重看房价问题
2012-04-29李志浩王文浩
李志浩 王文浩
【摘要】2007年美国次贷危机发生后,房价问题进入人们的视野,成为人们最关注的问题之一。随着房价的飞涨,房价问题引起了社会的广泛讨论,政府开始制定政策限制房价飞涨,然而政府的举措似乎收效甚微。本文将主要讨论打压房价到底为何如此困难,如何认识现在的房价问题,在未来房价将何去何从。
【关键词】房价政策限购令房价未来
一 推高房价的因素
从2008年到2011年,有些地区的房价上涨了两三倍,大部分地区的房价上涨了一倍多。推高房价的因素有很多,主要可以分为四部分:一是2007年开始的金融危机的影响;二是中国政府一味追求高GDP增长;三是“土地神话”推波助澜;四是炒房团的影响。
1.中国政府一味追求高GDP增长
中国政府以追求GDP的高增长为发展目标,我们需要清晰地认识到由于追求高增长带来的问题。中国政府一直在呼吁转变经济发展模式、扩大内需,发展绿色经济低碳经济,然而现在的中国GDP增长仍然是靠投资和政府转移支付拉动的,在乘数的作用下,投资和政府转移支付增加会放大GDP增长,对拉动GDP有着增长立竿见影的效果。地方政府为了完成上级政府的任务,不得不加大投资力度,增加政府开支,然而政府投资和转移支付的资金不能通过政府增加税收来获得,政府只好把目光放在土地上,通过“卖地”获得大量的资金用于投资和政府开支。政府提高土地价格,土地开发商成本增加,于是开发商将土地成本转嫁到购房者身上,因此房价上涨也是情理之中了。
2.土地神话推波助澜
中国现在房地产市场的情况与日本20世纪80年代的土地神话非常相似。中国人相信房价只涨不跌,相信房价上涨带来的收益远远超过了投资于其他有形、无形资产的收益。在趋利思想的引导下,这种高收益低风险的产品——房子,成为投资者首选,大家都梦想着通过房子升值把自己变成百万富翁。中国“土地神话”出现后,各大银行争先恐后地为买房者提供住房抵押贷款、公积金贷款等等一系列金融服务,给房价上涨不断地加油助威。在金融机构的介入下,土地神话进一步发展,推高房价。
3.炒房团的影响
另外,炒房团对房价的影响也是不可忽视的。以著名的温州炒房团为代表的各大炒房团自己拥有大量的资金,每到一个地方就对当地的房地产市场产生巨大影响。2010年初,海南“国际旅游岛”的概念一经提出,房价就开始呈现井喷态势,最高曾出现一平米6万多的高价住房。在海南房地产泡沫从形成到发展再到最后的破灭过程中,我们都能看到炒房团的影子。他们依靠自己的资金优势,囤积房屋,捂盘惜售,操纵房价,谋取利益,使得房价以不正常的方式快速上涨。
二 阻碍房价下跌的
在政府的高压政策下,我们虽然看到了房价增长速度开始放缓,但是没有看到房价显著下跌,对房价问题人们仍然怨声载道。政府的政策没有起到作用吗?显然不是,政府的政策是卓有成效的,但是房价为什么还是居高不下?同样也是有三个主要原因:一是国家安全与稳定的考虑;二是国家政策的局限性;三是既得利益群体的阻碍。
1.国家安全与稳定考虑
政府在面对房地产问题时必须要考虑国家安全与稳定。如果任由市场发展,中国房地产市场很有可能像上世纪80年代末日本土地神话破灭和2007年美国次贷危机一样,因房地产泡沫的破灭而对金融市场乃至实体经济产生巨大的冲击。房价迅速下跌,房地产开发商和购房者在银行的贷款就有很大的违约风险,这些天量资金一旦违约,对银行体系将会是一个巨大的冲击,银行系统的波动将会传导到金融市场,在多米诺效应的作用下,给金融市场带来的巨大波动,进而对实体经济将会产生难以估量的影响。房价下跌会对中国经济运行产生巨大冲击,甚至将导致巨大的政治变革或者区域性暴乱,国家安全和稳定将不复存在。因此,从中国政府的角度来讲,不希望房价出现大幅的下降,甚至根本就不希望看到房价下降。
2.国家政策的局限性
从国家出台政策的名称上我们也可以看到国家的态度,2010年国务院发布的“新国十条”全称《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,2011年国务院发布“国八条”全称《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。政府并没有明确提出要让房价下跌,而是将稳定房价、调控房地产市场作为其对房地产市场的目标,因此,从政策内容上来看,无论是2009年的“国四条”,2010年的“新国十条”,2011年的“国八条”都是为了稳定房价,防止房价继续不正常地高速增长。
3.既得利益群体的阻碍
从房价的上涨中获利的隐形既得利益群体,为了维护其利益,防止遭受巨额损失,通过各种各样的方式和方法左右政府的政策制定、执行和反馈,阻挠房价的下跌。
三 房价未来
在解析了中国产生高房价和房价居高不下的原因之后,可以联想到中国房地产市场未来的发展。如果外部环境保持不变,国内不会出现大的暴乱和大的政治变革,那么中国的房价将会在现在的基础上继续上涨,但上涨速度将明显放缓,保持稳中有升的形势,直到居民生活水平和收入水平上升到能够足以支撑高房价时,房价将再次进入高增长的阶段。在未来的几年内,空置房率将会继续上升到某一值然后开始缓慢下降。
在稳定的条件下,市场继续和政府进行博弈,由于政府态度和政策的局限性,市场的反应是房价将会继续上涨,但是上涨速度放缓。国内各地出现比较多的准现房和在建楼盘,并且土地开发商也在圈地囤地,未来现房和二手房供给量将会继续增加。供给量不断上升的同时,需求量也不会明显减少,因为住房是人们生活的必需品,没有住房就没有一个安稳的家是大部分中国人的想法;另外由于金融市场的不完善不发达,资金为了追求稳健地高额回报,也会把住房当成一种金融工具进行投资;再者中国经济的发展,居民收入水平的提高,无论是贷款买房还是一次性付清买房,相当多的人都有了这种付款能力。在三者的共同作用下,对住房的有效需求仍然是巨大的。虽然房价上涨受到政策比较严格的控制和监管,但是政府限制房价上涨的力量小于市场需要房价上涨的力量。所以综合考虑,房价还会继续上涨,但上涨速度不会非常快,基本保持稳中有升的形势。