试论房地产企业的并购及重组

潘军英

[摘要]房地产企业的并购及重组是新形势下的一条生存与发展之道，本文分析了推动房地产企业并购及重组的原因、并购及重组的主要方式及注意的问题，以供参考。

[关键词]房地产并购重组

企业的并购及重组是企业改革与发展所重点关注的问题，并购可以使企业实现产权重组、也可以调整其产品结构及产业结构，是优化配置社会资源的重要途径。但就我国企业并购及重组的情况来看，房地产业的并购及重组所占的比例不大，房地产业发展的现状不容乐观，而实行企业的并购及重组，不失为一种良好的发展方式。

一、推动房地产企业并购及重组的原因

1.房地产企业资本规模较小，不具备较强的竞争实力

调控政策的出台在一定程度上遏制了过热的房地产经济，但房地产行业的结构性问题依然大量存在，如纠纷不断、资源浪费、实力不强、资金规模较小、规模偏小等。房地产行业本应该是一种资金密集的行业，但在过去很长的时间中，其资金密集特性仅在总投资的规模方面得到了体现，而制度不完善及行业准入门槛较低等问题依然存在，这些问题迫切要求采用并购及重组的方式进行解决。

2.目前房地产企业的融资渠道较少

在房地产企业的融资渠道中，直接融资所占的比例过大，而利用保险、债券及股票等其他金融工具的比例却不大。因为一些政策的原因，中小型房地产企业无法通过上市等方式进行融资；房地产行业债券发行的总额量不大，在资金来源中所占的比例较低，而其他的一些金融行业在房地产行业中所介入的时间较短，不足以满足当前房地产企业发展所需的大量资金。

3.紧缩信贷政策的推行

目前，大部分房地产企业发展的资金来源于银行贷款、自筹资金及预售及定金款项，近些年房地产企业在银行信贷的融资渠道方面出现了一些问题，因此中央银行非常重视房地产违规信贷方面的问题。为了使商业银行信贷的风险得以降低，央行制定了更为严格的贷款额度及审核条件，以限制不良信贷。目前，金融机构连续上调年存款基准利率，也提高了贷款利率，因此，房地产企业在管理资金方面正面临越来越多的困难，在开发房产项目的过程中，资金的来源多为自筹资金，如房地产企业的资金实力较为雄厚，还可以勉强应付开发项目所需的资金，但中小型企业的资金链则可能出现断裂，造成财政风险。

4.改革土地市场将会给房地产企业带来一定的冲击

国家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供应总量得以提高；并按照规定收回闲置土地的使用权。这一政策的出台，使一些以囤积土地作为后备资金的企业不得不面临财务危机。土地交易手段的改变，将会促使房地产行业开发模式的变革，在变革的过程中，房地产商必须将短期资金开发的模式转变为长期开发的模式，从而使房地产行业收紧了资金链条。

二、当前形势下，房地产企业的并购及重组形式

1.大型企业间的并购及重组

房地产企业的生存必须依赖土地，而土地的出让金极其昂贵，甚至高达几十亿，只是依靠自身实力而获得高地价优质土地将变得更困难，所以通过与业内的强者谋求资源共享、综合开发及强强合作也不失为发展的上策。房地产企业要实现自身的进一步发展，可以考虑与实力较强的企业联合拿地、转让股权并整合资源。从实际的具体运作来看，强强联合可以有效降低进入新区域的壁垒，也可以对原有企业市场的份额及经验进行充分的利用，从而降低房地产企业在经营过程中的成本及风险，进而发展出在品牌、管理、团队、资金等方面都具优势的房地产业巨头。

2.小型房地产企业被大型的房地产企业所并购

在当前的经济环境下，如房地产企业取得土地之后，在两年之内没有开发，政府则有权收回土地，而只赔偿两倍的定金，不会以市场价进行回购。对于土地存量较为丰富但自身资金实力有所欠缺的中型及小型房地产企业来说，会因资金问题选择退出竞争，或转让套现，具体的操作方式为产权的挂牌转让。而在一些具有雄厚资金实力的大型房地产企业苦于无地无处投资，此类企业拥有着广泛的融资渠道及股权资金，在业内也有一定公认度。为了发展，大型企业就会适时收购及重组中小型房地产企业与质量较好的地产项目，来不断扩张自身的规模。在土地的一级市场中，供应量极为有限，以产权交易的方式来得到土地，所需的价格较低，大型的房地产企业会倾向于并购及重组来获取所需的土地资源。

3.他行业进入到房地产企业当中进行并购及重组

近年来，一些行业面临着投资饱和的问题，而房地产行业正迅速发展，无疑对其他行业的资金转移形成了较强的吸引力，比较而言，房地产业所产生的利润也比较高；但是房地产业属于资金密集的行业，国内的融资渠道也是非常有限，这为其他行业进入到此行业当中提供了很好的机会。外行企业的介入提高了房地产业还价及讨价的能力，也降低了成本及风险，并使得收益实现大幅度提高。此外，行外企业拥有丰富的社会网络资源，可以通过这些资源使土地得以增值，并从中获得较为丰厚的开发收益。在强强联合的基础上，有效利用雄厚的资本，将有利于并购及重组后的房产业发展。

三、产企业的并购及重组过程中应注意的问题

并购及重组是一项技术含量较高的经营策略，如选择的操作手段适当，将会产生巨大的收益，但高收益需要以高风险作为代价，所以，防范并购及重组过程中的风险是一项非常重要的工作。要规避并购及重组中的风险，房地产企业需要注意以下问题。

1.要防范土地资源的可变因素。

在并购及重组房地产业过程中，存在着地块转让手续不全及拆迁瓶颈问题，在房地产企业已经拿到地块的情况下，却无法进行开发；反而转入了债务纠纷，这一类的问题已经出现了很长的时间。因此在并购及重组房地产业的过程中，要明确土地可能会发生的变更因素。

2.购及重组中整合企业文化的问题。

目前已有许多研究发现，并购及重组的失败多出现在并购企业后实行整合的阶段。要使并购及重组得以真正的成功，利用各种方式让并购双方的员工都接受并购，并互相了解、信任是必不可少的，只有相互了解、相互信任，才能共同发展。因此，房地产企业在并购及重组后，要充分重视文化整合，尤其要注意不管是并购方还是被并购方，在整合文化的过程中都是平等的，任何一方不得争取强权，以免为将来的发展遗留隐患；总之，并购后要注意避免文化强权。企业文化有着两个突出的特征，其一为隐匿性，其二为依赖性；这两个特征决定了在并购及重组企业的过程中，必须具备足够的耐心与包容心。经整合后，双方的文化能否获得充分的融合，需要假以时日来验证。

3.他行业进入到房地产业时门槛的问题。

不同行业的特点各不相同，成功企业容易把自身的成功经验直接运用到并购的企业当中。因此当制造类行业进入房地产业时，不能照搬自身的经验，而要根据房地产业的具体实际来制定发展规划。因为房地产业具有异质性，其产品不能像生产工业产品一样，不断复制、标准生产，然后流通、销售，而是靠房产经理的引导。因此，如其他行业需要进军房地产业，寻找或培养职业经理是非常重要的，其能够帮助外行跨越进入到房地产业的门槛。

四、结语

近年来，国家不断出台房地产业的调控政策，对房价进行抑制，对于一些缺少资金的房地产企业来说，接受并购不可回避，而对于一些实力较强的企业来说，可以在了解市场、掌握相关的政策的基础上，于并购及重组中寻求发展机会。

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