自助餐式用地

伍振

自助餐面临的节约问题也是开发园区节约集约的核心——既要让顾客吃好吃饱，又要控制顾客多拿吃不完浪费。

“将开发园区节约集约用地的外衣一层层剥下来，其核心在于严把供地关。”长沙市国土资源局经济技术开发区（以下简称长沙经开区）分局局长戴新煌谈到节约集约用地时，一语破的。

在他看来，建设高层公寓安置房、高层厂房等常规的节约集约用地措施是外延层面，是开发园区追求高投入产出比的客观要求。

“采取紧缩政策也不是真正的节约集约，明明能吃两碗的，只给吃一碗，不符合客观发展规律的要求。”戴新煌补充道。

“长沙经开区好比一个自助餐厅，不是每个人都能进来，有一定的门槛，要出示门票。”戴新煌进一步阐释长沙经开区的“自助餐”式节约集约用地哲学，“自助餐面临的节约问题也是开发园区节约集约的核心——既要让顾客吃好吃饱，又要控制顾客多拿吃不完浪费。”

挑顾客的餐厅

长沙经开区得天独厚的区位优势、完善配套的基础设施、优质的服务及各项优惠政策，赢得了国内外投资者的青睐，已经成为中外知名企业在湖南的聚集区。

建区以来，韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。

三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户园区，并迅速发展壮大。

2000年，长沙经开区升级为国家级开发区，各项主要经济指标以年均40％左右的速度增长，保持着超常规快速发展的良好态势。其规模以上工业年产值占长沙市规模以上工业总产值的三分之一，进出口总额占长沙市的二分之一，平均每平方公里实现工业总产值35亿元，实现税收1.8亿元，单位面积土地产出率在中西部处于领先水平。其综合投资环境在中西部地区国家级开发区中名列第二。

如此骄人的成绩，与长沙经开区严格执行供地标准不可分。

长沙经开区规定每平方公里投资强度不低于20亿元，产出不低于40亿元，建筑面积不低于80万m2。

对总投资额在20万美元以下的外资项目和投资额在200万元以下的内资项目，进园区配套孵化，待项目成熟后视发展情况供地。

目前，园区每平方公里GDP达到36亿元，每平方公里税收达2亿元。另外，长沙经开区根据经济发展的实际状况，规定土地固定资产投资强度一般不得低于3000万元/公顷，对进入开发区的固定资产投资额小于6000万元的项目，一般不再单独供地。

园区认真贯彻执行国土资源部《工业项目建设用地控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。

按照国土资源部《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》等规定，选择符合园区产业发展方向及与园区支柱产业相配套的项目，或者是国家扶持的新型发展项目及高新技术产业项目进行招商，只是相关产业或配套产业从紧控制数量供地，可供可不供的项目宁愿舍弃，一般的项目不在园区供地。

严格的准入门槛，淘汰的是高能耗、高污染的落后企业；留下来的是科技含量高、市场前景好、管理理念先进、经济效益良好、绿色环保的优秀企业，避免了园区土地的闲置。“高素质的企业之于园区，就好像高素质的顾客之于自助餐厅，这是节约集约用地的第一步。”

用餐的规矩

2010年湖南省国土资源厅领导在考察长沙经开区时提出要求：园区的建设和发展要合理布局功能。

而如何规范园区入驻企业用地，防止企业圈地，是对园区土地管理的另一个要求。

经过思索和实践，园区采取鼓励建设多层厂房和引进能在多层标准厂房生产的工业项目，严格审定工业项目的投资强度、建筑密度和建筑容积率等一系列措施，取得明显成效。对于固定资产投资额小于5000万元的项目以及制衣、电子等轻工业项目，引导其进入国阳科技园、国顺科技园、和祥科技园等几个多层高层标准厂房项目内，不再单独供地。为中小型企业集中规划建设标准化厂房，为中小型企业发展提供孵化发展场所，从而达到集约土地的目的。

不仅如此，长沙经开区率先在全省开发园区中实施企业可行性报告审查制度，要求每一个进驻园区的企业提供一份企业发展的可行性报告。这份可行性报告要求企业按照合理功能布局的要求，明确企业的规模、功能布局、投入与产出，并将以上内容写入土地出让协议。

不管谁牵头引进什么项目需供地，必须经国土资源部门进行可行性报告预审确定后方可决定，严把项目准入关。入驻园区后，对每座厂房，园区都由专人包干负责，严格按照协议内容定期对企业进行考核和考察，对不按承诺办事的企业实行严格的退出制度。

“下一步我们将扩充可行性报告审查的专家库，加强对可行性报告科学性的审查，进一步促进园区合理功能布局和节约集约用地。”戴新煌说。

浪费的代价

企业发展周期与土地使用期限并不是同步的，这就要求园区对企业实时追踪，及时进行调整。

长沙经开区建园较早，部分较早入园的企业存在投资强度不高、产出效益不佳的情况。为破解园区用地紧张的瓶颈，园区实施“腾笼换鸟”的政策，盘活园区内停建、停产企业的闲置土地和闲置厂房，不仅解决了一些前景看好的项目落地所需的土地问题，而且促进了工业经济高效集约发展。

LG飞利浦曙光公司曾是经开区风光一时的明星企业，后来因市场因素退出园区，厂房占用土地变为闲置土地。

为盘活闲置资源、节约集约用地，园区积极引进湖南蓝思科技公司租赁LG飞利浦曙光公司厂房进行生产，盘活闲置厂房及用地30公顷，可实现工业产能70亿元，投入产出达到2.33亿元/公顷，实现了资产的持续利用，有效利用了发展空间，是低效用地退出后置换用地的典型类型。

园区加大了对工业企业土地清理的力度。凡涉嫌土地闲置或利用不达标的，通过执法手段分别采取无偿收回、成本收回、评估价收回、有偿收回、置换调整、改变用途等方式盘活存量，尽可能地收回一部分土地，改变了过去那种一旦土地供给了单位就“完全被单位掌控”的局面。

“这就像是某些自助餐厅规定食客剩余食物不得超过500克，超过了必须缴纳罚款一样。”戴新煌笑言。

2006年以来，长沙经开区共收回土地239.662公顷，依法出让给31家企业，产生了巨大的经济效益。