“搜房白金卡”引发法理讨论

杨江

4月16日，上海市松江区人民法院协调处理了一起颇为耐人寻味的新兴电子商务模式引发的纠纷。

2011年8月，市民孙先生前往上海垄景房地产开发有限公司在松江泗泾的售楼处，要求购买“同润菲诗艾伦”期房，总价在140余万元，在同销售人员商谈价格时，对方表示，根据孙先生选择的付款方式，购房者可享受10万元的优惠。孙先生确立了购买意向，然而在支付了购房定金之后，销售人员却突然表示，孙先生必须参加“搜房网”的白金卡会员活动，并支付1.5万元，才能享受总价10万元的优惠。这样一来，对孙先生来说实际享受的优惠只有8.5万元。孙先生认为这笔费用的收取极为不合理，因为“搜房网”根本没有给其提供任何服务，但由于所购房源较为紧俏，他还是支付了“搜房网”1.5万元信息服务费，获得10万元购房优惠。当时，对方既没有同他签署任何协议，也没有开具发票，仅仅开了张收据了事。

事后，孙先生越想越觉得咽不下这口气，于是他委托律师向上海松江区人民法院起诉，状告“搜房网”和上海垄景房地产公司，理由是其被服务的知情权、“自主选择权”和公平交易权受到侵犯。

在松江区人民法院的协调下，孙先生和两被告“搜房网”、垄景房地产公司签订了和解协议，两被告自愿“退一赔一”，搜房网当场支付3万元补偿，孙先生撤诉。

日前，华东政法大学法制新闻研究中心就这一热门话题召开专题研讨会，在会上各位法律专家就此案的法律性质展开了讨论。

“搜房白金卡”到底是优惠卡还是会员服务卡？这一新兴电子商务模式在传统民商法体系中究竟属于何种性质的法律关系？记者就此采访了长期从事民商法研究和实践的上海政法学院民商法研究中心主任翟新辉副教授。

法律层面应如何定性？

《新民周刊》：你怎么看待“搜房网”与房地产开发商和购房者所达成的和解事宜？

翟新辉：从该个案中来看，孙先生购买140余万元的房屋，被房地产开发商要求需“购买”“搜房网” 1.5万元白金卡才能享受约10万元的优惠，可能是“搜房网”与房地产开发商之间的协议要求，如果无“搜房网”白金卡而取得优惠，房地产开发商可能需根据协议向“搜房网”承担违约责任。本案当中由于房地产开发商存在失误，在未核查孙先生是否有白金卡的情况下就收取了孙先生的定金，其实搜房网并没有向购房者提供任何服务，因此他们的行为构成了對购房者的侵权，并最终导致购房者向他们提起诉讼。我个人认为其实和解还是一个不错的结果，否则他们败诉的可能性很大。

《新民周刊》：据了解，“搜房网”白金卡的通常销售模式与本案有所不同，是由购房者先购买“搜房网”白金卡，然后持卡购买楼盘再享受优惠。请问这种新兴的电子商务模式在民商法中应该如何定性？

翟新辉：抛开孙先生该个案，“搜房网”白金卡这种商业模式虽然有各种表现手段，诸如“购买白金卡享受优惠”或“购买白金卡送房屋平方米”等，但拨开其纷繁复杂的表现形式究其本质，两者之间的法律关系就是网站向购房者提供了房屋（优惠）信息，购房者接受了该信息并最终按照打折价格买到了房屋，同时在房屋买卖合同签署后向网站支付了费用。上述特征完全符合居间的法律定义，网站和购房者之间形成了居间的法律关系；一旦购房者买房成功，其应该向居间人即网站支付居间服务费。

《新民周刊》：根据什么认定其为居间合同？

翟新辉：首先，根据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务。在“搜房网”通常的交易模式当中，“搜房网”向购房消费者提供了有关房地产买卖，包括房源、折扣等信息，成为开发商和购房消费者之间的桥梁，也就是前面所说的居间人，它为购房消费者提供订立合同的机会或媒介。“搜房网”在促成合同成立时向购房消费者收取一定的报酬，这也符合居间合同的内容。居间合同中还规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，根据“搜房网”与购房者签署的入会协议来看，若房地产开发商没有给予持卡购房者优惠，或者持卡购房者最后没有选择可优惠楼盘是可以退卡退费的，这点也符合了居间合同的内容。

风险与前景分析

《新民周刊》：居间服务是任何法人都可以提供的吗，“搜房网”是否可以从事房地产的居间业务？

翟新辉：居间服务和房地产居间业务不是一个概念，理论上讲居间是任何经营主体都可以从事的业务。实践中对于居间服务往往都有行政许可的要求，最典型的就是经纪人，他们提供各种各样的居间服务都需要经纪人证书。正如前面所述，“搜房网”所谓的白金卡会员服务其实是一个房地产的信息居间服务，其现有特征比较符合房地产居间。

“搜房网”目前提供此类居间服务，是有一定的风险的，应聘请法律服务机构进行相应的风险分析和评估，以规避（或转嫁）该法律风险。根据相关法律法规，法人实施房地产居间业务是需要专业的资质的。2011年4月1日开始实施的新的《房地产经纪管理办法》规定，设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员；房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。可见，现行规章对房地产居间业务的服务提供方设置有行业准入门槛，不具备这些条件或未进行相关备案的，则可能被认定为不具有提供相应服务的资质，违反了政府部门的规章制度。 在此情形下，根据《城市房地产管理法》的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

《新民周刊》：对于“搜房网”开展的这种新兴的电子商务模式，你如何看待？

翟新辉：从经济学角度来讲：交易促进效率，法律的规则要促进交易，现实中也发明了各种各样的制度来促进交易，居间就是其中一种。有些企业提供居间服务来帮助大家寻找交易对手，减少寻找交易对手的费用，我认为是有利于社会发展的。“搜房网”站在了网站运营商、房地产开发商以及购房消费者三者的平衡点上，满足了各方的需求，是适应市场发展的。若“搜房网”有证据证明其从事房地产居间业务，并以取得相关资质为前提，同时确实向购房消费者提供了包括看房、签约、咨询及房屋打折优惠等相应的房地产信息服务，并以此向购房消费者收取费用，那么它的这一行为是无可厚非，合理的。相反，如果其缺少这一相关资质的话，就难以在法律上对购房消费者的权益进行保障，也可能会使其从事这一电子商务模式难免会承担相应的民事责任和行政责任。

《新民周刊》：撇开“搜房白金卡”这一事件，你如何看待这一新兴的电子商务模式？

翟新辉：我认为从传统的店商模式来看，这一新兴的电子商务可以节约资源，首先是交易时间，促进了交易效率，为广大购房者带来不少便利，是值得提倡的。

当然，如果让具有房地产居间业务相关资质的电子商务平台来做，前景更广阔。