养老地产投资开发中如何防范法律风险?

应采新读者:

您好!

目前,国务院办公厅、民政部先后出台了《中国老龄事业发展“十二五”规划》以及《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，鼓励社会资本参与养老产业,意味着传统的居家养老正逐渐向社会养老转型。当然,养老地产作为产业新形式，存在巨大的市场潜力，但是，在初级阶段往往会存在风险，作为房地产企业的经营者，您对养老地产市场的关注, 尤其是对投资风险的关注，无疑具有前瞻性。

本律师希望通过对养老地产的介绍和分析，为拟投身养老地产行业或已经参与养老地产的企业，介绍、梳理养老地产投资中的法律风险及必要的风险防范措施。

一．养老地产的背景及概念

“养老地产”是从已进入老龄化社会的发达国家引进的概念, 属于商业概念, 并非法律概念。从目前市场来看, 广义的养老地产主要形态包括保险资金推出的升级版的养老机构。例如，养老院或其他把养老地产视做商业地产项目长期经营的地产，还包括开发商推出的养老地产项目,采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅的方式，另外也包括以养老为主题,由养老服务机构运营的专门化养老居住地产项目等。

狭义的养老地产仅指将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中,开发适合老年人居住的住宅或社区, 并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营, 为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。本文从狭义的养老地产入手进行讨论。

二．在我国,养老地产市场正在走热

从大环境和市场背景来看，一方面是社会人口老龄化的市场需求，另一方面也是政策对住宅类房产的限制，激发了养老地产的走热。

（一）我国养老地产的市场背景

我国60岁及以上人口比例为13．26%，其中65岁及以上人口比例为8.87%。根据联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义，我国已经进入老龄社会。但是，现代化生产节奏不断加快的今天，依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题已困难重重。同时，老年人口数量的增长加速、生活品质要求的日益提高、平均期望寿命的延长，与目前国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。

有鉴于此，民政部和国务院办公厅分别发布了《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》和《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，开发利用老年性资源。

（二）我国养老地产的现状

目前, 国内很多开发商在研究养老地产。2010年，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。万科“活跃长者之家”合作发展联盟正式举办。与此同时, 不少开发商正跃跃欲试。首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险机构也纷纷启动养老产业项目。

从房地产企业以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状可以预见, 养老地产的发展将是不可抗拒的必然趋势。但是，由于优惠政策缺失、居家养老概念未根本改变，以及养老地产投资成本高、投资周期长、投资收益率低等原因，目前国内的市场环境还未达到支持养老地产全速发展的程度。

三．养老地产开发的商业模式

养老地产存在巨大商业前景, 但从投资开发到获取回报需要漫长的过程, 且年投资回报率仅为10%，所以，“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。一般而言，养老地产的商业模式存在以下几种:

（一）“买卖型养老地产项目”

买卖型养老地产项目, 即开发商建设住宅，完成住宅产品的销售，收回成本并获取利润的商业模式。该模式项下，开发商完成上一期的销售任务即可转入下一期项目的开发，投资回收期比较短, 风险相对小。

但并非所有的养老地产项目均可采用销售型商业模式，一般而言，只有通过完全的市场行为，即国有土地出让方式获得相关土地使用权，并在符合土地规划和土地性质的前提下开发的产权明晰的养老地产(公寓），才能够采取出售的商业模式。

但是，通过出让形式获得国有土地使用权，前期开发成本过高，同时，鉴于养老地产项目的特殊性，采用类似于普通商品房的经营方式，可能导致相关项目最终无法按照养老目的去管理, 实践中，单纯的“买卖型养老地产项目”很少。

（二）“持有型养老地产项目”

持有型养老地产项目包括入住费型运营模式及租赁型运营模式。

入住费型运营模式，系根据老年人的年龄、身体、经济、信用记录等状况与其协商确定入住费及服务费的金额。入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金, 其保障老年人获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不获得其居所的所有权。

入住费型持有模式入住门槛较高, 针对的对象主要为中高收入老年人，对于开发商而言，老年人入住时缴纳的入住费不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼。

上海目前运营的有典型的入住费型养老地产项目，采取会员制管理，入住会员需缴纳约数十万元的会员费，经过身体检查和审核后与公司签订合同即可入住。入住后根据个人选择入住房型的大小，每年缴纳相应的管理费，用于管理和服务方面。

租赁型运营模式项下，老年人无需支付入住费，仅需支付额度较低的保证金及月租。住户将按照市价支付照护费用。租赁型持有模式对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛。但是，对于投资人而言，客户流动性较大且资金回笼较为缓慢。

（三）“买卖与持有相结合的养老地产项目”。

从缓解资金压力的角度，开发商还可采取“销售+持有运营”的方式运作，通过销售模式回笼资金并转入下期开发。同时，还可通过持有模式培养品牌效应，追求持续发展。国内较早运作养老地产的北京某项目即采取了住宅公寓及别墅出售，养老公寓出租相结合的模式。

