刚需:现在该出手了吗

金姬

很多人都说，现在是刚需购房者的好时机。真的吗？

什么是刚需？目前对楼市里的刚需并没有明确统一的概念，一般来说首次置业购房、婚房、学区房都被划在刚需范畴内，同时改善性需求中也有一部分被看作改善性刚需。当然，各类刚需的“硬度”并不相同，比如改善性刚需的购房者恐怕就没有等着婚房的准新人那么焦急。

易居房地产研究院高级研究员苏艳对《新民周刊》表示：“从经济学意义上说，相对于弹性需求来说，刚需是对房价不敏感的人群，因为这批人无论如何都有需要买房。但是现在中国房价太高，所以刚需对价格也很敏感了。中国的政策向来喜欢一刀切，楼市调控效果已经显现，但的确也打压了一部分刚需。”

刚得起来吗？

2012年适逢中国传统龙年，结婚人数不少。有专家预测，在中高端房源受限于调控的情形下，婚房需求是今年楼市最大主力。对于80后上海姑娘小夏来说，始于去年的“史上最严厉楼市调控”，并没有让她得到多少实惠。

年近三十的小夏是外地某名牌高校硕士，回到家乡上海后一直打拼事业为主，直到前年才谈了个上海本地某普通大学本科学历的男朋友小张。小夏和父母住在闵行区两室一厅的轨交房，在静安区一家外企上班。小张则和父母以及奶奶蜗居在长宁区一栋老公房的两室户内。小夏和小张曾讨论过结婚买房的事，小张家肯定是住不下，自己家只有自己局促的卧室可以当婚房，但和老人一个屋檐下总归不太方便，而且有了小孩就更拥挤了。

2010年的上海楼市虽然也深受“国十一条”的调控，但从夏天开始就一路回暖，小夏准备拉着小张先去看看房子。首付款却成了问题。小夏虽月薪过万，但工作没几年，加上平时喜欢旅游，积蓄只有20万。小张就更惨了，月薪不过五千，又是一个摄影爱好者，虽然本科一毕业就参加工作，可手里的积蓄不足10万。两人的首付款只有30万，哪怕首付三成，还要预留一部分装修款，所以两人的购房预算在100万之内，这在上海几乎买不到合适的两室户，要么选择偏远的郊区，可他俩都在市中心上班呀！

小张说，也许过几年自己家遇上拆迁，婚房就不成问题了。小夏虽然也考虑过租房结婚，但在地段选择上和小张起了争执。小夏希望能和自己的父母住得近一些，这样可以蹭饭，以后有了孩子也方便照顾。小张则希望在徐汇区租房，虽然开销大一些，每晚要自己烧饭，但至少离彼此公司很近，上下班方便。

“其实我俩感情挺好，他也是一个不错的结婚对象。但每次谈到房子的事，我们总免不了争执，这样就很伤感情。而且他父母的退休收入也很低，他妈和奶奶的身体都不好，以后全要靠我来照顾，我突然有些害怕。”小夏说，她感到自己很委屈，愿意租房结婚的上海姑娘并不多，但她无法忍受自己婚后的生活质量会如此下降。长痛不如短痛，她和小张在2010年底分手了，两人抱头痛哭了一把，然后分头“继续生活”。

2011年对于小夏来说是人生的转折年，她遇到了现在的未婚夫阿东。阿东是70后，从小到大就没离开过上海，有一个哥哥在云南工作。父母前几年卖了自己的老公房凑了首付，给小儿子在上海闸北区买了套两室一厅的房子，阿东负责还贷。父母很疼爱阿东，所以这套房子的房产证上只写了阿东一个人的名字，哥哥也没意见，但表示以后就由阿东来负责父母的养老了。阿东在浦东一家民企上班，也算是个中层小领导。

阿東和小夏恋爱大半年后，结婚买房就提上了议程。两人都不算首次置业。小夏和父母现在居住的房子，小夏的名字也在房产证上。在上海，根据公证相关法律法规，房产继承公证收费按房屋评估价的2%收费。例如，一套市价200万的房子，要收取4万的继承公证费。这受到不少市民的诟病，尤其在售后老公房继承方面，办个公证的钱可能比当年买房子还要多。小夏一家没有想到的是，上海市公证协会在今年3月1日起将房产继承公证收费下调了50%。这当然是个好消息了。

今年春节后，小夏和阿东计划在徐汇区买房，算是闵行和闸北的中间点，离公交枢纽也近一些。可今年2月27日，上海市人民政府办公厅《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》指出，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”小夏和阿东一下子傻了眼。

3月7日晚间，上海市房管局再做解释。将“该子女无产权住房”规定为“子女个人不单独拥有产权住房”，并表示已通知各区房地产交易中心统一口径。小夏无奈地说：“我现在一头雾水。阿东单独拥有产权住房，是否意味着我俩领证后，只能以我的名义去买房了？即便可以买房，现在第二套房首付六成，贷款利率是基准利率的1.1倍，还是感到很大的经济压力。”小夏和阿东看了不少二手房，即便有双方老人的资助，他俩还是觉得太贵了。“真希望‘总理房价赶快实现呀！”

