城市地下空间的开发与利用问题研究——以武汉市为例

李艳楠,彭贤博,谈琦隆,章梦影

(武汉科技大学 管理学院,湖北 武汉 430081)

由于世界经济和科学技术水平的不断发展,人口的不断增长,地上空间日益减少,开发利用地下空间成为提高土地利用效率、节省耕地、改善城市环境的有效途径。因此,开发利用地下空间逐渐受到重视。

一、国内外地下空间开发利用现状与趋势

1.国外地下空间开发利用现状

国外城市对地下空间的开发利用有着比较丰富的经验,他们起步早,大规模的开发至今大约已经有150多年的发展历程。国外地下空间的开发首先表现在建设地铁,比如说英国伦敦1863年就建成了世界上第一条地铁,开创了城市地下铁道建设的先河,目前世界上已经修建地铁投资运营的国家和地区有40多个,城市有100多个。国外地下空间注重立体开发,充分利用地下空间的多功能性,建设四通八达的地下城,从地铁交通工程、大型建筑物向地下自然的延伸发展,到复合型地下综合体,再到地下城,形成了地下交通、地下商业、地下疏散干道、地下共同管沟建设的有机融合。美国基本上是实行道路交通的地下化。加拿大国土辽阔,它突出的做法就是重点建设地下步行系统。日本国土狭小,城市用地紧张,地下空间的综合利用虽比北欧等国起步晚,但是地下街道、地下车站、地下铁道、地下商场、地下共同沟的建设规模,成熟程度已居世界领先地位。瑞典地质条件良好,是地下空间开发利用的先进国家,地下空间的利用与民防工程的结合,实现平战兼容是其突出特点。

2.国内地下空间开发利用现状

我国在建国以后才开始对城市地下空间进行开发利用,并随着国防战备建设和城市建设实践发展而不断发展。20世纪中后期,城市地下空间开发利用的主要方面是国防、人防工程建设,以战备疏散为主。兼顾城市交通运输为总体指导思想的北京地铁首开我国开发利用城市地下空间建设交通的先河。上海市也是我国地下空间开发较早的城市之一,自20世纪60年代修建第一条打浦路水道以来,到目前已建设延安东路、复兴东路、大连路过江隧道和外滩观光等隧道。进入21世纪,我国面临大规模开发利用地下空间资源、加速推进城市现代化进程的历史机遇。如今,地铁在很多大中城市进一步发展,城市高层建筑地下室也大量发展,人防、隧道、地下过街通道、地下商场、地下停车场等设施在很多城市已司空见惯。随着高铁时代的到来,各地高铁车站地下工程也同步发展。

3.地下空间利用的未来发展趋势

国外地下空间利用发展的主要趋势是综合化。首先是地下综合体的出现;其次表现在地下步行道系统和地下快速轨道系统、地下高速道路系统的结合,以及地下综合体和地下交通换乘枢纽的结合;第三,综合化表现在地上、地下空间功能既有区分,更有协调发展的相互结合模式。在地下浅层部分已基本利用完毕的一些对地下空间利用先进的发达国家城市中,深层开挖技术和装备的逐步完善,为了综合利用地下空间资源,地下空间开发逐步向深层发展。城市交通和“高密度、高城市化地区”城市间交通的地下化,将成为未来地下空间开发利用的重点。

我国将以地下交通为主流开发地下空间,城市地下轨道交通和地下快速道路建设总体规模将进入空前发展时期。对民营企业、外资投资建设平战结合人防工程方面,国家将继续给予鼓励支持。开发建设城市商业地下空间是地下空间开发建设的重要组成部分。当前,我国地下商业空间开发项目主要由三部分组成：一是商业地产开发按国家要求必须修建的附着于地面商业建筑的地下室;二是按照国家规定和人防建设与城市建设相结合规划单独修建的战时用于防空,平时用于商业的人防工程;三是将已建成的人防工程在商业方面的开发利用。商业地下空间开发兼顾人防要求将成为新的经济增长点。地下商业街、购物中心、交易批发市场等新点建设项目将不断增多。北京等经济发达的城市将出现世界一流水平的地下城,城市地下管网共同沟建设将纳入城市新区建设规划。

