值得期待的投资机会

张芬

相对住宅市场，商业地产打着受政策调控影响较小，不限购、不限贷的旗号迅速在全国市场上火热起来，相比商业地产，住宅市场险象环生，拨云见日。

对于楼市来说，2011年是实实在在的“政策年”，在严苛的调控下，住宅市场逐渐走向平静．而商业地产却迎来了前所未有的辉煌．尤其是沉寂十年之久的福州市场卯足了冲劲。

然而，这股势头会在2012年延续吗?有业内人士表示，短期内迅速膨胀的商业地产已经出现泡沫。项目扎堆，同质化严重．投资风险明显增加。尽管投资者受限于住宅市场．与商业地产相比，住宅市场更具有客观的刚性需求和稳定的投资回报。在充满不确定的2012年。商业地产和住宅市场都存在哪些值得期待的投资机会呢?

穿“束身衣”的住宅市场

为了抑制商品房价过快上涨，国家密集出台一系列调控政策，最厉害的当属“限购令”和信贷紧缩。在这两贴“猛药”下，成交量明显减少，市场慢慢降温。

有的投资者判断住宅的投资价值已经开始萎缩，继而转战商业地产等其它市场。但部分谨慎的投资者还是愿意留下来，己成功投资多处房产的汪先生就是其中一位。他认为，大多数是资金有限且对商业地产不熟悉的会选择在住宅市场继续“作战”。毕竟居住需求是不可替代的，而商业地产投资又相当复杂，因此．稳中求胜是关键。

在福州，这种心态使得不少投资者把目光投向不限购区域。有业内人士表示，不限购区域都位于福州郊县，投资门槛相对低。加上大福州的交通建设。这些原本远离市区的地方未来两三年内都将纳入绕城环线内，而且大量刚性需求也涌入这里，所以投资者对不限购区域充满信心。

就在刚结束不久的2011年中央经济工作会议上．2012年楼市的基调已尘埃落定，调控政策坚决不动摇。也就是说．“限购令”在2012年延续的可能性很大。

尽管如此，住宅市场的投资机会仍然存在。福州麦田房产代理公司业务总监吴祖怀告诉记者，从区域上看，最保值增值的还是在市中心。涨跌都不会像新区那么快：从产品方面看。稀缺的学区房、位于江滨、地铁站附近价值高的品质房、价格下行明显的商品房都受到投资者们的青睐。

商业地产：避险还是投机?

由于住宅市场调控的挤压效应，商业地产的抗风险效应以及造富效应，让诸路兵马授人搏杀。尤其是城市综合体、写字楼陷入疯狂的火热中，

福州商业地产的突飞猛進也令人瞠目结舌，自去年以来，不少城市综合体拔地而起。不乏国内一线品牌开发商的身影，形成多个商圈纵横交错，特别是5A甲级纯写字楼的亮相，着实让人们感受到福州商业地产的崛起。

福建地产专家江映辉表示，首先，在国内消费高速增长的背景下。趣市、百货等消费形态已经满足不了消费者需求，消费形态需要创新．城市综合体应运而生，尤其像福州商业地产长年滞后，传统的五四路商务区和东街口商业街已经完全不符合省会城市的身份；其次，住宅市场调控导致一些住宅开发商陷入资金链紧张的窘境，由于商业地产不在调控范围。许多企业被动转型進入商业地产。第三，各路资本都扑向商业地产，当然其中有相当部分的人是投机心态。他们认为商业地产开发和住宅地产开发一样容易复制。

目前，有业内人士已经表示担忧，商业地产并发不是建好卖出去就完事的。后期的运营管理才是核心竞争力，而当前大多数开发商不具备开发商业地产的专业基础，因而运作商业地产成功少、失败多。

“但如果从供求关系上来看，目前说泡沫还为时过早。”江映辉表示，目前总体上还不存在大量商业地产供过于求的情况，如万这進驻福州以来，所产生的消费效应是有目共睹的，所以现在不是泡沫，而是结构问题。

但在世联地产董事长陈劲松看来。商业地产是专业性极强的业态，其运营成败与规划、管理、定位和服务等诸多软性实力密切相关，决不能像住宅一样大干快上。

住宅与商业之争

相对住宅市场，商业地产打着受政策调控影响较小，不限购、不限贷的旗号迅速在全国市场上火热起来，相比商业地产，住宅市场险象环生，拨云见日。

然而，商业地产的热潮会持续多久?在投资者陆续杀入的同时，泡沫也在慢慢变大，投资风险也日益增强，反倒是住宅市场存在大量的刚性需求，房价也在调控下逐渐理性，或许出手机会就在未来。

吴祖怀认为。事实上，投资商业和住宅的客户不会有太多的重叠，因为商业地产投资者通常是有经验、有兴趣的，买住宅则是有需求的，即便2012年住宅成交量会放大，这也不意味着商业地产的会缩小。

尽管住宅与商业地产在使用功能上并无替代性。但二者投资属性却有一定的可替代性。现阶段，商业地产体量约为住宅的八分之一，若住宅需求中被抑制的投资需求资金转向商业地产，商业地产量价表现将明显优于受政策调控的住宅市场。

在2011年国内房地产市场上，商业地产的确是一枝独秀。北京、上海、广州等一线城市以及二、三线城市的大体量商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率呈现明显攀升。有专家提醒投资者，商业地产持有成本高．不会轻易产生泡沫。但如果商业环境恶化，无法获得合理的投资回报，其泡沫破裂所产生的负面影响比住宅大很多。