青岛市公租房和廉租房建设的调研分析与建议

■ 张 建 Zhang Jian 武小琛 Wu Xiaochen李行言 Li Xingyan

1 青岛市公租房（含廉租房）建设概况

青岛是我国住房保障工作做得较好的城市之一，其主要特点在于住房保障工作规划合理、目标明确，规章条理清晰，信息公开，工作进展顺利。青岛市已经成为全国保障性住房建设领先城市之一，2007年由政府投资5亿元开始修建的首批公共租赁房已经在2009年底竣工。

2007年以来，青岛市累计新开工保障性住房项目77个，可提供房源29 689套，受益居民达2.4万户。在市区竣工住房总量中，保障性住房和限价商品住房比例达到48%，住房供给结构明显改变，对青岛市的商品住房价格快速上涨起到明显的抑制作用，如2004年和2005年，青岛市的房价涨幅曾经跃居全国首位，而2009年12月份，青岛市的房价涨幅已经下降到了第37位。

2010年，青岛市出台了《青岛市住房保障发展规划》（2011-2013年），在着力解决城市低收入家庭住房问题的基础上，保障人群进一步向新就业职工、引进人才、外来务工人员等群体扩展。计划三年内市区开工建设保障性住房和限价商品住房6万套。其中，2011年市区开工建设公共租赁房（含廉租房）共7 239套（图1）。

2 实地调研

青岛市公租房与廉租房建设的调研小组于2011年7月19日在青岛市进行了为期5d的实地调研。

2.1 调研方法

调研方法采用了访谈法与发放调研问卷两种形式。调研小组进行了4次访谈会，访谈对象为青岛市住房保障中心的相关工作人员、公租房（含廉租房）住户代表、青岛国立设计有限公司廉租房设计的建筑师、以及公租房小区的物业管理人员；并在青岛市2个小区内选取27户公租房（含廉租房）家庭进行入户访谈及户型测绘，绘制了户型布局与家具摆放情况。

本次入户调研的问卷问题涉及四部分：住房与家庭基本情况、住宅基本评价、装修与室内设施改善意向、规划布局和配套设施。共回收36份问卷，其中27份为入户式深访。

2.2 实地调研对象

本次调研对象为：鑫欣家园（河马石公租房）（图2）为当时青岛市第一个已建成的、规模最大的公租房项目；康居公寓（图3）为青岛市最大的廉租房小区（表2）。

表2 调研小区基本情况

3 调研分析

3.1总体满意度

总体满意度是对问卷中住宅基本评价、装修与室内设施改善意向、规划布局和配套设施这三部分选择题中的不同选项（不满意、一般、满意）的比例统计，为了统计方便，按建筑类与规划类（含物业管理）分别进行了分类。

总体看廉租房康居公寓的满意率为76%，河马石公租房的满意率为44%。在不满意的项目中，2个小区规划设计与物业管理问题占的比例相对较高（图4、5）。

3.2 建筑设计

河马石公租房小区入住者对于建筑设计中最不满意的排序：楼板隔声效果、阳台使用空间、厨卫防水质量。最满意的排序：卫生间布局、朝向、排水、厨房布局。廉租房康居公寓入住者对建筑设计最不满意的排序：楼板隔声效果、装修、厨卫防水质量。入住者最满意的排序：室内空气质量、室内为老年人服务的设施（图6）。

通过调研问卷和访谈，了解到两个小区的居民对建筑设计和户型设计满意度较高。特别是康居公寓的廉租房为低密度板式住宅，采光良好，均好性强，利用台地组织环境，既有利于增大容积率，又使空间富于变化。河马石公租房户型多样，设计灵活，但一些居民反应阳台面积过小，使用不便（图7～9）。在两个小区中的访谈和调研问卷中均反映楼板隔声差、窗户和户间墙隔声差、厨卫防水差等问题，而且程度比较严重。

3.3 规划及物业管理

河马石公租房的入住者对规划与物业管理中最不满意的排序：宠物管理、就医不方便、交通不便利、周边餐饮场所少；最满意的排序：绿化、邻里关系、垃圾处理。康居公寓入住者最不满意的排序：宠物管理、就医不方便；最满意的排序：日常购物、治安状况（图10）。