二、武汉市地下空间开发利用综述

1.武汉市地下空间开发的必然性

(1)城市经济发展的要求

武汉市作为华中地区的最大都市,是华中地区最大的工商业城市,也是中国重要的工业基地,在交通运输方面素有“九省通衢”之称。一般来说,衡量一个城市经济实力的主要指标是国民生产总值(GDP)。近几年来,随着武汉市城市化进程的加快,武汉经济持续快速增长,人口逐渐增多,对土地利用的需求也就越来越强烈。据专家预计,一个国家人均国民生产总值达到800～1000美元,就认定有能力开发利用地下空间。2007年武汉人均国民生产总值已达到4700美元。由此说明,武汉市完全有能力也有必要进行地下空间的开发利用。

(2)城市交通的压力

如今,武汉城市交通面临着大量流动人口涌进城市,人员出行和物资交流频繁的严峻局势,致使武汉市经常出现道路拥挤、车辆堵塞、交通秩序混乱的现象。据估计,到2020年武汉市中心城区人口将达到1300～1700万,机动车拥有量将达到180～240万辆,武汉市将面临着极大的交通压力。缓解城市交通压力将成为武汉市的重要问题。但是武汉目前基本上还是采用传统交通运输工具,如运量不大的公共汽车和无轨电车。在一天的客运高峰期间,武汉市普遍存在旅客高度集中、流向大致相同的客流现象,人们的出行需要已不再是低运量的交通工具所能满足的。为了缓和与改善城市交通紧张的局面,需重点发展以轨道交通为骨干的公共交通网络,积极引入具有大、中客运量的地铁和轻轨交通方式。因此,武汉市开发利用地下空间是地上地下协调发展走集约化城市建设道路的必然选择。

近年来武汉加快了地铁建设进程,预计地铁建成后,将承担50%的公交跨江客运量,长江大桥因此每天可少走4000台/次公交车。据专家测算,地铁运营速度(指全程平均值)将达到每小时35公里,而通常公交车的运营速度只能达到每小时15～20公里。届时,武汉市的城市轨道交通将实现一个彻底的进步,城市的交通将变的更加方便和合理。

2.武汉市地下空间开发利用现状

(1)可开发空间大,开发较规范

武汉编制了《武汉主城区地下空间开发利用规划》对城市地下空间开发利用进行规范,明确了地下空间开发利用的功能、布局、规模和规划期限。在《武汉市地下空间开发利用暂行规定》中,还提出了武汉市地下空间将实行有偿使用的计划,这一规定为武汉市全面开发地下空间打下了基础。

(2)功能单一,规划不合理

武汉市地下空间开发缺乏统一规划,地下空间建设缺乏整体性、系统性,地上、地下空间不协调的问题都是由于缺乏长远的战略眼光,片面追求经济效益所导致的。由此可见,规划不合理已经对地下空间的继续开发利用带来了严重的影响。除此之外,据了解,武汉市90%以上的地下空间用作停车场,而这些停车场之间功能较单一,利用率不高。不合理规划地下空间的开发利用,将对武汉市市区交通带来较大的压力,如当初建洪山广场时认为洪山广场地铁2号线站在洪山体育馆北侧,而现在要改在洪山广场正下方,这样不管是在经济方面还是在交通压力方面都将带来很大的影响。

(3)资金短缺,法律法规不健全

我们应充分认识到开发地下空间可以增强城市功能,改善城市环境,实现城市土地可持续利用,并可以带来预期的经济效益。同时我们也应看到武汉在开发利用地下空间所面临的挑战。如果按照武汉规范中的王家墩商务区人防地下面积约70万平方米耗资约30亿元来计算,每平方米建设成本将达到4500～6000元。那么王家墩商务区规划中约300万平方米的地下空间开发利用将需要投入资金135亿～180亿元。70公里地铁线至少需要投资260亿元。可见,武汉市地下空间的开发利用将面临着严峻的资金困难。

武汉市地下空间的开发不仅有严重的资金短缺还面临着法律法规不完善等问题。虽然有些法律、法规的规范涉及到了地下空间开发利用,如《城市规范法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《人民防空法》、《建筑法》等,但这些法律法规中均缺乏对地下空间开发的具体规定。主要表现在：一是没有合法的土地批准文件,权利范围不明确;二是土地权属界定不清晰。由此造成了许多部门都朝着各自的目标方向发展,短期行为严重。

