强化房地产及建安企业实施税收征管的思考

喻 婷

一、受金融危机影响，税收征管矛盾更加突出

金融危机新形势下，引导房地产企业持续健康发展与依法纳税是一个必须着力破解的重大课题。

（一）隐瞒销售收入，偷逃所得税

目前，全国经济形势持续低迷，各房地产企业不仅销售量大幅下调，而且销售价格锐降，导致销售收入大减。

（二）隐瞒预售收入，偷逃所得税

一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自制凭证收取预收房款或定金，存入非基本账户或其他银行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆应税收入，偷逃所得税

将“视同销售收入”不作为应税收入，从而不主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认。

二、强化房地产及建安企业实施税收征管的必要性

随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业的税收收入也大幅增长，已经成为我国财政收入的重要来源，税收在房地产行业的宏观调控作用也日益显现。在此基础上，进一步研究我国房地产及建安企业的税收征管问题，提出强化房地产及建安企业税收征管的政策与措施具有重要的现实意义。

（一）加强房地产行业税收征管问题的研究，有利于完善税收政策

随着社会主义市场经济的发展、住房制度改革的深入以及人民生活水平的不断提高，房地产行业在国家产业结构中的位置日渐突出，通过对房地产行业税收征管问题的研究，特别是对房地开发环节、销售环节、保有环节的税款征收管理方面问题的研究及建议，对完善我国房地产行业的税收政策将有一定的借鉴意义。

（二）有利于开展税收收入影响因素分析

影响税收收入的因素主要有经济因素、政策因素和税收征管因素。通过对房地产行业及其建安企业的税收征管问题研究，为税收征收管理对税收收入的影响提供参考，有利于分析税收征管对税收收入的影响。

（三）有利于开展同业税负分析，为纳税评估和重点稽查选案提供数据支持

税收负担是纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，同一行业的税收负担应该相差不大，税务机关通过开展同业税负分析，根据各地区实际情况确定房地产行业的平均税负，然后对每户房地产企业进行纳税评估，根据纳税评估结果确定重点税务稽查对象，为税务稽查选案提供数据支持，有利于开展以查促管，提高税收征管水平。

（四）有利于利用同业税负分析原理，考核评价税收征管力度

税务机关逐年测算某一地区房地产行业平均税负后，与单个房地产企业税负比较，分析房地产企业各个税种的税收负担情况，可以从另一个角度考核税收征管力度。从税务机关的角度用税收负担来考核税收征管力度，有利于不断改进税收征管措施，进一步提高税收征管水平。

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从2002—2005年税负变化看房地产行业的税收负担有所增加，（除2003年受非典影响外）说明这几年房地产行业发展趋势良好。表中2002年到2005年企业所得税税负增长较快，一方面说明房地产行业的利润率不断提高，行业发展态势良好，另一方面说明税务机关税收征管力度不断加强，税收流失逐渐减少。

（五）有利于整合监控数据，建立税收预警机制

随着我国房地产行业的发展，房地产行业对国民经济的影响逐渐增强，据统计，房地产行业的产值每增加1个百分点，就会促使相关产业的产值增加1.5～2个百分点。近年来，我国每年的GDP增长率中，由房地产拉动的至少占2个百分点。加强对房地产行业税收征管问题的研究，对房地产行业与税收有关的数据进行统计分析，有利于掌握房地产行业税收收入的变化情况，根据房地产行业的各项经济指标，建立房地产行业税收发展态势模型，建立税收预警机制，对加强房地产行业税收的监控，堵塞税收漏洞，促进房地产行业的税收征收管理有着重要意义。