大房企首亏阵痛

孙维晨

“五一”后，沪深两市几乎所有的房地产企业都公布了一季度财务报告。130家企业中，有92家实现盈利，另外38家公司则在一季度呈现净利润亏损状态。被视为上市房企第一梯队的首开股份（600376.SH）、万通地产（600246.SH），甚至出现了5年来的首次亏损。

万科一枝独秀

据记者统计，从2008年到2011年，一季度净利润亏损的企业数量并未出现明显变化，分别为34家、37家、26家、36家。

分析人士认为，由于2009年全国商品房“卖得特别好”，因此到2010年结转为利润大幅增加，使得一季报亏损企业减少了11家。而“卖得好”的场面并未再攀新高，加之调控政策出台直接导致2011年一季度亏损的企业重新回到36家。

在今年的一季报统计中，有10家企业的净利润超过2亿元。其中万科A（000002.SZ）、金融街（000402.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）超过5亿元。万科A一家便达到15.3055亿元。相当于排名第二的金融街（8.6524亿元）和排名第三的保利地产（6.6973亿元）之和。

一位在香港上市的内地房地产企业的首席财务官对记者置评说：“万科所体现的是强者恒强的道理。这家企业的盘子太大，所以每个季度都会有大量的转结利润。在一季报中唯独万科的净利润十分可观。其余的上市企业本季度业绩都很是低迷。”

两大房企首亏

在第一梯队中，首开股份、万通地产出现了5年内首次亏损的现实。

其中，首开股份一季度净利润为-0.1372亿元，归属于上市公司股东的净利润-540万元。而万通地产在报告期内净利润-0.1861亿元，归属上市公司股东净利润-2300万元。

在按照上市房企总资产排名中，首开股份、万通地产分别为第5名和第37名，位列第一梯队。

细看首开股份的财报，其中归属于上市公司股东的净利润同比降低了104.33%。在此期间，由于报告期内结算面积减少导致营业收入同比减少19.4%。与此同时，由于首开股份在报告期内从金融机构借款的总体规模同比增加较多，导致了财务费用同比增长 112.7%，达到1.95亿元。而其投资收益由去年同期的9100多万元降至本期6450多万元，同比减少了54%。

首开股份在财报中亦承认，正是由于财务费用同比增长较多以及投资收益同比下降而导致了其营业利润、利润总额以及归属于母公司所有者的净利润都同比减少超过100%。

不过，要求匿名的分析师告诉《中国经济周刊》：“首开股份一季度业绩不佳，主因应为项目结算不均衡的原因导致。一般情况下，房地产开发公司的项目结转多数是在下半年实现。”这位分析人士表示，一季度的数据或许并不影响该公司今年的业绩。由于目前的宏观调控政策运行时间和强度基本已经超过了原本估计，因此很多乐观的预计或许会因此而无法实现。

万通地产的一季报中则体现出了更加明显的降幅。该企业归属于上市公司股东的净利润同比降幅达到3953.14%。公司给出的解释为：“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少，净利润相应降低。”而去年同期，该数据也仅为0.1076亿元。此外，万通地产的财务成本也明显升高。在报告期内，公司计提债券利息由年初3500万元增加到报告期末的6000多万元，增幅达到71.82%。

万通董秘程晓唏辩称，万通一季度利润亏损主要是可结算项目少以及成本过高导致。他在接受《中国经济周刊》记者采访时预计：“每个季度的交房情况都不尽相同。但是一季度的首度亏损不会对全年利润产生影响。”

记者查阅发现，万通地产的项目主要集中于北京和天津两地。根据去年年报数据显示，万通地产在北京的营业收入为14.35亿元，而天津则达到了33.49亿元。众所周知，万通地产的产品多为中高端住宅。而这正是目前宏观调控政策的重要治理目标。上述分析师置评说：“万通地产历年一季度的净利润情况都较低。因为万通大部分项目在第四季度进行结转，而且一季度也有其特殊节气的因素影响。”

进一步分化的开端？

“两家知名企业5年内出现一季度首亏，这或许只是个别现象。”上述分析师认为，按照中国房地产的客观规律和社会心理习惯，一般项目竣工都会集中在四季度。“这也就是为什么万通地产等企业会在四季度净利润大幅增加。我十分肯定，今年上市房企的业绩还会出现增加，而这只是幅度大小的问题。”

以2011年数据为例，首开股份一季度净利润为1.2亿元，二三季度净利润为1.8亿元和0.2亿元，而第四季度的净利润则达到15.87亿元。同在去年，万通地产的一季度业绩也并不“好看”，但是在四季度净利润就增加了3.88亿元。最终年报呈现的净利润为4.72亿元。

来自中金公司的数据显示，2010年全国房地产市场商品房销售额同比增幅19.3%，2011年同比增幅达到12.1%；而2010年全国房地产市场开发投资同比增长33.3%，2011年同比增幅为27.9%。上述分析师表示，“这些预售的商品房大约会于2012年结转为利润进入报表。”

不过，也有人表示出了不同意见。合富辉煌房地产（中国）上海公司副总经理赵春雷对《中国经济周刊》置评说：“尽管一季度为房地产上市企业的淡季。但是我认为，大型企业出现多年来的首次亏损或许具有一定的指向性意义。这或许是上市房企进一步分化的开端，但是后续数据是否能够延续还是关键。”