孙宏斌 融创“太便宜了”

罗影 孟德阳

上市至今已两年，直到两个月前（2012年7月初），融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称融创）的股价还一直徘徊在发行价以下，这让其董事长孙宏斌颇为苦恼。

融创的业绩并不差。根据2012年中报，其上半年累计合约销售额125亿元，同比增长84%；营业收入43亿元，同比增长224%；利润5.23亿元，同比增长65%。此外，融创还是上半年港股中唯一销售单价和销售面积均同比增长的房企。

漂亮的业绩、低迷的股价。对此，孙宏斌的解释带着典型的“孙氏自信”：“什么原因？肯定不是我们的原因。我们上市时价格已经定得很低了，就是不想让投资者赔钱，但现在业绩这么好，股价却还是这样。我不能说投资者傻，但我相信市场有能力把好公司挑出来。”

事实上，从上市至今，融创的销售业绩增长接近4倍，花旗评论称“融创中国是中小型中资地产股中的首选股份”。

孙宏斌笑称，融创实在“太便宜了”：“比融创好的公司有——也没多少，有几家——但他们的股票比我们贵太多；也有跟我们差不多、甚至比我们便宜的公司，但一定是有硬伤的。像我们这样增长很快、公司这么好又这么便宜的（股票），没有了。”

“只干了一件事”

3个月前，融创宣布与绿城合作，以33.7亿元代价收购绿城旗下9个项目50%的股权，双方合作成立上海融创绿城控股有限公司（以下简称融创绿城）。在接受《英才》记者采访时，孙宏斌表示：“其实我们今年就干了一件事，就是跟绿城合作。”

有人质疑：融创这次一下子收购绿城9个项目，是否步伐过快？对此，孙宏斌的回答是：“那些那么差的公司都能同时在几十个城市做上百个项目，我们做这点儿还算快吗？”

绿城的产品品质一向备受推崇，但销售似乎总有些差强人意。而营销正是融创的强项。

对于二者的合作，也有人认为，虽然看上去是融创的资金救了绿城的急，但最终成就的或许不是宋卫平，而是孙宏斌。

“此前，融创曾多次高调宣布其布局上海的意图，但都未如愿，此次收购后，终于圆其梦想。”克而瑞（CRIC)信息集团分析师马祺在接受《英才》记者采访时表示，融创此次出手，是其进入上海的一次战略性布局，大大缩短了企业的发展周期。

据融创中国执行总裁兼CFO汪孟德介绍：双方合作的9个项目，7月销售额达到5亿元，8月达8亿元——仅此两月销售额之和，已经接近这些项目上半年总销售额的一半。

在孙宏斌的规划中，未来5年，“融创绿城”的销售额将达到500亿—600亿元，平均每年100亿——这一数字相当于绿城去年销售额的1/3。

“不打算降负债率”

据汪孟德在业绩发布会上披露的信息，加上后续投资，在与绿城的合作项目中，融创总计投入大约会在43亿元左右。

在接受《英才》记者采访时，标准普尔亚太区企业评级副董事陆枫表示：“对于融创而言，此次收购规模大于我们的预期，可能招致融创债务的大额增长杠杆率升高，现金流被严重削弱。”

根据财报，截至2012年6月30日，融创账面现金为48亿元，负债率93%。相比之下，公开资料显示的今年一季度房地产行业上市公司的平均资产负债率为72%，即使以高负债率著称的绿城，在转让部分股权给九龙仓之后，负债率也下降到80%。

因此，负债率是孙宏斌被投资者和媒体问到最多的问题之一。对此，他表示很无奈：“大家为什么非要看负债率呢？这个指标是不对的。”

在孙宏斌看来，“对”的指标应该是“销售额除以负债”——房地产的负债率由三部分构成：一是销售额，二是银行借款，三是未支付的土地出让金。如果销售额远远高于银行借款和土地出让金的总额，那么就不必担心；相反，如果销售额偏低，即使负债率不高，也同样会出现危机。“比如绿城的问题，不是因为什么高负债，而是因为销售出了问题，拿地的时候没说限购，卖房的时候就限购了，如果他去年的销售目标能完成，就没事了。”

对于融创目前的现金流和负债率，孙宏斌表示很满意：“融创上半年和绿城合作，并进了50多亿的负债，还买了两块地。消化完这些之后，我们的负债率还降了11个百分点，这个数据已经相当好了。”

此外，他还表示自己“从没想过要降低负债率”：“为什么要降呢？如果我不买地、把钱放在账上，负债率立刻就下来了。但我为什么要这么做？现在钱很值钱、地也便宜、借钱很难，我们有钱却放在账上，那肯定是有病。”

尽管不打算降低负债率，但经历过顺驰的孙宏斌，对现金流的安全性很在意。融创的负债率虽然不低，但其中短期负债比例很低。据马祺为《英才》记者提供的数据，融创在年内到期的短期融资大约只有23个亿，“现金流状况还是不错的。”

“下半年拿地好时机”

业界评论大多认为：绿城之危，源于其豪宅单一产品发展路线与国家调控政策相抵触，成为重灾房企。在国家不会放松调控的现实背景下，孙宏斌自己也表示对未来形势不乐观。那么，融创接手绿城项目，如何能够化危为安？

对此，孙宏斌表示，认为高端物业卖得慢，这个观点是错误的。“我们在北京的西山壹号院、金茂府，都卖得特别好。我们跟保利在天津合作的海河大观，也是高端物业，一期推出来300套房，现在已经有1800个客户在排队了。”孙宏斌强调：不论高端低端，都有卖得好有卖得差的。

除了“高端精品”战略，集中于京冀沪渝四地的“区域布局”，是融创一直坚持的另一个核心战略。在孙宏斌看来，二者之间有着内在联系：“不是所有地块都适合做高端产品，所以我们一般都在热点城市的热点地块拿地。”

据汪孟德介绍，上半年对绿城的43亿元投资，只占融创今年资金预算的一半。因此，融创下半年还有拿地计划，主要在北京、上海。

事实上，“融创绿城”在成立仅一个月、还未正式注册时，旗下的项目公司就已在上海土地市场出手，以16.44亿元的价格竞得浦东新区唐镇一住宅地块。

9月13日，“融创绿城”又在浦东二度投地。有意思的是，此次共同出资的，还有绿城的战略股东九龙仓。半个月前，在香港参加业绩发布会时，孙宏斌就表示“刚跟九龙仓的老板见过面，我们已经是间接合作的关系”。

孙宏斌告诉《英才》记者，现在是拿地的好时机：“每年到第四季度，政府推出土地会比较多，因为有财政上的压力。”他表示不理解大家为什么如此纠结于政策：“忘了宏观调控吧，这个行业已经跟宏观调控没关系了，跟经济的基本面有关系。只有明白这点，你才能看懂这个行业。”