对我国房地产市场的预测与建议

欧志斌

摘要：房地产市场存在的问题既是一个重大的社会问题，也是一个严峻的经济难题。因此，建立房地产调控长效机制，促进房地产市场健康发展是中央、政府急需解决的问题。本文预测了我国房地产市场的五大走势，并对促进房地产市场平稳健康发展四条建议。

关键词：持续回落；微调；洗牌；放缓；有效供给；宏观调控

近几年，国务院在加强房地产调控、遏制城市房价上涨过快方面推出了大量措施，总的说来，主要是集中增加投资性购房者成本，打击投资性购房需求，通过金融信贷等手段紧缩开发商手中资金链，一些开发商资金断流。

终于，取得了阶段性成果——房价呈现下跌趋势。但是，美中不足的是，调控仅仅是导致一、二线城市量价齐跌，而三线城市虽然成交量锐减，却还在苦苦支撑。

目前，房地产市场给笔者的感观印象：大量的存量房好比是水库中的水，一些宏观调控政策是闸门，这些水越堵越高，下游的缺水地区得不到水，水越堵越高（不成交），也侵蚀到水库周边地区（相关产业），一再堵不是办法，一下开闸也不是办法。

房地产市场存在的问题既是一个重大的社会问题，也是一个严峻的经济难题。因此，建立房地产调控长效机制，促进房地产市场健康发展是中央、政府急需解决的问题。

1预测房地产市场五大走势

1.1 房价继续回落

会经历僵持性缓慢回落、急剧下落、松缓式回落三个阶段。笔者曾撰文指出：高房价的根源，是开发商占有并逐步垄断土地使用权追逐高利润造成的，在市场经济中，由于资本追求利润最大化，再加上前几年房地产获取暴利的惯性，使得开发商不会轻易放弃高利润，因此不愿降低房价。

目前的房价，从数据上看，一线城市房价普遍下跌，个别跌幅较大，二、三线城市房价下跌幅度不大，个别城市还略有回升。一些楼盘跌幅较大或开发商出逃是因为 “差钱”，而“差钱”的主要因素是自身资金实力不够，靠民间高额利息贷款造成资金紧张。

在年底时，因房价回落接近警戒线，也是房价正常回归时，政府开始救市，先是刺激刚性需求，导致成交量上升，并开始（明年初）借助城镇住房信息系统推行差别式累进式房产税，进一步推动需求。

自此，房价开始接近合理价位。但是，由于政府前期房地产调控政策仅打击投资性需求，有些地区未实行限购，并未伤及开发商的筋骨，实际中，银行给予开发商贷款并非如政策规定一样的紧缩。因此，房价僵持性回落时间会更长。

1.2 成交量继续减少

会经历停滞性成交、少量式成交、回升式成交三个阶段。由于受房地产宏观调控政策影响，再加上刚性需求持币观望，货币购买力强而无资质购买，使得今年上半年继续出现停滞性成交，中间有少量因结婚等而出现的刚性需求，没有限购的城市的投资需求会少量引发成交，到下半年房价下跌幅度加大时，一部分刚性需求拥有相当的货币购买力，便开始购房，到第二年初，政府开始救楼市，推行房产税，拉动市场需求，刚性需求和少量投资性需求出现回升式甚至小幅高潮成交，再步入平稳时期成交。

1.3 政府房地产调控政策会出现微调

前面分析过政府既不愿意看到房价过高，刚性需求者买不起房，又不愿看到房屋成交量减少导致房地产崩盘，殃及金融业，政府土地收益及相关产业。在房价回落接近警戒线时便会出手救市，先是鼓励刺激刚性需求，再实施房产税刺激少量投资性需求，建立房地产调控长效机制，使房地产市场平稳健康发展。在房价回落过程中，政府担心房价回落太多受许多不确定因素影响担心“崩盘”，经济会硬着陆，为降低风险，使经济软着陆，在房价回落警戒线之前，政府会适当提前救市，但必要性不大。

1.4 房地产企业重新洗牌

在房地产调控过程中，一些因民间高利贷者融资而造成“差钱”的房地产企业最先出局，一些因错误判断形势的房地产企业造成亏损使企业萎缩甚至消失，剩下的是资金充足、具有丰富的房地产开发经验、与政府决策层联系紧密或具有专业战略眼光的房地产企业雄踞市场，由于优势劣汰，也会形成相应垄断。但由于政府通过实行差别式累进制房产税等宏观调控手段，使高房价、房地企业高利润时代得以终结。

1.5 保障房建设由大规模建设趋向放缓

笔者曾经分析过，由于我国现行住房理论上基本满足需求——已建住房近4.4亿套，但空置率过高，大规模建设保障房建设使地方政府财政过紧，再加上地方政府债务巨大，因此，今年上半年保障房建设虽然是大规模，但到下半年明年初，地方政府建房热情大减，再加上保障房建设尚欠规范，保障房建设步伐将逐步缓慢，或名快实慢，名多实少，并转向提质扩容、规范管理上来。

2促进房地产市场平稳健康发展四条建议

2.1 必须坚持房价合理回归这一前提

当前，我国房地产市场出现的症结还是在于高房价，危机的根源也是在于高房价。因此，必须坚持把房价合理回归作为检验宏观调控的一个重要目标，作为房地产市场健康运行的一个大前提。政策是否微调也必须以房价合理回归为大前提。

如果房价没合理回归，即使实行房产税也于事无补，反而刺激需求拉动房价上涨；如果房价整体没合理回归，一些局部地区便呼吁中央松绑房地产调控，一旦采纳，便前功尽弃。坚持房价合理回归这一调控必须“决心坚决而不动摇”。

2.2 多途径提高普通商品房的有效供给

从土地供应上，优先保证普通商品住房建设，并确保普通商品住宅建设在整个商品房住宅建设中的比例，严格控制高档住宅、别墅所占比例。要从银行信贷（首付比例，信贷利率）等政策上支持刚性购房者。

2.3 加快、加大个人住房信息系统建设

年初，住建部部长姜伟新表示要继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。笔者认为，必须加快、加大这个联网建设，有条件的、有必要的先搞，主要城市联网，把本市（含县）联网，把本省联网，就象交通违章查询网一样，因为这个联网是为下一步推行房产税作准备的。这个工作不做好，下一步工作就不好开展。

2.4 理性增加商品住房和保障性住房

显然，盲目大量建设商品住房是不切实际，会造成更多的空房、存量房。通过土地供应规划审批控制引导商品住宅的开发规模和速度，商品住宅建设必须与城市化进度、人口增长率、正常的存量房空置率相匹配。理性增加保障性住房，要控制好规模，让政府建得起，让城镇低收入群众住得进，住得起，住得好。并且，针对地方保障房建设存在困难和问题，中央和政府要开展调研和督查，并且要出台一些配套性政策措施。

2.5 必须坚持政府在宏观调控中的主导作用

以银行调整首套房首付比例及贷款利率为例，当在房地产市场大有利润可图时，银行降低首套房首付比例降低贷款利率，赚个盆满钵溢；当房地产市场进入冬天时，银行采取提高首套首付比例提高信贷利率打击刚性购房者。

这说明银行看到了房价下跌的趋势，采取措施自保规避风险。但是打击刚性需求从长远上讲，打击房地产引发危机也就持击银行本身，一些开发商连房子卖给刚性需求者的机会都没给，开发商拿什么钱还给银行，最后银行显然看到了这一点，便又降低首付比例了。

因此必须强化政府主导地位、统筹作用，对房地产调控实行“一盘棋规划”。