旅游地产开发项目风险应对与监控

浙江财经学院东方学院 余斌

2012年12月6日，在深圳举行的中国住交会上，我们可以看到，住交会俨然成为旅游地产项目的“推盘会”。据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目有将近70个，总规模达到2600亿元。在今年1月至4月的数据中显示，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，其中旅游地产约占其中的1/5。事实上，目前国内无论一线房企还是中小房企，其中包括万科、碧桂园和金融街等多家地产公司，绝大部分都涉足了旅游地产这一领域。

由于国内住宅市场价格一路飙升，政府最近两年相应出台了国十一条、新国十条、新国八条等相关调控政策打压地产市场、遏制房地产市场的房价、地价过快上涨的问题。另一方面，国内经济发展迅速，人们生活水平普遍提高，旅游行业持续发展。在房地产市场调控政策日益从紧的政策背景下，国内多家知名开发商如万达、恒大、碧桂园、世茂、雅居乐等另辟蹊径，开拓新的营业点，转而跻身旅游地产市场。因此，旅游地产开发项目逐步成为国内房地产开发企业投资新热点。

1 旅游地产的概念及其开发项目特征

国内研究中，沈飞最早提出“旅游房地产是一种以旅游度假为目的的房地产开发与营销的模式，其全部或部分实现了旅游功能”。本文认为，所有依托周边丰富的自然、人文旅游资源而建的，集旅游、度假、休闲、住宅、消费、娱乐为一体且不同于传统住宅地产项目的地产项目都可成为旅游地产。旅游地产的突出优势在于旅游与房地产业的完美结合，不仅拥有丰富、独特的人文、自然旅游资源，还有完善的基础设施与多元化的消费场所。

随着旅游地产的迅速发展，目前我国旅游地产市场中主要有下面五种类型的产品。一是景观住宅，即是依托自然、人文旅游资源建造的高端地产、别墅等；二是度假休闲村，即是为消费者提供短期休闲之用的度假休闲区；三是主题公园，如安徽的方特、香港的迪斯尼、常州的恐龙园；四是休憩娱乐区，如高尔夫球场、温泉疗养地；五是与人文建筑、商业娱乐结合的地产项目，如电影院、shopping mall、ktv。旅游地产作为一种新兴的发展方向，其具有以下特征：

(1)以个性化的自然、人文资源为依托。旅游地产开发商一方面通过营造丰富、个性化的自然、人文资源吸引消费者，另一方面提供完善、多元化的基础设施与消费场所为目标顾客群体服务，以打造自己的旅游地产个性化的品牌。

(2)以中高端消费群体作为主要目标顾客群体，商业地产业务平时需求量低，旅游季节需求量高。旅游地产是人们的生活水平提升到一定阶段的产物，因此，旅游地产以有一定收入基础的消费者为目标消费群体。对于产权式酒店、度假休闲村等商业地产其业务平时需求量低，旅游季节需求量较高。

(3)需求弹性大。根据马斯诺的需求层次理论，人只有在实现吃、穿、住、行等基本的生理需求，才会考虑到旅游地产层次的自我实现的需求。当经济出现不景气的时候，人们更多考虑的是基本的吃、穿、住、行，会相应地减少旅游地产的消费。

(4)项目开发投入资金需求量大，投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金。旅游地产开发项目大多投入大，回收周期长，收益周期相比住宅和商业地产周期更长，管理、运营过程复杂且维护费用高，需要做经营长线投资。

