新政策影响下的房价与地价关系研究——以兰州市为例

江 晶，陈 英，刘慧娟

（甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃兰州，730070）

在2011年众多抑制房价的政策颁布实施之前，全国房价呈逐年迅速上涨趋势。我国目前的高房价与地价存在某种内在联系，研究相关问题的学者和理论也很多，其中有很大一部分观点认为是国家实行“招拍挂”制度后，地价推高了房价，更有新闻媒体报道“地价作祟害苦百姓”。也有分析结果表明:土地出让制度改革虽然导致地价的快速上涨，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。本文就此问题做进一步研究探讨。

研究区域为兰州市近郊四区2011年土地级别界限范围，由东往西依次为城关区、七里河区、安宁区和西固区。通过分析近年兰州市商品住宅价格的变动及不同用途地价变化的趋势，来揭示新政策影响下的兰州市房价与地价关系，为政府制定房地产相关政策及调整宏观调控力度提供依据。

一、房价水平与变化趋势

从时序数据总体分析，兰州市房价水平值逐年呈上升趋势，2000年至2005年整体地价水平值稳步上升；2006年起房价上涨势头明显增长率为38.04%，到2009年增幅最大达到73.51%；至2011年，房价增长率一改逐年放大的增长趋势，增幅为10年最低值小于1%,见表1及图1。

从图1可以看出从2010年起房价明显呈回落趋势，这与国家出台的一系列宏观房价调控政策有关，尤其到2011年国家又颁布实施一些更为具体的政策，同时给地方政府下达了更为具体的要求和目标责任。各地也根据当地实际情况，分别出台了相应的政策和规定。与调控兰州房价直接相关的文件有：《甘肃省人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的通知》（甘政发［2011］28号）；《甘肃省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（甘政发［2010］18号）；《关于发布新的二手房交易最低计税价格的通知》；《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控加快保障性安居工程建设的意见》；《兰州市新建商品住房销售环节价格调控规定（暂行）》等。

图1 兰州市2000-2011年房价增长率变化情况

“严格限购措施，对已有1套住房（商品房、经济适用住房、房改房等各类住房，下同）的当地户籍居民家庭、在我市没有住房但能够提供前2年在本市连续2年缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。对购买首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。这一规定使得很多原来有条件购买住房的潜在购房者无法购房，使兰州的房地产市场减少了一部分购买者——既使需求被动降低了。同时在《关于发布新的二手房交易最低计税价格的通知》中提出“税务部门要加强税收管理，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”。针对此规定，定会出现为避税、交易时双方私下以极低的非实际交易价格登记的现象。所以又补充规定了“加强对二手房交易环节中的税收管理。认真执行市房产、地税部门委托评估公司评估并颁布的《关于发布新的二手房交易最低计税价格的通知》，坚决堵塞税收漏洞”。如此一来，以投机为主的这部分购买需求也被动降低了。

表1 兰州市2000-2011年综合地价水平值变化情况

从以上买方和卖方市场分析，房产市场整体萎靡。依据供求关系理论推论，建房需求量和购房需求量的减少直接会影响对房屋的最大成本——土地需求量的减少，需求量减少即影响价格下降。下节将用调查数据来予以证明此推论。

二、不同用途地价水平与变化趋势

兰州是“两山夹一河”的河谷型城市，特殊地形使得城市发展各项用地都相对集中在河谷川台地上。土地资源紧缺，发展空间受限，且这种特殊的地形决定了土地供应相对不足、土地使用门槛高，城市建设发展空间有限，建设用地紧张等，导致城市地价居高不下。

从时序数据总体分析，兰州市各类用途地价水平值逐年呈上升趋势，2000年至2007年整体地价水平值稳步上升；2008年起土地价格上涨势头明显，且增幅较大；2009年、2010年商业、居住用地增长率在13%以上，而工业地价多年保持小于2%的增长率平稳上升；至2011年，各用途地价增长率一改逐年放大的增长趋势，增幅出现明显回落（见图2）。

图2 兰州市2000-2011年地价增长率变化情况

将兰州市2000年-2011年地价增长率变化情况结合之前的兰州市2000年-2011年房价增长率变化情况进行比较分析，可以看出地价走势与房价走势基本是一样的。学者朱道林、董玛力从经济学角度分析，提出：“土地需求是住房需求的引致需求，因此地价是房价变化的结果而不是房价变化的原因”，下面将进一步用数据分析证明此观点。

三、楼面地价与房价比值分析

面对高房价、高利润的指责，地产商普遍称土地出让方式由协议出让转为招、拍、挂，抬高了地价“房价跟着地价走”。然而通过计算兰州市2008年-2011年楼面地价与房价的比值（如表2），可以发现比值虽然呈逐年增大的趋势，但与房价本身的增长幅度相比不值一提。原国土资源部副部长贠小苏在“2006中国地交会”开幕式上表示：“我国高房价并非地价所至。经国土资源部研究，地价只占房价的25%至30%。一些认为招拍挂的供地土地出让方式抬高了地价，高地价造成了现在的高房价的观点是不正确的。”

表2 兰州市楼面地价与房价对比表

再看兰州市近年的土地价格，整体是与房价呈正比例增长的。而2011年虽然没有颁布直接抑制地价的政策，但随着颁布实施一系列人为抑制房价上涨的政策后，地价增长率明显下降。2011年兰州市地价增长率为4.22%，较2010年明显下降，但相对房价来说地价仍维持了一定的涨幅。这是由于需求量虽然同房价趋势一起降低了，但是兰州市2011年土地实际供应面积为3141125平方米，增长率为-38.84%，较2010年下降幅度较大；也就是说供求虽然同时减少，但供给减少幅度更大，所以价格仍维持了一定的涨幅。这表明在国家房地产市场调控政策的引导下，兰州市地价上涨缺乏市场动力。而由于土地供应面积下降，市场供给不足，因此地价仍能维持小幅增长。

房屋是市场需求的最终产品，而土地只是其中的一个生产要素。经济学原理指出供给和需求共同决定价格，由于市场对房屋的需求提高了房屋的价格，刺激了房地产开发，从而增加土地需求量，而由于土地的不可再生性限制了土地有效供给，需求大于供给导致了土地价格的上涨。土地价格评估中的剩余法，其公式为：地价=房价 -开发成本 -各种管理费用、利息、利润。由此看来，虽然地价作为房价的组成之一对房价产生一定的影响，但远不及房价上涨引起地价的上涨的效应，如黄静、屠梅曾发现：房价对地价长期影响的程度高于地价对房价的影响。近年土地市场还是以招牌挂的市场机制来最终决定其价格的，而房地产市场却由频频颁布实施的诸多新政策，而人为的限制了其价格。从以上对兰州市同时期房价与地价关系的实证分析看出，虽然国家没有直接限制土地价格，但房价的抑制使得土地的价格也呈同趋势的下降，由此也得出了地价是由房价来决定的。

［1］王营.潘石屹坚称地价推高房价［EB/OL］.（2012-03-29）.http://money.163.com/09/0629/02/5CUKP8CT00252KFB.html.

［2］江飞涛，陈伟刚，黄健柏.对我国房价与地价相互关系的再检验［J］. 预测，2007（2）：1-7.

［3］朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析［J］.中国土地，2005（7）：20-21.

［4］马歇尔.经济学原理［M］.北京：商务印书馆，2007.