上海静安区内外资企业商务环境的差别分析及对策

吴和雨

（上海市静安区统计局，上海 200003）

近年来，上海市静安区着力推进高端商业商务楼宇建设，提升经济和社会发展能级，吸引了大批跨国公司总部入驻。2011年，静安区百幢重点楼宇税收突破140亿元，对全区总税收的贡献度达六成以上，楼宇经济取得长足发展。在当前产业结构调整的进程中，静安要形成名企高度集聚的国际商务港，还需要加快商务环境升级，创建新的品牌招商优势。

一、静安区商务环境面临的挑战

现代商务环境是个很宽泛的概念，除办公环境外，还包括满足商务发展、商务人员工作生活需求的配套要素及设施，如交通、商务聚集性、休闲娱乐条件等，并日渐涵盖更多内容。目前，静安要继续保持商务环境在全市的先行地位，主要面临以下几方面挑战：

（一）成熟中心区原有优势逐步弱化

现阶段，上海城市发展重心由内向外扩张、多极化发展趋势凸显，静安作为老牌、成熟中心区的原有优势逐步弱化。沿中环一带区域性的分中心日渐兴起，大型商务项目相继竣工。相对于发展空间近于饱和、土地面积最小的静安而言，周边地区有更多的土地开发资源和配套工程，发展潜力不容小觑。

（二）中央商务区的办公成本全市居首

企业在静安中央商务区的办公成本高企，国内外经济趋紧提高了成本控制的需求。以办公楼租金为例，据DTZ戴德梁行研究部数据显示：2012年一季度，上海甲级办公楼的平均租金达每天每平方米8.9元，其中静安区为每天每平方米10.11元，居全市各区县之首。伴随CPI的波动上行，“招商”之后，需要更多的“留商”策略以减轻企业成本上浮的压力。

（三）公共设施与公众需求存有一定差距

2011年，静安区人均体育场地面积、人均公共文化设施面积均不足1平方米，低于全市平均水平，其建设速度有待推进。公共设施作为商务软环境之一，为企业职工提供生活休闲场所及人文关怀，有助于增强企业的归属感。而且中心城区生活成本高于郊区的客观实际，驱使企业对本区的公共设施有更高诉求。

二、商务环境问卷调查基本情况及分析

针对上述挑战与问题，现对区内九大行业、14个门类的174家企业展开商务环境抽样调查，探索内外资企业对商务环境的差别需求，从而更好地为其服务。调查问卷包括两部分内容：一是企业落户静安的关键因素，包括区域形象、交通便利、政府服务、生活便利、财税政策、楼宇租金、劳动力成本等七项指标；二是企业对静安经营环境的感受，即企业满意度，包含楼宇环境、交通条件、市容环境、政府服务、产业政策、生活便利等六项指标。两组指标相互对应，受调查企业对其进行主次、优劣排序，从而反映企业对商务环境的关注重点与满意情况。

调查显示，静安地处市中心的地理优势明显，区域形象、交通便利是企业落户静安的首要原因；而由于本区现代服务业占九成以上，第三产业中单个企业的从业人员相对较少，企业选址时对劳动成本因素的关注度大都较低。满意度方面，本区的楼宇环境、交通条件获得一致认可，而产业政策、生活便利方面还需优化提升。具体而言，内外资企业的调查结果差别如下：

（一）外资较内资企业更注重将区域形象作为落户静安的首选要素，但两者对其满意度均有待提高

从企业选址的关键要素看，把区域形象放在第一、二位的企业占总量的55.2%，其中67.3%的外资企业把区域形象作为落户静安的最主要因素，超出全部调查企业样本12.1个百分点，而内资企业只有49.6%。相对内资企业来说，外资尤其是国际知名品牌、总部公司，如摩根士丹利、古驰、爱马仕，更注重本区与自身品牌地位相符的高端区域形象。

对应“区域形象”这一选址因素的企业满意度指标，是“楼宇环境”与“市容环境”：楼宇环境方面，企业普遍比较满意，52.3%的企业对楼宇环境的满意度位列一、二位，其中外资企业为54.6%，内资企业为51.3%，可见本区楼宇建设成效显著。而且从内外资企业两者差距不大的结果表明，本区的楼宇环境已向国际水准看齐，获得一致认可。市容环境方面，半数以上企业将其列于第三位之后。市容环境评价不高，主要因本区地域面积小，集约化发展进程中部分区域的环境治理未及时衔接，整修、拆迁带来的工程渣土、噪音及光污染较郊区相对集中。

（二）生活便利是企业最不满意的因素，外资比内资企业对生活便利的要求更高

梅龙镇、中信泰富、恒隆、久光、金鹰等五大商厦代表的高档消费区在静安区发展良好，但区内大型超市、书店、餐饮连锁店、菜市场、健身馆等生活消费场所则相对较少、覆盖面小。

