长沙变速:土地的力量

邹礼卿

长沙变了。

统计数据显示，2005年以来，长沙的经济总量在全国省会城市中先后超过石家庄、哈尔滨、济南、郑州等城市，由全国省会城市第12位提升到第7位；从全国地级市来看，长沙的经济总量先后超过厦门、西安、长春、哈尔滨、济南等5个副省级市，跻身国内具有一流影响和极具发展潜力的城市之列。

这是一种长沙速度，也是一种长沙现象，更是一种长沙模式。而隐藏其后的则是一种长沙精神！

短短数年，长沙不是小变，而是大变、巨变、快变。那么，长沙变化的内在因素是什么？影响长沙发展的关键几步是什么？又是哪些力量在支撑着长沙？

大起点：搭建城市发展平台

长沙之变，是从做大开始的。

从城乡看变化，变，是长沙城乡面貌贯穿始终的“关键词”。

5年，长沙市以平均每天投入1亿元、累计投入1800亿元拓城。城区面积由556.3平方公里扩展到954.6平方公里；建成区面积由167.7平方公里扩展到249.3平方公里；城镇化率由53.9%提高到62.6%。

湖南省社会科学院城市发展研究所所长童忠贤的认为：做大，是城市发展的一条规律，也是城市发展的趋势。

长沙“芯”变的第一站是什么？就是要做中部地区的中心城市。目前中部地区的中心城市是武汉、郑州，长沙的目标就是赶超它们。而城市只有做大，才能成为中心。

做中心城市，大是第一位的，也只有做大，才能聚集资源。北京、上海大是聚集了全国的资源，长沙只有做大才能聚集中部的资源。如果长沙做不成中部中心城市，不是资源聚集的问题，而是资源流失的问题，是向其它中部中心城市流去。

做大，需要土地的支撑。就2011年而言，湖南省政府下达给长沙2011年新增建设用地指标1990公顷。“在用地指标不足的情况下，我们积极与部省协调，得到大力支持，较好地保障了重大工程、重要基础设施、新型工业化和民生项目的用地需求。”长沙市国土资源局局长汪泽秋说。

数据是做好的佐证。2011年，长沙市全年上报国务院城市建设用地1个批次162个项目，总用地面积1524.34公顷，其中农用地转用1239.61公顷。上报国务院单独选址用地项目1个，总面积65.81公顷。上报省政府项目317个，总面积3647.54公顷，其中农用地转用2628.49公顷。全年经国务院和省政府批准项目384个，总面积4075.99公顷（包括往年上报），其中农用地3299.50公顷。经市政府批准农民安置用地及企业使用集体建设用地128宗，总面积221.47公顷，其中农用地201.93公顷；批准临时用地5宗，总面积26.87公顷。

城市之变，大只是第一步。城市之强，关键在于产业。土地批回来了，就有了聚合产业的基础。长沙市国土资源局的决策者们深知：土地服务城市经济发展，还必须坚持主动服务，提前介入，重点项目用地得到及时保障。

由此而来的是，长沙市国土资源局对市“两帮两促”活动领导小组和市重点办确定的30个重大工程、100个重点项目和120家重点企业实行专人负责制，及时与项目用地单位衔接，跟踪服务。

具体而言，长沙市国土资源局及时为杭长、长昆两段进行用地报批，湘江大道北沿线一期工程、潇湘大道北延线二期、劳动路东延线、长沙安全食品创业基地等“两帮两促”重点项目用地得到落实，蓝思科技3D电视显示屏和显示屏功能玻璃面板项目、暮云污水处理厂等重大产业项目用地得到保障。

强于精：发挥每寸土地的价值

物理学上有一个现象，就是物质的能量不仅取决于物质的体积，更取决于物质的质量。

一个人高大不一定有力气，一座城市摊大也不一定有实力。所以，城市光做大不行，空城再大也没有什么意义，城市还要做强。

2007年12月，长株潭获批国家“两型社会试验区”。对于长沙而言，这必须是一场鱼与熊掌兼得的实验。

但是，“两型”二字字面意义易懂，“资源节约型、环境友好型”，但以长株潭和武汉两地试验的真义何在？国务院批复的试验方向，“转变经济发展方式，促进经济社会发展与人口、资源、环境相协调，走有别于传统模式的工业化、城市化发展新路”，有着怎样的深刻蕴意？土地作为城市做强的重要资源又该如何服务城市发展？

在长沙市国土资源局局长汪泽秋的一篇题为《长沙市土地管理制度改革的探索与实践》文章中，有着大量的对于土地资源集约节约利用的思考和总结。

长沙在“两型社会”试验区建设过程中，大胆探索节约集约用地新途径，经过3年的探索，长沙成功探索出多种节约集约用地模式。目前，长沙创造性开展了人车竖向分流建设模式，使土地利用从传统的平面转为立体开发，实现了利用效率的最大化，集约用地模式也成为全国范本。

面对土地资源紧缺的现实制约，长沙市创新思路，积极探索节约集约用地的方法和途径。几年来，已经初步形成了以新河三角洲、黎托武广新城为代表的人车分流、整合地上地下立体空间资源的城市建设等多种节地模式，促进了闲置土地和存量土地的开发和利用，极大缓解了建设土地供需的矛盾。

据了解，新河三角洲位于湘江和浏阳河交汇处，长沙市中心城区北端，面积2200多亩，居民2万多人。从2004年开始，长沙市决定对这里统一规划建设。但是，由于这里平均海拔32米，而湘江和浏阳河防洪堤高程在38米以上，形成四周高，中间低的低洼地形，传统的平面开发方案不能很好地解决交通和投资平衡等难题，许多开发商望而却步。