三、武汉市地下空间开发利用的经济效益

1.地下空间开发的分类

地下空间开发分为盈利性和非盈利性两种情况。地下商场等商业空间为盈利性开发,地下交通设施、地下公共设施等则为非盈利性开发。在非盈利性开发中,虽然地下空间开发的经济价值较低,甚至无法以经济效益来衡量,但是我们可以通过人们从已开发地下空间资源中得到的社会生活条件改善和环境改善的程度来间接地感受它的价值。

2.武汉市地下空间取得经济效益的具体表现

据了解,武汉市首个地下商业设施,是2001年开业的武展地下购物广场。而随着大量市政工程的建设,地上的城市空间逐步受限,商家渐渐将目光转入地下。2009年,中国最大的地下商业空间开发运营商——人和商业控股有限公司来到武汉,旗下商业品牌“地一大道”正式进驻武汉。地一大道的到来,改善提升了武汉传统的商业核心——汉正商圈的商业模式,从渠道的深度建设,品牌展示及拓展平台的搭建,推动以服装业为主的汉派商业再次跃升。地一大道的建成,不仅带动商业的发展,取得了显著的经济效益,而且在城市建设方面,将大大缓解汉正街商圈的交通混乱拥堵现状。地下商业街启用后,地面的人流可以在恒温舒适的地下商业步行街自如穿行,这样既对拥堵的地面交通有所改善,又降低了行人的安全隐患,另外还起到聚合商业人流的多重效应。在助推汉派商业向外突围方面,地一大道第六代深度商业平台,为汉派商家提供了将本地品牌对接全国市场,并拓展海外业务的机会。

另外,根据武汉市对王家墩商务区市政综合管理研究表明,采用地下综合管沟集约化建设地下管线比分散直埋地下管线投资节约18%,经济、社会效益也十分明显。

四、提高武汉市地下空间开发经济效益的对策

1.结合城市发展的全局规划,制定武汉地下空间开发利用的计划,健全地下空间开发方面的法规

从我国已经出台的相应的地下空间法律条文来看,我们在地下空间开发利用方面的法律、法规还不够健全,没有明确地下空间建设用地的审批和权属管理,没有明确的地下空间建设的详细使用规范,缺乏规划管理的统一管理标准。武汉市已经推出的《武汉市地下空间开发利用暂行规定》对地下空间开发方面缺乏很具体规定,导致了对土地所有权界定不清晰,造成了许多部门各自开发,短期行为严重,对武汉本地长远经济效益影响较大。在编制地下空间规划时,应根据城市发展的需要,具有战略性和可实施性,要科学的、具体的预测城市发展的需要,坚持因地制宜,远近兼顾,全面规划,分步实施。

2.完善地下空间发展需要的条件,因地制宜的开发

结合地面设施,尽量的优化地下空间单体设施的配置标准,实现地下商业、娱乐休闲、交通、防灾等功能一体化,充分利用地下空间的价值和作用,创造更好的更长远的经济效益。

3.注重长远效益,加强地下空间开发管理人才的培养

与地下空间开发管理有关联的部门众多,最好是建立专门的管理部门对地下空间的开发进行管理。

4.时刻对城市地下空间开发利用进行经济分析,构建城市地下空间开发的信息系统

依据武汉市的具体情况进行开发利用地下空间的经济分析,尽力吸收更多资金投入到武汉地下空间的开发与利用中去,从而更好地发挥地下空间的价值,创造良好的、长远的、经济效益。同时,构建城市地下空间开发的信息系统,方便全面完善地下空间建设和管理的运营措施,有利于地下空间的开发利用和信息管理。

地下空间的发展将成为21世纪城市发展的主题,开发利用城市地下空间,对节省城市用地,节约能源,改善城市交通,减轻城市污染,扩大城市空间容量,提高城市生活质量等,都有重要作用。武汉市地下空间的开发利用,对于节约土地资源、缓解城市交通压力及提高城市综合效益有着不可替代的作用。合理开发并充分利用地下空间、按照市场经济规律,把开发利用地下空间纳入城市发展总体规划,加强开发管理,就能够充分发挥地下空间的价值,取得较好的经济效益。向地下要土地、要空间,是全世界城市发展的必然趋势,并成为衡量城市现代化的重要标志。随着地下空间开发利用的法律、管理等体制的逐渐完善,建设可持续发展的地下空间将成为武汉市城市化进程中重要的部分。

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