2 旅游地产开发项目的风险分析

面对旅游地产开发项目的异军突起，在现行经济形势的多元化和投资的巨大压力下，旅游地产开发项目所面临的风险在逐步累积，主要风险源于以下几个方面。

2.1 盲目投资引起的资金需求风险

2012年的旅游行业异常火爆，旅游地产被专家预言将会迎来未来的黄金十年。但是，由于旅游地产投资周期长、需要占用大量的资金，收益周期相比住宅和商业地产周期更长。由于住宅地产行业政府政策的打压与旅游地产投资带来的高利润，国内房地产开发商争相投身于旅游地产开发项目。这种盲目性投资主要表现在跟风投资，缺乏思量引起的资金需求短缺风险。例如，在上个世纪九十年代出现的高尔夫投资热，据报道，当时在西南地区建成的四个高尔夫球场虽然投资总额高达几十亿，但是由于跟风投资、缺乏全面思考，最终导致经营不善，资不抵债，各项投资资金深陷其中。

2.2 发展模式风险

从今年的住交会可以看出，国内开发商争相投身旅游地产开发项目。例如，在经过海南清水湾项目销售成功的房地产开发企业雅居乐于今年将辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游度假项目一举拿下，准备用于旅游地产的开发项目。一直专注于住宅地产的房地产开发企业万科集团，于今年拍下的南充下中坝两宗国有建设用地、青岛与唐山等地块，都基本用于旅游地产的开发项目。但是，在业内人士看来，投身旅游地产市场对房地产开发企业的运营与管理能力都是极大的考验。不少房企因为国家政府对旅游地产开发项目所设置的约束与限制少，便盲目转身投入其中，实质上，这种行为是欠缺很大的考虑。房地产开发企业将住宅地产的项目开发模式，野蛮复制到旅游地产上，使得旅游项目与当地发展严重断裂。

2.3 运作模式风险

旅游和地产的结合，属于更为细分的市场，要求更为专业的操作与运作模式，对专业人才与团队的要求更高。国内房地产开发企业盲目进入旅游地产行业，在缺乏专业团队和运作模式的基础上，开发的旅游地产项目往往缺乏文化底蕴，造成相当一大部分旅游地产项目的“有旅游之名，却无旅游之实”。旅游地产项目的健康与可持续的发展，关键在于先有“旅游”还是先有“地产”，如果仅仅是为了住房的好卖而后开发旅游项目，那结果显而易见。

2.4 不可抗力风险

旅游地产开发项目主要依托丰富、个性化的自然、人文旅游资源而发展起来的，而旅游资源易受不可抗拒的自然灾害与难以预计的政治风险影响，如地震、火山、泥石流、海啸、旅游地产产业政策的转变。例如，最近几年内爆发的SARS、禽流感、猪流感等世界型流行病对当时的世界各地的旅游业有巨大的损失。不可抗拒的自然灾害的爆发会增加旅游地产开发项目的经营风险，同时更会对旅游地产行业造成相当一段时间内的负面影响及巨大损失。此外，中国在国际的政治立场与形象也相应地间接影响我国旅游地产开发项目的走向。与他国保持灵活、随机应变的国际关系对我国旅游业的发展至关重要。例如，最近因为“钓鱼岛”问题与日本剑拔弩张的关系，可以说，或多或少地都影响了两国的相关经济产业的发展。

2.5 难以预计的产业政策风险

除了不可抗拒的自然灾害风险，旅游地产还面临着难以预计的产业政策风险。政府政策对相关行业发展的影响可谓具有相当的不可逆性。最近几年，随着“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”等相关政府政策的出台，国家对土地管理、房地产投资资金比、购买商品房住宅等方面监管日益严格。房地产方面相关产业政策的出台，无疑给旅游地产开发项目带来了相应的不可抗力的政策风险。

3 相关风险应对与监控策略

3.1 宏观调控，确保“循序渐进”的应对策略

面对国内房地产开发企业盲目进入旅游地产市场的情形，相关政府部门应加强宏观调控，制定相应的政策，避免旅游地产开发项目出现过热的现象，确保旅游地产行业的科学规划、循序渐进地发展。同时，政府部门应加强对土地资源建设的审批与管理，对于过热的旅游地产开发项目应当予以关注并制止。由于旅游地产开发项目属于资金密集型项目，在相关规定中，房地产开发商的自筹资金不得低于30%，这就相应地要求银行业对于旅游地产开发项目贷款业务进行严格的审批程序，贷后也务必实现严格的监控程序。各金融机构建立完善的监控与应对体系，确保有相应的抵押财产，合理放贷，遏制旅游地产过热的现象。