2007年，长沙吸收世界先进理念，大胆采取人车竖向分离立体开发的设想，在原地面海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空两层形成3万个停车泊位的静态交通系统，在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统。记者在长沙市国土资源局看到，新河三角洲开发立体模型图已经绘制完毕，三角洲地区形成自上而下人、车库、机动车三层的立体交通格局。新河三角洲实行人车竖向分流的多层次规划，与平面设计方案相比，总建筑面积由300多万平方米增至近600万平方米，开发强度提高了40%，相当于节约土地58.62公顷，国土资源部多次给予充分肯定，并认为“值得在全国各地推广”。

同时，长沙采取同样方式在黎托片区推行节约集约用地试点。根据《长沙市城市总体规划》的人均建设用地指标，经统计，黎托片可居住18.4万人，通过“人车分流”节地模式，实际规划可居住37.4万人，若按人均建设用地指标82.83平方米计算，共需用地30.98平方公里，可节约城市建设用地15.76平方公里。并优化了土地利用空间结构，增加了10%的绿地率，解决了交通堵塞和办公、生活便捷等问题，从而营造了高质量的人地和谐的新城环境，经测算其城市建设投资也不会增加，共节约造价92.77亿元。

动力在于人：促进城乡协调发展

城市发展的真正动力是什么？不是城市本身，而是生活在城市中的人。是人创造了城市，并推动了城市的发展。人才是城市舞台上最活跃、最精彩的元素。以人为本，天人合一，是城市发展的终极理念。

政治社会学家莫里斯·詹诺维认为：“城市绝不只是一种与人类无关的外在物，也不只是住宅区的组合；相反，城市中包含着人类的本质特征，它是人类的通泛表现形式。”

所以说，城市发展要做好“人”的文章，围绕“人”来进行。让人们生活更美好，这是城市之优的根本体现。

“两型”概念下长沙，“人”的文章被赋予的更为丰富的内涵。

长沙市市委副书记，市长张剑飞说，长沙被列为“两型社会”试验区，明确要求把统筹城乡发展作为一个重要内容，推进城乡一体化发展是我们必须坚持的战略思想，是我们必须面对的紧迫任务，是我们必须抢抓的历史机遇。

59岁的文华，是浏阳市永安镇农民。他跟镇里签订了烟叶种植项目，利用自家8亩地，又租了2亩地。每年纯收入10多万元。这在长沙并非个案。根据《长沙市推进城乡一体化工作发展纲要》，长沙市制定下发了《长沙市农村土地综合整治试行办法》，于2010年7月1日起实施，计划在“十二五”期间，全市完成100个片区，综合整治面积100万亩，新增耕地5%以上，盘活建设用地3%以上。通过土地综合整治，全面提高农业综合生产能力，优化城乡用地结构，改善农村人居环境，发展现代农业生产，持续增加农民收入，推动城乡统筹协调发展。根据试行办法，我市土地综合整治由单一的土地整理向“田、水、路、林、村”综合整治转变，由国土资源部门一家投入转向政府牵头、多部门以及社会资金共同参与、集中投入转变；由增加耕地、改善耕地质量的单一目标向增加耕地、提高农业综合生产能力、推进村庄整治、优化城乡用地结构、改善人居环境、发展现代农业、促进农民增收等多目标转变。

汪泽秋说，开展农村土地综合整治是城市反哺农村、统筹城乡发展重要举措，是促进农民增收、农业增效、改变农村面貌的有效途径，是提升农民生活质量的综合性工程。

2008—2010年，按照“市领导、县统筹、乡实施、村落实”的工作机制，在宁乡县金洲乡关山村、望城县白箬铺镇光明村、岳麓区莲花镇、长沙县北山镇、浏阳市永安镇、望城区白箬铺镇大塘村等地开展土地综合整治项目的试点，共实施项目55个，总建设规模达20278公顷，总投资10.19亿元，可新增耕地1538公顷，其中关山村、光明村、大塘村等项目实施效果较好。

与之同时，为有效规范农村土地承包经营权、林权、集体建设用地使用权流转秩序，推进农业规模化、集约化经营，发展现代农业，盘活农村土地资产，促进农村土地资源的优化配置和农民收入的持续稳定增长，长沙市在农村土地流转交易上进行了积极探索。

2009年，成立了长沙农村集体土地流转交易中心，与市国土资源交易中心合署运行。

2010年6月24日，长沙市举行首场农村土地流转交易会，2宗挂牌流转交易的农村土地顺利成交。

2011年8月18日，长沙市再次举行农村土地流转交易会，宁乡县湘湖等4家土地合作社的4个土地承包经营权流转项目，总面积2978.72亩，顺利通过市农村土地流转交易中心流转，成交价为1473元/年。这是在提高土地利用率的同时，长沙在农村集体土地流转市场构建层面试水，以扭转长期以来农地流转价格严重偏离实际价值的现象。

“农村集体土地承包经营权流转根本目的是实现农村土地的资本化。”中南大学地学与环境工程学院教授戴塔根坦言当前要着重解决的是流转的规范化，以及“谁有地、地谁要”的信息归集与沟通。

由于农村土地流转层面一直存在着隐形流转、流转价格偏低、流程不规范等问题，外界期待农村集体土地流转市场的设立有望能根除这些问题。