六 楼市：调控不松 继续下行

本刊记者____丁筱净

六 楼市：调控不松 继续下行

本刊记者____丁筱净

根据国家统计局公布的2011年11月全国70个大中城市房地产数据，当月全国楼市一片喊跌声：与2011年10月相比，70个大中城市中，新建住宅价格下降的城市有49个，持平的有16个，只有5个城市房价出现了环比上涨。

目前，无论是业界还是学界，对2012年的房市价格普遍看低。调控了整整8年的房价，是不是真的挺不住了？2012年，全中国都在拭目以待。

——编者

2011 ，房价终于降了

“如今不打折，你都不好意思开门卖房；售楼处不在多个城市同时挨砸，你都不好意思说自己是全国性开发商；不关几十家门店，你都不好意思说自己是品牌房产中介。”这是如今产业界的写照。

中介这边，北京2011年一年就关闭了千家；开发商这边，潘石屹说：“谁都看不清楚，走一步看一步”；库存这边，由房价高企变成了库存高企，截至12月1日，北京商品房库存量已达到12.5万套，继2009年5月30日达到12万套之后再次回到历史最高位。

通过供求看降价

“有几百个因素，都通过供求关系起作用。”经济学家茅于轼在接受本刊记者采访时表示。

然而，今年价格下降，并不意味着房市已经供大于求了。经济学家梁小民在接受本刊记者采访时表示，现在的供求关系还是供小于求的。

“一方面，无房者还很多，他们有买房的需要；另一方面，购房也是现在很流行并且较为安全的投资手段。”

而供应方面，梁小民指出，我国人多地少的现实一直没有改变，供应有限，需求不断增加，导致了供小于求的房市状况。

针对供小于求、房价却大规模下降的情况，梁小民指出，需求被政策压制了便出现了降价的情况，“现在国家调控的力度很大，比如三套房不贷款、不能购买三套房等，由此形成了有能力买房的人买不了房、原来有能力买房的人现在没有能力买房、原来没有能力买房的人还是买不起房的局面。”

当降价已成共识

目前，政策是房价涨落的最关键因素。尽管中央反复强调2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，但仍抵挡不住民间的诸多猜测。政策在新的一年是否会松动？房价掉到一定程度政府是否会出手托市？

“目前看来不会松动，明年楼市比今年更加惨淡的可能性非常大。”梁小民选择相信政府的承诺。这和大多数学界专家的观点吻合。

但同时也有另一种声音，“明后年肯定要托市！”茅于轼说道。

茅于轼表示，房价下降会带来诸多问题：建筑工人失业，建材钢筋混凝土等建材减产，装修家具家电统统下降，整个GDP会大幅下降。“我估计房价掉得太厉害，政府就要反其道而行之，进行托市了。”

但茅于轼也认为，明后年房价会下行。在接受其他媒体采访时他甚至表示，“一些地方房价不是掉20%、30%的问题，很可能一半都止不住。”

买房要慢 卖房要快

对于买房投资者和手有余房者，茅于轼和梁小民都提出了自己的建议。

梁小民建议明年再买房，“现在投资并不容易，在现行的“限购令”下，不是是否投资的问题，而是投资可行性的问题。”

同时，梁小民建议：“最好不要在一线城市投资，应该在一些正在发展中的二三线城市投资。一线城市在调控下，房价继续上涨的可能性不大，但下降的空间也不很大，应该基本保持在这个价位。”

茅于轼也认为，投资时机未到，“一般来讲现在买入不是好时机。投资的话更不应该买了，大部分地方房价还会降，现在买房可能亏本。”

对于手有余房者，茅于轼表示，“我对明、后年房价的看法是要持续降价，从这个角度来说，现在卖房是一个好时机。但也要分地区看待，特别是大中城市和小城市情况不同。”茅于轼认为，大城市房地产泡沫“丰富”，降价空间大，而小城市泡沫比较少，还有上升空间。

□ 编辑 周 旭 □ 美编 庞 佳

年度节点

2011年1月底，新一轮限购限贷、房产税政策出台，截至3月限购城市已经达到34个。4月-9月，二手房主和开放商都处于观望态度。然而，“金九”没有如期而至，北京楼市成交量比去年同期下降46%，有些城市9月成交量甚至不敌8月。

降价风潮在10月大规模显现，在经历了“冷九”之后，大家对政策的放松普遍失去信心，开发商纷纷开始降价，最后一季度，全国降价城市数量明显增加。

全年，一线城市的交易量均同比下降8%左右，一、二线城市价格下降明显但幅度不大，其中北京下降5%左右。

价格往事

1998年，房改开始实行。

2005年，“国八条”出台。成交量与房价都急转直下，上海二手房市场连续九个月价格下跌，累计跌幅超过17%。

2008年，宏观紧缩，银行停止对开发商提供贷款；金融危机大面积爆发，使原本惨淡的房市雪上加霜，一线城市房价大幅下跌。

2009年，政府出台政策扶持市场，鼓励民众买房。加之4万亿投入市场，增加了市场资金的流动性。

2010年，国家开始出台限购和限贷政策。5、6、7三月北上广深四大城市二手房价格下降，到年末回升到年初水平。9月底更多城市加入了限购限贷的行列，但由于政策较为温和，所以价格也比较稳定。