺乏的开发商具有很大吸引力。目前，因假按揭引发的纠纷已陆续被起诉到法院。

（三）按揭款挪用风险

在商业银行个人住房按揭贷款实施开始后，按揭购房款被开发商违规挪用，产生的风险称为按揭款挪用风险。在购房人交付首期付款额后，按照合同规定，再交的按揭款只能用于支付相应商品房的其余购房款，或用于工程的继续建设，不能用于其他用途。

但是，实际经营工作中，往往发生按揭款挪用现象。当商品房建设工程是由施工方带资垫资修建，或发生开发商以各种方式拖欠工程款，在一段时间内开发商手中就会拥有银行贷款和按揭款。开发商的资金一富足起来，就会把本来应该用于特定项目的资金，在项目结束前投入其它项目。一旦开发商把这些资金挪作他用，就会导致经营混乱，最终结果是使银行遭受到重大损失。[2]

（四）抵押物价值风险

商业银行个人住房按揭贷款实质是抵押贷款，当抵押物价值被评估过高，银行处置抵押物不能抵补银行贷款本息，受到损失产生的风险即抵押物价值风险。因此，银行在决定是否发放按揭贷款时，一要事前审查借款人的资信状况，二要审查抵押物的评估价值。

实际工作中，银行不仅要对借款人资信积极审查，提高防范风险意识，同时，对抵押物价值也必须积极审查，防止出现消极防范意识和放松审查。当借款人不能按期足额还款时，商业银行将处置变现抵押物。显然，即便处置了这种已经贬值的抵押物，商业银行也无法收回按揭贷款的全部本息。当抵押物价值被评估过高时，银行处置变现抵押物时所获得的款项，仍然会低于贷款全部本息，按揭贷款无法全部收回，导致出现抵押物价值风险。

（五）抵押物处置风险

当银行对抵押物进行处置时，对抵押物的处置会出现无法有效变现的情况，致使贷款无法按时收回，出现抵押物处置风险。

在我国特有的社会体制和人文观念下，对抵押物的处置在法律执行上受到《民事诉讼法》的“保护”，我国有关抵押贷款的法律制度还不健全，这就形成了银行在借款人不能履行还款义务时，对抵押物的处置无法有效变现、贷款无法按时收回的结果。

三、基层商业银行按揭贷款风险防范对策

商业银行个人住房按揭贷款的种种风险，极大地威胁着银行经营效益。如何分散和防范这些金融风险，根据专业法律知识和基层工作实践经验，提出如下具体建议对策。

（一）做好信用调查，建立完整的个人信用体系

为了防范信用风险，必须事前做好信用调查，需要委托具有专业经验的机构，对借款人及其信用真实性进行调查。在我国尚未建立个人信用体系的情况下，由具有专业经验的机构来完成这项工作是极其必要的。

目前，对借款人的事前审查，主要审查是否签订了《商品房买卖合同》，开发商手里是否能出具首付款收据，借款人的个人收入证明等等。对于上述资料的真实性，是由银行内部工作人员向出具证明的单位进行询问证明其真实性。显然，这种审查并不能审查清楚借款目的及借款人信用的真实性，因此对于借款人的信用风险和假按揭风险无法有效地进行防范。

目前，我国尚未建立完整的个人信用体系，只有由具有专业经验的机构来完成上述工作，才可能对住房按揭贷款中的交易对象、交易目的、交易价格的真实性以及交易对象信用真实度调查清楚。商业银行只有依据这种专业机构出具的独立调查报告，才能作出正确放款决策，有效避免各种金融风险。[3]

（二）建立和完善资金监管制度，防止按揭款挪用

商业银行个人住房按揭贷款，必须建立和完善资金监管制度。对按揭款等房产销售款进行资金监管，严格防止发生按揭款挪用。房地产资金监管制度，对房地产项目运作过程实施管理，要有专门的职能机构实施监管，与被监管人签订完备的监管协议。资金监管账户要以职能机构的名义设立。对被监管人房地产资金的入账、保管、用款支付等事项，都必须进行严格监管和审查，从而保证资金使用符合法律的规定。

建立监管制度并认真遵守监管制度，可以有效保证房地产项目的预收款和销售款，能够专款专用，克服和防止被开发商挪用，同时预防“烂尾楼”的出现，保证工程顺利完成。监管制度的实施，同时也对购房人所付款项的安全提供了保证。

（三）建立和完善按揭保险和担保制度

建立和完善按揭保险和担保制度，体现在建立和完善保险公司对住房抵押贷款的保险制度、建立和完善政府对住房抵押贷款的担保制度两个方面。

保险公司对住房抵押贷款的保险制度，具体包括住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险和人身意外保险，以及住房消费信贷保证保险等种类。在住房消费信贷财产保险中，购房人为住房按揭贷款所购的房屋投保，购房者承担保费，商业银行为受益人。在实际经济生活中，因保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率是很低的，概率比较大的是由于购房人自身的原因给银行贷款造成的损失。事实上，对于某一个银行的住房按揭贷款业务来说，很少有由于火灾、爆炸等原因造成房屋损失以至贷款损失的事件发生。对于住房定期人寿保险和人身意外保险及住房消费信贷保证，目前在实践中应用得不广。

建立和完善政府对住房抵押贷款的担保制度，需要成立政府住房抵押贷款担保公司，对借款人的按揭贷款给以保证，达到降低和防范商业银行个人按揭贷款的风险。2000年5月，建设部、中国人民银行颁布的《住房置业担保管理试行办法》，对主要由政府牵头设立的住房置业担保公司的设立，以及住房置业担保的办理等作出了具体规定，使住房抵押贷款担保体系得到进一步完善。[4]由政府住房抵押贷款担保公司为借款人向银行提供保证，使借款人向商业保险公司购买保险的保险费增加借款成本的问题得到了很好解决。由于政府住房抵押贷款担保公司是以政府信用作为保证，在可信度方面，比较其他主体更有保证优势，有利于促进更多的个人消费者进行住房信贷消费。

（四）严格把关，做好抵押物价值评估工作

抵押物价值评估工作的质量和价值评估的高低，直接影响商业银行个人住房按揭的收回和商业银行的经济效益。

抵押物价值风险的发生，是由于开发商做手脚与购房人进行串通，虚构房屋价值或者使房屋价格大大高于其价值，这种行为直接产生抵押物价值风险。因此，商业银行必须牢牢把握住评估关，认真严格做好抵押物价值评估工作，对于抵押物价值评估，实施严格控制。其具体措施应采取在抵押物价值评估前，选择并委托资质和信誉良好的房地产评估机构，签订委托评估协议，进行抵押物价值评估工作；具体评估要素主要针对按揭贷款的楼盘房屋价值、影响增值的因素、影响贬值的因素等等；对于评估机构评估出现重大过失并给商业银行造成损失的，评估机构要负赔偿责任。

[1]林航琳.个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技，2009，（3）：60.

[2]姚恒纪，封家驷.个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融，2008，（7）：24.

[3]淡寿全.商业银行个人住房按揭贷款风险防范[J].合作经济与科技，2009，（24）：83.

[4]孙玲，郑志元.浅析新形势下住房按揭贷款风险防范策略[J].贵州农村金融，2010，（2）：22.