去国外做房东

天天向上

股市太复杂，楼市太低迷，黄金暂时没信心，理财产品相比此前的投资收益率低、不可随时赎回，究竟哪个才是现在最佳的投资产品？

高晓明大学毕业后就进入外企工作，至今已有10个年头了。如今他和太太都是公司管理层，两人年收入接近40万人民币。工作之余他最大的兴趣就是阅读财经类的报刊杂志，除了国内的经济形势，他还相当关注全球金融市场。

而眼下，国外的房子不限购、不限贷、永久产权、租金回报稳定。在北京、上海、杭州、长沙、广州、成都的房产交易会上，也相继出现了许多海外开发商的身影，澳洲、美国、英国、加拿大……去国外做房东，风头正劲呢。

于是，去年8月，高晓明去悉尼买下了他在海外的第一套房。

第1站：房交会

想买国外的房子，房交会自然是一个不容错过的好地方。越来越多的国外开发商，在中国各地的房交会上都占有了一席之地。像今年3月，上海展览中心举办的春季房交会，好家伙，30多个国家，170多个海外开发商云集于此，占据了整个展会的半壁江山。与国内楼盘那些薄薄几页花里胡哨的宣传单不同，海外楼盘的宣传手册非常翔实，还是中英文对照。楼盘附近的医疗、学校、邮局、酒楼、超市、商场等各种配套设施，大巴、地铁、的士站等各个交通线路，以及周边各政府机构的所在位置，都一一注明，而且还有配图介绍，甚至连楼盘周围的消费状况、物价水平、每年的治安评定结果都有详细的说明，真的非常贴心。更别说，还有美轮美奂的视频演示、煽情的置业顾问解说，栩栩如生的楼盘模型，确实让人心动不已。

我早就对澳洲心向往之，所以在澳洲展区驻足的时间最长。其中一套“悉尼水滨”公寓特别惹眼。25万澳元，精装，套内50平米，距离悉尼市中心仅8分钟车程，可以从客厅看到美丽的悉尼HOMEBUSH湾。

但，这价格……折合人民币约160万，对我来说，太高了，要知道，我手上的现金只有20万人民币。置业顾问似乎看出了我的心思，微笑着告诉我，可以贷款，只要支付一成首付就可以了，然后以租还贷。也就是说，仅仅16万人民币就能买下这精装海景房！澳洲人口比中国少得多，房子租得出去吗？房价受不受政策的影响？外国人在澳洲银行可以获批吗？利息高不高？我出手卖掉的话方不方便？

置业顾问递给我一张申请表，你可以跟随我们的看房团去澳洲实地考察，费用比你单独去澳洲旅游要便宜很多，真真切切地了解一下当地的房产市场。

第2站：

找个当地导游逛逛街

5天，4000元人民币，这样的旅游考察，划算！

悉尼HOMEBUSH湾确实漂亮，洁净的街道微微起伏，温和潮湿的空气，柔软细腻的海滩。每天全都是看房团安排好了的线路，如何才能看到安排以外的东西呢？去导游协会，请一个当地的导游。60澳元一天，问题解决了。Bill，一位30多岁的小伙子，做导游已经7年，土生土长的悉尼人，家就住在距离HOMEBUSH湾不远的环形码头区。他带着我走遍了HOMEBUSH湾的各个街道。我对心仪公寓的周边环境、生活状况有了更直观更深刻的了解。

西田购物中心，来时就随看房团参观了一下，当时就觉得，在公寓附近就有这么大的一家综合商场，居家购物确实方便。可Bill却耸耸肩膀，除了节假日，或者商场搞活动，大家都不会来这里购物。因为这里的东西并不便宜，大家都习惯了去24小时便利店。记住，便利店扎堆的地方，永远都是居住中心。

我的心咯噔一下。不过，Bill安慰我道，我对租房市场并不了解，要不，你去问问银行。

第3站：银行，真的很行

和我们国内不一样，在澳洲，对房市最有发言权的，非银行莫属，银行在海外购房中充当的正是把关人的角色，因为它要贷款给你，自然要对你买的房子作出全面的评估。在Bill的建议下，我来到当地一家颇为权威的投资银行。接待我的是负责房产交易的投资顾问Richard。他看了我带来的“悉尼水滨”宣传册，又听了我想贷款的金额，认真查看了资料，并反复作了计算之后，很肯定地告诉我，这房子的升值潜力处于A+水平，银行愿意为我提供贷款。我愣了，提醒Richard这公寓附近，就只有一家便利店，而且也有二三十米远。出租情况恐怕让人担心呢。

