大型混合居住社区的规划设计实践——以上海市宝山区庙行镇场北村共康北二块住宅项目为例

■ 舒煜存 Shu Yucun

0 引言

在构建和谐社会、保障民生的国家宏观方针政策下，我国保障性住房的建设已经被视为一项亟待解决的政治任务。目前各种类型的保障性住房如雨后春笋般在全国各地拔地而起，有效地缓解了低收入居民的住房难问题，也在一定程度上影响到高企的房价，推动其回归合理水平。然而由于地方政府的财政压力较大，这些保障性住房的选址往往位于城市郊区或远郊，为降低市政配套费用又往往扎堆建设，形成了许多大规模的保障性住房基地。这种低收入居民在地理上的聚集，客观上加剧了保障房地区的贫困集中，如果不采取有效措施，对整个城市来说居住分异发展趋势几乎不可避免，有可能会产生很多社会问题。

张汤亚在“我国大中城市实行混合居住的必要性及其规划模式探讨”(本刊2012年第3期)一文中从理论上论证了实行混合居住的必要性，提出了将保障性住房与商品房整合在一个社区之内，并保证彼此之间相对独立的“社区混合，小区同质”的规划模式，本文将从实践角度对此进行深入研究和拓展探讨。

1 项目概况

上海市宝山区庙行镇场北村共康北二块住宅项目位于宝山区南部，近闸北区。该项目在1996年的上海市总体规划中确定为楔形绿地，1998年市政府批准规划确定为30%房产开发带动70%绿地实施，2008年12月结合市房地局经济适用房政策完成控规批复。规划征地西起大场机场、北至南蕴藻路、东至东茭泾，南至长江西路北侧。征地总面积81.30hm2，开发建设用地范围面积为56.59 hm2，总建筑面积为108万m2，其中商品房总用地面积18.81hm2、经适房总用地面积16.38hm2、动迁安置房总用地面积11.12hm2。本规划区分为8个街坊、23个地块，规划总人口约为2.5万。如图1所示，06-4部分、07-6和E-06为商品住宅用地，06-4部分、08-2、10-2、11-1为经适房用地，09-2、H-04为安置房用地。项目共分三期建设，其中商品房E-06地块，经适房10-2、11-1地块和动迁安置房H-04地块已建成交付使用。

该项目“控制性详细规划”规定了商品房、经适房、动迁安置房的占地面积分别约占40.6%、35.4%、24%。商品房和经适房的开发主体为上海中环投资开发（集团）有限公司和中建蛇口发展有限公司共同组建上海康德利房地产经营有限公司，动迁安置房的开发主体为当地镇政府下属企业。政府“控制性详细规划”规定的保障房配建比例和相对统一的开发主体对该项目的顺利实施具有决定性的重要意义，为该大型混合社区的实施提供了政策支持和组织保障。

2 社区层面规划特点

该项目地处中外环之间，距离南北共和新路高架约2 km，地理位置相对优越；基地内设地铁18号线终点站、邻近地铁1号线，有多条公交线路，交通便捷；地块内规划有2条河道和2条自然河道以及若干古树，生态环境优良。项目在规划设计过程中，充分利用了这些优势，使得该大型混合社区具备了鲜明的特色，为包括经济适用房和动迁安置房在内的保障性住房提供了绝佳的居住环境和交通条件，也为商品房提供了一定的市场竞争力。从混合居住角度，本社区的规划特点主要有以下几个方面：

2.1 以人为本，确保公平性原则

在混合社区内，共同生活着社会各个不同收入阶层，各阶层间生活习惯不尽相同，也有各自不同的诉求，但是对居住品质的需求都是一样的。如果在规划中将保障性住房和商品房小区明显的区分开来，使得保障性住房处于明显的劣势，居住于保障性住房的低收入居民可能会产生自卑感，进而可能失去混合居住的社会意义。

因此，保证混合社区内部各小区间的相对公平性是此次规划设计过程中重点考虑的问题。在总体布局时，规划从地块功能分布、配套定位及位置、自然资源占有、公共绿地设置、交通设施布置等方面均充分考虑到了公平性原则。尤其是建筑立面，整个社区实现了高度统一，整体上（图2）看，几乎无法区分出保障房和商品房，就连实地考察也很难区分。当然，在宏观上混合社区内各小区之间保持一定的整体性，也有利于商品房获得更好的社区品质，更易于被市场所接受。

2.2 利用原生态环境，创造宜人的城市环境

优美的自然环境是营造宜人居住环境的基础，无论是商品房还是保障性住房都是如此。本规划也充分尊重自然，最大程度地保护原生态自然环境，挖掘和利用基地内的景观资源，力求使社区与自然环境有机融合。