数据显示，32.2%的企业对生活便利情况最不满意，其中外资企业为43.6%，超内资企业16.7个百分点，说明外资企业对生活便利的要求远远高于内资企业。

除电子数码、保健品、居家用品等消费场所较少外，外企职员普遍反映洗衣店、商务礼品店、高科技产品维修店等中高档服务便利店也不够充足。主要是因为静安区“南改北建”，造成生活居住区、办公区相对零散，周边的生活便利服务及消费场所发展滞后。本区的日常生活用品消费场所和便民服务建设，存在很大提升空间。

（三）内外资企业对产业政策的满意度差别明显，内资较外资企业对财税政策更为侧重

从企业满意度情况看，外资企业把产业政策列于第四位、第五位的占49.1%，比内资企业高7.9个百分点。其中，商贸流通业、专业服务业、文化创意业的外资企业对产业政策的满意度更高，这主要得益于政府对投资管理、咨询、法律服务等领域的政策支持。现阶段，在静安区的五大支柱产业中，商贸流通业、专业服务业、文化创意业都处于高增长期。上述调查结果，非常符合本区目前的产业发展情况。

企业选址因素中，与“产业政策”相对应的是“财税政策”，把财税政策作为首选要素的内资企业比外资企业高出2.9个百分点，说明内资企业对财税扶持政策更为敏感。政府前期往往侧重宣传吸引外资的政策规章，对内资企业有所忽略。结合国家政策法规，为内资企业营造全方位的投资环境，将迅速提高内资企业满意度。

三、优化静安商务环境的对策建议

（一）在政策制定上，做好内资与外资企业的统筹

分行业、分阶段，为内外资企业提供不同的政策支持，优化产业结构。比如，商贸流通业、专业服务业方面，主要以外资企业为先。坚决贯彻本区高端商贸市场的目标定位，以专业外资服务拉升商务服务水准，将高端商贸与资深服务完美结合，进而加速其他产业发展。文化创意业方面，重点加大对内资企业，包括上海广播电视台等大型传媒企业以及创意园区的关注，以内资企业代表的本土文化为根基开发文化产品，便于获得周边市场的快速认可。加强内外资企业统筹，增强产业间的融合度与均衡性，有助于减少国外经济的不利影响，夯实经济基础，形成健康、稳定的商务氛围。

（二）在资源权衡上，做好商务载体与配套设施的取舍

截至2011年，静安商业商务楼宇总面积超过400万平方米，占全区面积的57%以上。商业商务楼宇的高速增长，带来体量发展水平与配套设施建设的不对称，个体发展水平与整体能级要求的不对称。只有合理规划土地、资金等资源使用的优先权，做到商业商圈联动开发，保证量与质齐头并进，才能逐步兑现上述两个平衡。本区可通过建立复合型城市功能轴来盘活区域设施，以“梅泰恒久金”等商厦楼宇为中心，在周边支马路开拓商务配套空间，由点到面强化楼宇功能的多元化。

（三）在生活服务上，做好日常需求与高品质的分流

从目前情况看，本区世界顶级品牌入驻的高端商厦、商场较为充裕，而社区周边卖场等日常生活设施因城区大规模更新改建、拆迁等原因，普遍布局散、数量少、规模小。政府应以社区为衍射点，完善社区周边生活公共设施的布局和建设；以社区商业网点、社区购物中心、标准化菜场等项目为主体，建立“家政、保洁、维修”等一条龙服务机制，为居民打造“便捷生活服务圈”。此外，为满足国际丽都、中凯城市之光等高档居住区外籍人员的差别需求，可将相关服务外包给高端物业管理公司，或者与周边区域合作，发展社区商业配送的服务业态。

（四）在销售渠道上，做好电子商务与实体营运的结合

通过网络平台打破静安空间有限的短板，是现代科技带来的发展契机，也是未来几年静安多层次发展的必然趋势。相对于浦东新区的1号店、嘉定区的京东商城，静安在电子商务领域基本上是空白。本区应加速打造专业电子商务平台，引导企业加大对现代信息技术的利用，集成制造、物流、销售、售后服务的一体化，开发虚实结合的商贸营运新模式。建立电子商务成熟产业链的作用，一是充分发挥高端品牌集聚效应，发展奢侈品电子商务；二是开辟企业间产业高端环节的联网合作，拓展高附件值的专业服务业务。

综上所述，面对增速放缓的经济形势，依据上海市“创新驱动，转型发展”的指导方针，静安区需要积极构筑自身发展优势，形成驾驭市场的标志性竞争力。在坚持“高、精”路线的基础上，大力推进CBD枢纽建设，利用楼宇经济的整体地域优势，加强专业服务层级与特色商贸体系的构建及优化，将静安打造成商务环境复合高能、内外资企业合作共进的国际城区。