没什么好担心的，Richard告诉我，确实，没有便利店，当地人或者来此打工的都不会选择“悉尼水滨”租住，但这公寓针对的租户根本就不是这些，HOMEBUSH湾是一个旅游胜地，很多度假的游客非常乐于租住这种近似于酒店，但又比酒店费用更便宜的精装公寓。所以，对“悉尼水滨”来说，有没有便利店不重要，重要的是加油站，以及的士站。你瞧，隔一条马路就有2个加油站，的士站就更不用说，附近大小的士站就有6个，方便游客四处兜风购物。

如今，这样酒店形态的公寓在当地还比较少，我估计，这公寓的价格明年还会有20%的上涨空间。

第4站：和律师Say Hello

对公寓环境有了充分的了解，也有了银行的评估，我对“悉尼水滨”越来越喜欢了。Bill却劝我别忙下单签合同。你应该找个专业律师，在他的帮助下完成整个购房手续。

专业律师可以全程陪同，但费用也不少，纽约不论总价多少，收取标准在2500～3000美元，新加坡为每宗2000新币，马来西亚为1000美元左右，澳洲的最贵4000美元。

很快，我就发现了律师的妙处。

律师Lisa有20年的从业经验，她当场就指出，她去政府有关机构查询了一下，这“悉尼水滨”的公寓有个限制，以后如果要翻新或重建，只能建3层楼的房子，也就是说不能建高楼。重建，建高楼？说实话，我根本就没有这个打算。可Lisa却说，你买下这房子就拥有了永久产权，重建是你的权利，楼房建得越高收益就越大，如果只能建3层楼，那收益自然大大降低了。但，我在开发商的合同中，没有看到收益降低的说明。所以，要么开发商提供更多优惠，要么你向法院提出申述，开发商面临高额罚款。天呀，竟有这样的好事！

经过协商，开发商决定在总价的基础上再优惠5万澳元，也就是以20万澳元一套的价格卖给我，足足少了约32万人民币！

另外，由于“悉尼水滨”的配套设施还未全部完善，也就是说我不必支付全部的首付款，只要1万澳元，约6万人民币就OK了，剩余的首付款，等交房后再支付，而且还能享受到当地政府印花税全免的优惠政策，立刻又节省了3000澳元的过户印花税。

第5站：

社区管家，帮你hold住

要想当个舒心的国外房东，房产的管理就相当重要了，悉尼市政府就有规定，对于自家门前的垃圾，或者积雪等，必须由自己动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。而如果这些费用未及时支付，会给自己招来麻烦。还有，如果水电煤气费用长时间拖欠，也会面临不小的罚款，当然，如果有了租户，这些问题都可以交给租户来解决，关键的是，在没有租户的这段时间，又该如何应对？我有些头疼了。

律师Lisa告诉我，不用着急，你可以去当地社区，聘请一位社区管家，每月只要300澳元，他会帮你把房子照看得非常周到，而且他还能帮你联系租户，省下一笔中介费呢。

如今，悉尼租房市场供不应求，我的现房租金涨到了600澳元一周，扣除贷款，聘请的管家费用，以及其他各种费用，每月我能收益900澳元，折合人民币约6000元，没想到，在中国没赚到房地产的钱，竟然在澳洲赚到了。

这些“小事”你注意了么？

1.海外很多国家土地为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久性的，如泰国的房产土地使用年限是90年，马来西亚的是99年，到期之后须归还给政府。

2.税率也要考虑清楚。在国外，买房容易养房难。像加拿大，最高税率达到50%，而澳大利亚，最高的税率才20%；美国的税率是15%，而新加坡则更低，产业税为年租金的10%，个人居住的税率为4%。

3.学会避税更划算。比如，在澳洲购房，贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。所以，买房之后，坐飞机去那里转转，也能省下不小的税费呢。