规划首先将自然资源较为平均地分配在保障房和商品房小区内，充分利用基地内部和四周的绿化景观资源，通过建筑和环境的合理布局，形成以“水”为特色，水、园结合的空间组织方式和整体环境景观。除了水景的利用，规划也以路为轴，着重打造了环抱整个社区的“绿色飘带”——体育公园：利用沿长康路、东茭泾与花园宅旁的绿化空间，并保留结合局部的水景布置小型球类和健身体育设施，为人们创造一个可在自然环境中进行室外运动健身等休闲、娱乐的活动场所。保留了基地内穿越H-04动迁安置房地块、09-2和08-2经适房地块的现状河道，使得保障性住房在水景资源占有上甚至超过商品房。

2.3 突出混合社区内交往空间设计，促进不同收入阶层间的融合

混合居住的重要目标之一是促进不同收入阶层间的融合，降低低收入人群的社会隔离感，从长期来看也有利于儿童的教育成长。而为了实现这一目标除了保证物质条件的相对公平性性之外，各种类型的社区交往空间也应发挥重要作用。从规划的角度，本项目一方面非常重视交往空间的兼容性、可达性、偶遇度和舒适度；另外一方面也注意交往空间的定位，让这些交往空间能够为整个混合社区服务，避免将公共住房排除在外。

2.3.1 商业配套

本社区内各项商业配套设施总面积达4万㎡，东起东茭泾、西至长康路沿场北路线性分布，塑造了满足各收入阶层居民生活、交往需求的社区生活景观大道，使其成为金融商业购物、餐饮娱乐等多功能于一体的、辐射整个社区的“客厅和家庭起居室”（图3）。这条商业街由东向西贯穿了商品房、动迁安置房和经适房，除了占总用地面积约10%的10-2、11-1地块经适房距此有5min步行距离之外，商业街几乎无缝覆盖了整个社区，形成了混合社区居民交往的强有力的纽带。

2.3.2 其他公建配套

除了商业配套外，混合社区内的另一重要交往空间是教育配套，大量国外文献研究表明混合社区对儿童的教育、成长有着积极的影响。本项目在进行规划设计时对教育配套也进行了重点考虑，社区内共规划有九年一贯制学校1所（占地面积约3万m2）、幼托2所（占地面积约1.2万m2）。

除了教育设施外，本项目内还分别设置了菜场、村委会、环卫分所办公楼、社区服务和文化中心、托老所等公共服务配套设施，累计占地面积总和约为2.5万㎡(图4)。这些公共服务设施较为均匀地分布在整个混合社区内，它们除了具有服务社区、便利居民生活的功能外，也具有促进阶层间交往融合的功能。

2.3.3 公共绿地

公共绿地除了美化环境、营造宜人氛围之外，也同时为居民提供了休憩、交流的活动场所，是非常重要的交往空间。本混合社区内的公共绿地系统包括了三个层次：社区外围占地达82.6hm2的分地块带动实施绿地（图5），基地内附属设施、体育活动设施的防护绿地(占地面积约5.3万m2）(图6)，基地内沿道路及河道的绿化走廊（占地面积约3.7万m2）(图 7）。

结合这些优越的景观资源，规划中分别设置了共享绿化景观轴、绿化景观次轴、景观节点等景观控制要素，形成开放式的街区。联系基地东西两边绿化体系的共享绿化主轴和南北向的绿化景观次轴，与步行系统相沟通形成了大尺度的、丰富的绿化景观系统。将社区的公共商业中心及小区主要人行出入口与这个大尺度景观系统结合形成了主要的景观节点。此外，景观绿带及道路绿化隔离带等各个层次的绿化也被融合进小区内部，相互联通，形成了一个有机的生长网络，为居民打造一个修身养性、沟通交流的理想场所，使得生活其间的各收入阶层居民都能够得到充分而自然的交往。

3 小区内规划建筑特点

3.1保证公平的基础上，兼顾异质需求

可以想见如果中高收入居民未能获得与付出高昂价格相对应的居住品质，与混合社区内的经济适用房体现一定的差距，这部分居民可能会出现排斥心理，最终使得混合社区无法吸引到中高收入阶层居民。而低收入居民如果以较低的价格获得与商品房完全一致的居住品质，未尝不是一种不公平，对其行为塑造也可能有负面影响，助长不劳而获的社会心理。此外，经济适用房开发主体是基于市场竞争的开发商，由于几乎没有利润可言，开发商也不得不考虑进行一定的成本控制。

基于以上三点考虑，本规划在确保社区层面相对统一的前提下，在保证经适房小区舒适性、宜居性、均好性的基础上，适当增加不同类型小区之间的差异。当然这种差异并不意味着经适房小区内的居住品质会有过多下降，而且根据对社区整体气质的影响程度和相关规范的要求，建筑立面、绿化景观、公共部位以及房型设计等要素的差异程度也有所不同。

3.2 相对一致的外立面

对于一个大型混合社区来讲，整体风格的统一又富于变化的外立面气质的塑造，有着非同寻常的意义，它关乎混合社区城市形象的建立，对提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质也有着重要作用。因此，本规划在外立面方面并没有将经适房（图8）与商品房（图9）区分开来，以保证整个社区风格上的统一，塑造出了整体大气、气势恢宏，并且富于变化、高低起伏、疏密相间的城市标志性景观。