3月14日上午，温家宝总理在两会记者上表示：“一些地方房价还远远没有回到合理价位”、房价要“与居民收入相适应，与投入和合理的利润相匹配”。网上立刻掀起了计算各大城市“合理房价”的热潮。一个ID为“国房部”的网友贴出了自己的计算公式：“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”。这个公式很快得到了其他网民的认可，一场算术“接力”迅速展开：北京 4387元/平方米，上海4831元/平方米，深圳 4867元/平方米，苏州 4409元/平方米，无锡 4218元/平方米，杭州 4493元/平方米，大连 3240元/平方米，济南 2899元/平方米 ……这些把现实房价“腰斩、腰斩、再腰斩”的数字让人们直呼“凌乱了”。网友们自行测算的“总理房价”未必真的“合理”，也未免过于“真空”说理，但这些数字中蕴含着许多人的希望。

总理向房价“喊话”之后，小夏和阿东去看了“上海之春”房展会。据悉，此次参观人流量达到11万人次左右，国内楼盘总成交金额近2.5亿元，意向成交金额近5亿元，预登记2139套，数据与去年同期相比略有下降。在小夏看来，这次房展会令人失望。龙头企业集体缺席，现场楼盘打折很少，而且大多位于嘉定、宝山、青浦和奉贤等偏远地段。好不容易看到一个在闵行区的楼盘，均价高达35000元/平方米，吓得她拉着阿东就走。

买房不太顺利的小夏，没料到经济条件较差的前男友小张比自己先买房。从今年3月26日开始，上海第三批共有产权房申请在长宁、徐汇启动，此次申请门槛中的人均可支配收入从3300元/月放宽到5000元/月，小张恰好满足条件。他给小夏写了封邮件，结尾说：“现在我有房了，你是否还会考虑……”小夏没有答复，她不希望让一套房子左右自己的幸福。

假阳春？

2012年春节以来，很多婚房需求者购买或者在看房。在上海，由于新政策的出台打破了上海人“男买房，女装修”的惯例，许多待嫁女开始重新和男朋友筹划组建家庭的步骤。再加上中行、农行、建行等大型银行明确首套房贷利率实行8.5折优惠，上海楼市的婚房效应愈加明显。根据21世纪不动产给《新民周刊》提供的抽样统计显示，2012年2月上海二手房成交中婚房比例约为总成交套数的30%以上，仅次于改善性需求。“主要是开发商在打折，一些中小户型的新楼盘（包括全装修）符合购房者的心理价位。”易居房地产研究院高级研究员苏艳提醒说，“2012后市如何还很难说，婚房效应未必能支撑一整年。”

除了婚房购买者，其他需求的首次置业者也纷纷出手了。上海易居房地产研究院副院长杨红旭曾表示，“首次置业，宁可买市中心的小房子，也不要买郊区的大房子。”而复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，“如果发现性价比高的内环内房源，可以入手了。 ”新上海人袁先生遵照了兩位专家的建议，刚在南京西路买了套房子，但他没有享受首套房的优惠利率。他表示：“我打听了一下，很多银行的利率优惠是有要‘优质客户，就是要在该行买理财产品，我自己就是做投资的，不愿意买它们的理财产品，所以还是按照基准利率贷款。”袁先生买的是二手房，因为整个楼市成交量都不高，所以中介费用打了八折。现在有些地方的中介门店写着“买房就送港澳游”的横幅，其实“羊毛出在羊身上”，在上海随便一套房子，上下家各收1%的中介费就很赚了。

即便楼市满眼刚需客，中国人现在的购房意愿也是13年以来最低的。3月20日，央行发布的《2012年第一季度储户问卷调查报告》显示，根据今年一季度央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查，未来3个月内有购房意愿的居民占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。有业内人士表示，这些才是真正的刚需。

对于改善型需求的购房者来说，二套房六成首付和1.1倍基准利率让他们不敢轻易做决定，尤其是那些想买学区房的三口之家而言。据21世纪不动产上海区域对旗下热点学区门店抽样调查显示，在南黄浦、徐汇万体馆、长桥、浦东源深等学区房板块，受一季度末学区房需求增多推动，学区房需求占比高达三四成。

学区房需求虽然很高，但购房者比以往更为谨慎。今年3月下旬，不少人给“上海发布”微博爆料，表示闵行区万科假日风景五年来对口的是闵行实验小学，小区居民今日突被通知今年对口的是从没有小学教学经验的莘松中学，有180位即将上小学的孩子受到影响。“学区房”每年不同的划分标准，让很多买房者心里没底。

但降价成了2012年楼市的主旋律。摩根大通3月20日发布的研究报告预测，今年全国房价将会下跌5%-10%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，今年2、3月上海的一、二手房成交量在逐步恢复，成交量已接近去年9月份水平；降价楼盘也存在，但基本没有突破15%的降幅，与去年动辄超过20%降幅不可同日而语。

上海搜房网数据监控中心截至3月23日统计，上海市2012年4月打折优惠楼盘共计212个(含别墅)，总数再创自2011年以来新高。3月商品住宅成交量面积排行前十名中，有7个为降价或低开盘。例如，某个位于嘉定老城外三公里左右的楼盘，报价在每平方米9900元，加上各种优惠，最低达到9500元，创下了2009年以来的开盘最低价。其实，作为全市存量房最多的区之一，嘉定楼盘从去年起就打响了价格战。区内一手房均价去年3月每平米在16300元左右，今年3月已经下滑至14300多元。

据初步统计，上海3月的一手房成交面积大约为79.4万平方米，比上月增加了98%。业内依然认为，买卖双方的心态并未发生转变。在复旦大学地产运营研究所所长蔡为民看来，刚需买房者更适合在今年第二季度买房。他告诉《新民周刊》：“房价将剧烈震荡，向下调整，刚需客不妨现在锁定具体楼盘五六个，坐等降价。”