3.2 充分地市场调查，进行可行性分析的应对策略

一个产业的发展，受到多方面因素的影响。因此，在进行投资决策之前，建立专业团队进行充分市场调查与可行性分析是必不可少的。为了降低产业发展过程中的不确定性，减少与未来发展方向的偏差，房企应建立专业团队进行充分市场调查，全面收集市场信息，以对相关行业、区位、政策、实际行情等有充分了解与掌握，并在此基础上运用定性、定量的方法进行可行性研究，以此引导投资决策保证投资的预期收回。通过充分地市场调查，将不确定性风险降低至最低水平，了解与掌握全面信息，随时监控与应对旅游地产投资风险，以此引导投资决策。

3.3 合理资金预算，建立风险管理体系的应对策略

旅游地产开发项目的运行中需要大量的资金支撑，合理预算资金对于平衡资金的需求与供给，维护整个资金链条的运行有重大作用。在进行资金的合理预算务必合理预估各阶段的资金需求及来源，明确投资周期及所面临的投资风险的大小，在此基础上进行科学、合理的预算，以控制资金链条运行的方向。

3.4 培养专业人才，完善后期管理的应对策略

旅游和地产的结合，属于更为细分的市场，要求更为专业的操作与运作模式，对专业人才与团队的要求更高。因此，房企应针对旅游地产开发项目各个流程中的特点与所需知识，培养相应的专业化人才，定期对员工进行相关知识的培训，不断提升企业的战斗能力与专业化能力。此外，旅游地产项目后期管理对旅游地产开发项目的健康、持续运行至关重要。不断引入国外先进的管理体系，建立“多位一体”的互动机制，实现当地政府、旅游地产开发商、后期管理承包者、消费者、当地居民的多方共赢，以实现旅游地产开发项目的可持续发展。

3.5 “销售”+“持有”的模式应对策略

旅游地产在前期项目开发过程中需要投入大量的资金，因此，大量房地产开发企业面对大量的前期资金投入选择了“纯销售”模式的策略。但是，中坤集团的董事长黄怒波却认为，“纯销售”模式策略的选择导致开发项目成为“候鸟城”，项目未来缺乏统一的管理，会越做越死。为了使得统一管理未来的旅游地产项目，房企可选择“销售”加“持有”的模式应对。对于部分持有的旅游地产，可以通过地租来获取收益，如商铺、写字楼、分时度假、产权酒店。一方面，部分“持有”的模式可以为开发项目带来持续的现金流，另一方面，部分“持有”模式的引进为旅游地产带来了相关文化特色并为消费者提供餐饮、休闲、娱乐、购物等消费性场所。

因此，“销售”+“持有”的应对模式不仅可以为企业带来足够的现金流，而且能够实现企业的后期运营、统一管理，实现旅游地产的可持续经营。

3.6 挖掘项目特色，明确战略定位的应对策略

针对目前房地产开发企业将住宅地产的项目开发模式野蛮复制到旅游地产上的行为，使得旅游项目与当地发展严重断裂，房地产开发企业应确定目标消费顾客群体，充分挖掘项目特色，明晰开发项目的主题。依据该项目与主题，组合各要素，形成自己独特的人文、自然资源特色，实现多方共赢。为实现旅游产业的多元化发展，完善后期管理、维护体系让消费者享受健康、绿色的生活方式，从规划、配套、后续运营各方面增加对不可抗力的应对能力，以实现旅游地产开发项目的可持续发展。

[1]耿松涛,刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].房地经济,2012(01).

[2]刘睿.基于风险矩阵模型的旅游地产开发风险评价[J].产业与科技论坛,2011(11).

[3]王晗.浅析旅游地产与休闲经济[J].旅游经济,2010(05).