社区内住宅以多层、小高层、高层公寓为主，均采用ARTDECO经典建筑风格，整体观感力求大气稳重、清新典雅、舒适和谐。以挺拔的立面竖向线条和高低错落的顶部处理形成丰富的建筑群体天际轮廓，营造出兼具海派韵味和时代气息的建筑形象。整体建筑风格设计力求稳重大方，朴实无华和具有丰富的细致变化，构成一种亲和力极强的建筑表情。建筑外立面采用局部天然石材、面砖和高级涂料的有机结合处理，主体色彩采用暖色、米黄色系列，体现细腻的质感和高雅的建筑品质。另外，充分利用玻璃、金属等材料来加强建筑轻盈、灵秀的风格，以最大限度地融入周围环境，共同营造典雅的居住环境。

3.3 差异化定位的房型设计

商品房户型设计结合了当前市场的最新需求，在经典户型的基础之上，加入了一些改善居住品质并提高住宅产品附加值的创新设计元素。主要设有二室户、小三室户、大三室户等多种套型，为不同需要的家庭提供多元化选择，既控制户型总面积，又为客户提供了多方面的选择。考虑居民的实际使用需要，房型中合理设置了洗衣机位置、储藏空间、南北阳台等，以进一步适应住宅房型的发展趋势，满足都市居民的生活习惯和美满住家的追求。住宅房型以小于90m2的经济房型为主，在满足舒适、合理的前提下，布局紧凑，做到明厨明卫。大房型（图10）的设计动静流线分明，还设计了书房或儿童房、步入式更衣，主卫组合区域布局方式，再配合窗外小区绿化景观，创造出了怡人的居住空间。在隐蔽且通风处设置室外空调机位置，确保立面完美性的同时又易于保养维修。

经济适用房户型均为小户型，按面积、户型类型分为三类：一室户或一室一厅建筑面积小于45m2（占20%），两室户或两室一厅建筑面积小于65m2（占75%），三室户建筑面积小于80m2（占5%）。户型设计（图11）遵循经济、适用的原则，保证居住者基本生活需求的同时，尽可能满足其多方面的需求，每户均设置有足够的储物收纳空间，所有户型均做到“全明”设计，有低窗台大玻璃景观窗以及入户玄关。

3.4 一脉相承、适度差异的景观设计

小区内的景观相对于整个混合社区而言是一个比较私密的场所，为小区内的居民提供了休息交往空间和休闲娱乐场所，为儿童活动、老年人休息和健身锻炼提供了场地。从混合居住的角度来说，小区与社区相对隔离，为同一收入阶层居民倾向于聚集的社会心理提供了物质载体，小区内部的景观便具有了更深层次的意义。然而，由于小区内的景观也是整个社区景观体系的一部分，人为割断这种联系未免有失武断。因此，本项目在保证私密性的基础上，将所有商品房（图12、13、14）和经适房（图15、16、17）作为一个整体进行了景观设计，仅在硬质铺装、植物规格等方面有所差异。

小区景观设计的重点为主要出入口区、视线通廊区、集中绿地区、围合庭院区等，这些区域具有舒适性、简洁性、美观性的特点，不追求豪华、气派。建筑小品等硬质景观设计突出了观赏性和趣味性，体量和尺度适宜，少而精，减少硬铺装地面。景观设计不但重视平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、下沉式景观广场、铺地错落、植物配置等手段进行高差的创造和空间转换。在绿化种植配置上，根据南方的气候特点，在总体上做到了以下三点：①树木多，草坪少，且增加常绿树种的比重；②高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；③以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比。

4 结语

得益于科学合理的规划设计和精心组织的施工，本项目取得了巨大的成功。经适房一期共康雅苑获得了第七届“上海市优秀住宅金奖”，同时获得了上海市建设工程白玉兰奖，入选上海市“我最喜欢的经适房”前三甲，并通过建设部A级住宅预审，审定为A级。商品房一期中环国际公寓也获得第七届“上海市优秀规划建筑奖”和“节能环保奖”，并通过建设部A级住宅预审，审定为2A级。

将保障性住房与商品房整合在一个社区之内并保证彼此之间相对独立的“社区混合，小区同质”的规划模式是解决弱势群体居住困难问题的新的尝试，这种模式降低了社会居住分异现象、防止了贫困聚集，同时又避免了管理不便、减少了邻里间的矛盾。其成功实施离不开科学的规划设计、相对公平的资源划分，否则社区内各类型小区可能产生居住环境、品质差距过大的问题，最终可能失去混合居住的社会意义。需要特别指出的是本文仅仅是从规划设计角度入手探讨了“社区混合，小区同质”规划模式的可行性，并总结出一些经验。然而这种模式广泛的适用性如何、具体社会效果如何仍有待于进一步研究。