重看房价问题

李志浩 王文浩

【摘要】2007年美国次贷危机发生后，房价问题进入人们的视野，成为人们最关注的问题之一。随着房价的飞涨，房价问题引起了社会的广泛讨论，政府开始制定政策限制房价飞涨，然而政府的举措似乎收效甚微。本文将主要讨论打压房价到底为何如此困难，如何认识现在的房价问题，在未来房价将何去何从。

【关键词】房价政策限购令房价未来

一 推高房价的因素

从2008年到2011年，有些地区的房价上涨了两三倍，大部分地区的房价上涨了一倍多。推高房价的因素有很多，主要可以分为四部分：一是2007年开始的金融危机的影响；二是中国政府一味追求高GDP增长；三是“土地神话”推波助澜；四是炒房团的影响。

1．中国政府一味追求高GDP增长

中国政府以追求GDP的高增长为发展目标，我们需要清晰地认识到由于追求高增长带来的问题。中国政府一直在呼吁转变经济发展模式、扩大内需，发展绿色经济低碳经济，然而现在的中国GDP增长仍然是靠投资和政府转移支付拉动的，在乘数的作用下，投资和政府转移支付增加会放大GDP增长，对拉动GDP有着增长立竿见影的效果。地方政府为了完成上级政府的任务，不得不加大投资力度，增加政府开支，然而政府投资和转移支付的资金不能通过政府增加税收来获得，政府只好把目光放在土地上，通过“卖地”获得大量的资金用于投资和政府开支。政府提高土地价格，土地开发商成本增加，于是开发商将土地成本转嫁到购房者身上，因此房价上涨也是情理之中了。

2．土地神话推波助澜

中国现在房地产市场的情况与日本20世纪80年代的土地神话非常相似。中国人相信房价只涨不跌，相信房价上涨带来的收益远远超过了投资于其他有形、无形资产的收益。在趋利思想的引导下，这种高收益低风险的产品——房子，成为投资者首选，大家都梦想着通过房子升值把自己变成百万富翁。中国“土地神话”出现后，各大银行争先恐后地为买房者提供住房抵押贷款、公积金贷款等等一系列金融服务，给房价上涨不断地加油助威。在金融机构的介入下，土地神话进一步发展，推高房价。

3．炒房团的影响

另外，炒房团对房价的影响也是不可忽视的。以著名的温州炒房团为代表的各大炒房团自己拥有大量的资金，每到一个地方就对当地的房地产市场产生巨大影响。2010年初，海南“国际旅游岛”的概念一经提出，房价就开始呈现井喷态势，最高曾出现一平米6万多的高价住房。在海南房地产泡沫从形成到发展再到最后的破灭过程中，我们都能看到炒房团的影子。他们依靠自己的资金优势，囤积房屋，捂盘惜售，操纵房价，谋取利益，使得房价以不正常的方式快速上涨。

二 阻碍房价下跌的

在政府的高压政策下，我们虽然看到了房价增长速度开始放缓，但是没有看到房价显著下跌，对房价问题人们仍然怨声载道。政府的政策没有起到作用吗？显然不是，政府的政策是卓有成效的，但是房价为什么还是居高不下？同样也是有三个主要原因：一是国家安全与稳定的考虑；二是国家政策的局限性；三是既得利益群体的阻碍。

1．国家安全与稳定考虑

政府在面对房地产问题时必须要考虑国家安全与稳定。如果任由市场发展，中国房地产市场很有可能像上世纪80年代末日本土地神话破灭和2007年美国次贷危机一样，因房地产泡沫的破灭而对金融市场乃至实体经济产生巨大的冲击。房价迅速下跌，房地产开发商和购房者在银行的贷款就有很大的违约风险，这些天量资金一旦违约，对银行体系将会是一个巨大的冲击，银行系统的波动将会传导到金融市场，在多米诺效应的作用下，给金融市场带来的巨大波动，进而对实体经济将会产生难以估量的影响。房价下跌会对中国经济运行产生巨大冲击，甚至将导致巨大的政治变革或者区域性暴乱，国家安全和稳定将不复存在。因此，从中国政府的角度来讲，不希望房价出现大幅的下降，甚至根本就不希望看到房价下降。

2．国家政策的局限性

从国家出台政策的名称上我们也可以看到国家的态度，2010年国务院发布的“新国十条”全称《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2011年国务院发布“国八条”全称《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。政府并没有明确提出要让房价下跌，而是将稳定房价、调控房地产市场作为其对房地产市场的目标，因此，从政策内容上来看，无论是2009年的“国四条”，2010年的“新国十条”，2011年的“国八条”都是为了稳定房价，防止房价继续不正常地高速增长。

3．既得利益群体的阻碍

从房价的上涨中获利的隐形既得利益群体，为了维护其利益，防止遭受巨额损失，通过各种各样的方式和方法左右政府的政策制定、执行和反馈，阻挠房价的下跌。

三 房价未来

在解析了中国产生高房价和房价居高不下的原因之后，可以联想到中国房地产市场未来的发展。如果外部环境保持不变，国内不会出现大的暴乱和大的政治变革，那么中国的房价将会在现在的基础上继续上涨，但上涨速度将明显放缓，保持稳中有升的形势，直到居民生活水平和收入水平上升到能够足以支撑高房价时，房价将再次进入高增长的阶段。在未来的几年内，空置房率将会继续上升到某一值然后开始缓慢下降。

在稳定的条件下，市场继续和政府进行博弈，由于政府态度和政策的局限性，市场的反应是房价将会继续上涨，但是上涨速度放缓。国内各地出现比较多的准现房和在建楼盘，并且土地开发商也在圈地囤地，未来现房和二手房供给量将会继续增加。供给量不断上升的同时，需求量也不会明显减少，因为住房是人们生活的必需品，没有住房就没有一个安稳的家是大部分中国人的想法；另外由于金融市场的不完善不发达，资金为了追求稳健地高额回报，也会把住房当成一种金融工具进行投资；再者中国经济的发展，居民收入水平的提高，无论是贷款买房还是一次性付清买房，相当多的人都有了这种付款能力。在三者的共同作用下，对住房的有效需求仍然是巨大的。虽然房价上涨受到政策比较严格的控制和监管，但是政府限制房价上涨的力量小于市场需要房价上涨的力量。所以综合考虑，房价还会继续上涨，但上涨速度不会非常快，基本保持稳中有升的形势。