河马石公租房居民对小区选址意见较大，如11号楼与山体和公墓距离过近（图11）。小区的配套设施是否完善直接关系到居民切身感受，配套设施不足是两个小区共有的问题，除了康居公寓拥有一个超市外，两个小区的周边设施配套成熟度较低，两个小区均反应就医不便，距离最近的医院都需30min车程，教育设施的配套情况也不尽如人意。但值得称道的是，针对廉租房入住群体的特点，康居小区因地制宜地建设了残疾人康复中心，并有专业人员定期辅导治疗。

两个小区居民均反应宠物管理不善是大问题。在调研中发现，养宠物的现象确实普遍，居民对此意见较大。一方面是由于小区内清洁人员不充足，无法及时清理宠物粪便影响环境；另一方面，由于保障性住房入住者为中低收入群体，不少居民认为养宠物不应是中低收入人群的普遍行为。

4 关于公租房（廉租房）建设的建议

4.1规划设计层面

国家大力提倡保障性住房建设，目的是为了改善困难群体的居住条件，维护社会稳定。虽然建设量大，城市建设用地紧张，但是对于一个小区来说，基本的规划布局要求是必须符合的。在选址前必须进行实地调研勘探，了解周边环境与地形、地质，充分论证周边条件，合情合理地做出规划选址的决定。

很多保障房小区为集中建设，离市中心距离较远，这类小区借助周边配套设施比较困难，所以“偏远”的保障房小区自身配套服务设施一定要完善。大规模的保障房社区若一时配套设施不能发展成熟，至少要保证小区公交出行的快捷方便。

4.2 建筑设计层面

在住宅平面设计时，针对弱势群体应更多考虑实用性与公平性。康居公寓廉租房的住宅平面设计为板式，每户均朝南，面积差别小，公平性体现的非常好，所以入住者满意度较高。河马石公租房为塔式住宅，朝向均好性差一些，调研中发现入住者对户型面积等差异容易产生不平等感。

建议通过以下两种方式在平面设计上体现公平性： ①综合考虑面积、朝向因素。公租房中的每户面积较小，而如果户型面积差别不大而房间完全朝北，就会有失公平，且北向户型的舒适度也大大降低。因此，在住宅平面设计中，每一户型都至少应保证有一主要房间能满足基本日照要求，可以均衡户型之间面积与朝向之间的差异性，尽量体现公平性，基本的住宅质量保障也有利于避免公租房今后变为贫民窟；②廉租房的面积差别要适中。在调研中发现，廉租房入住者对邻居户型与自己户型的差别非常敏感，并很容易从中引发不平等感。因此，在住宅平面设计中应尽量减小各户型之间差别，消除入住者之间的不平等感。

此外，公租房（含廉租房）套型面积虽小，但常用家用电器的位置还是要预留出来。康居公寓调研中发现没有适合洗衣机摆放的位置，住户只好将洗衣机摆放在过道上，既使用不便又阻碍户内通行（图8、12）。

4.3 建设标准与社区管理层面

调研中发现的楼板之间、各户型之间隔声效果差及厨卫防水差等问题，属于建设标准制定不细致或建筑质量监控不严格方面的问题。青岛市制定有《廉租住房和公共租赁住房装修配套标准》，建议今后建设标准应在楼体建设质量及隐蔽工程方面进一步进行深化，以确保保障性住宅的基本品质。

在保障性住宅小区中，入住者群体多为中低收入人群，居住结构单一，容易产生社会问题，弱势群体为主的小区有对贫富差距敏感、缺乏安全感、文化素质差异大等特点。在物业管理方面对这类特点应该给予更多关注。加强沟通，注重人性化。

5 结语

未来公租房建设将有如下发展趋势：一是投资主体上，从单一的政府投资向政府、企业共同投资转变；二是从产权上，由政府长期持有向数年后可上市交易转变；三是从保障范围上，从低保人员向外来人员和刚毕业的大学生转变。为了适应这些变化，公租房户型设计的灵活性异常重要。我国保障性住房建设长期滞后，随着当前建设步伐加大，应及时分析其建设中存在的问题，以利于今后的建设与发展。