四．养老地产开发的法律风险及防范

尽管养老地产属于新兴走热的市场，市场前景十分广大，但是作为房产企业的商业投资，在法律上尚存在一些风险，需要防范。

（一）养老地产项目土地性质及房屋权利模糊

就养老地产项目而言，土地性质不仅决定了其开发成本，也对其商业模式以及融资前景有着重要影响。

采用完全的市场行为开发养老地产, 即以国有土地出让方式供地的，其优点在于土地使用权及房屋所有权明晰，但拿地成本高，且在出售型商业模式项下，该项目与普通商品房开发项目并无区别，存在挂羊头卖狗肉之嫌。

根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地被归为非营利性社会福利设施用地一类，可以划拨方式取得, 但所谓规划内养老用地，往往都直接划拨给公办养老院。

对于在集体建设用地上建设养老项目的，土地使用权属于农村经济组织, 作为地上物的实际投资主体，开发商并不能完全获得地上物的所有权，故无法出售，且由于土地性质问题，可能导致融资困难。

目前国内并没有专门用于养老地产项目的土地，用地性质模糊，导致养老地产项目用地的乱象。以某老年社区为例, 该项目以工业用地的性质出让, 出让年限仅为50年，但项目规划却并非以工业项目立项，登记的土地用途为公共建筑，必须供特定人群使用，且依法不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。若采用租赁持有模式，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过20年的部分可视为无效，租赁合同更不能继承。

针对前述问题，一些老年社区创新性地提出了“会员制”产品，通过一次性支付会员费及之后每年支付管理费的形式，在土地出让期限内使用或指定其他人使用, 这样既避开了小产权房禁止买卖的限制, 也跳过了租赁这个法律约束力比较强的概念。但其仍属于创新方案，其中的风险也需仔细把控。

（二）养老地产项目的融资风险及把控

一般而言，在通过合法途径取得土地使用权之后，养老项目可以选择尝试做经营性物业贷款。需要强调的是，无论是住宅用地、医疗用地还是商业等综合性用地，只有产权清晰，才能做一定抵押。而在当下紧缩的信贷环境下，普通地产项目尚处于狭窄的融资环境，与普通住宅项目相比，由于养老地产处于行业的初创期, 诸多模糊的问题更阻挡了资本的流入。

2009年出台的《保险资金不动产投资管理暂行办法》和《保险资金股权投资管理暂行办法》打开了保险资金投资养老地产之门。从两者的匹配程度而言，目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。

但是，虽然与养老项目比较匹配的保险资金投资房地产已放开，目前的放开程度与期待还相距甚远，法规政策不甚清晰、可操作性不强，投资方式、运营模式都困扰着投资者。

另外，对于新型融资方式，即所谓的“反按揭”(即反向住房抵押贷款), 始终没有全面推出的迹象。

反向抵押贷款是一种特殊的融资机制，是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在借款人即老年房主去世、出售或者永久搬离抵押房产时，以处置出售该抵押房产所得的资金偿还反向抵押贷款本金、利息和其他各种费用的一种贷款。

但是，反向抵押贷款的不确定性较大，大多反向抵押以借款人的实际存活寿命为贷款期限，而这种贷款期限不确定的个人住房反向抵押贷款，会大大减少金融机构资产的流动性。加之，反向抵押贷款的资金回收，以房产未来的变现价值为准，但因房地产价值波动较大，难以作出准确预期，金融机构未来可回收的资金具有极大的不确定性。

但在未来可以想象的巨大市场需求前，金融机构并未对养老地产项目完全关上大门。券商投行人士认为，养老地产项目和资本结缘的前提是养老项目的运营模式要满足各路资金对于风险的偏好, 对于从事养老地产项目的开发商而言，在目前法律法规之下，无论采取何种手段融资以保证现阶段的投资需求和抵抗资金风险的能力，打造或者设立一个成熟的运营模式已成先期必要之举。

（三）养老地产项目中养老服务法律风险及把控

养老地产的模式，并不属于房地产, 而是第三产业，主打的是服务，房地产开发仅是整个模式的基础。养老服务的高风险多源于入住的老人自身生理和心理机能的退化与病变，由于老年人疾病急性发生的不可预知性，养老机构发生意外是一个全国性的普遍问题。而在住宅建设与社区管理相融合的开发经营过程中，开发商则不得不面对养老服务风险。

对于养老服务风险,养老机构拟定格式化免责协议时并不能“为所欲为”, 而是应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并且对其中的免责条款负有提请对方注意并按要求说明的特别义务。

对此，如通过相关的保险来建立一个政策性保险与商业保险相结合、开发商的责任险与个人意外伤害险相补充的机构养老风险管理与分担机制，养老服务市场良性发展和开发商的保护力度将会进一步提示。例如，目前上海市在全市范围统一推行“养老机构意外责任保险”, 通过养老机构自我承担与政府补贴相结合的办法，形成由政府推动、专业保险企业参与、养老机构受益的养老服务风险分担机制。

养老服务的风险把控还应当注重养老服务本身的质量控制，对于提供服务的方法、时间、标准等要求应当在入住时与服务接受者达成一致，以免纠纷。