土地供应不应对工业用地过于“慷慨”

易可君

如果政府随意对工商经营性用地进行补贴，脱离市场机制轨道，是不可持续的。

笔者到湖南各地市县做实地考察调研，市县领导们反映，地方经济发展一直被两座大山挡着，即土地和资金，尤以土地供给紧张最为突出。

为了确保18亿亩耕地的红线不被突破，中央政府对土地资源供给的调控近乎严防死守，是各类调控中最为严厉的，留给地方政府可操作的空间是非常少的。中央批给湖南一年的新增建设用地计划指标大约在11000公顷左右，从没突破13000公顷的天花板，而各市县申报的用地需求今年上半年就高达40000公顷，是国家批给湖南年度用地计划指标的近4倍。由此可见湖南土地供求市场的缺口有多大，矛盾有多尖锐。

然而，与土地供求市场的缺口越来越大形成鲜明对照的是，今年上半年湖南地产市场持续低迷。1-6月，全省共供应土地5816公顷（4745宗），同比减少47%。出让土地3036公顷（4311宗），同比减少34%。全省土地出让均价820元/平米，同比下降20%，出现了近几年少有的量缩价跌新情况。要命的是，在中央对房地产市场严厉调控下，住宅及商服用地交易量锐减，2012年上半年，全省房地产用地（含商服用地）供应量为1914公顷，同比减少34.1%，环比去年下半年减少47.9%，实现出让价款249亿元，同比减少47%。回落态势明显。住宅及商服用地历来占湖南土地交易市场的三分之一，如此急剧萎缩，不仅直接导致房地产用地市场的断崖式跳水，而且其出让价款的大幅下跌断了政府土地财政的财路，限制了政府用房地产土地市场所赚的溢价收入补贴其他基础设施用地、保障房用地及工业用地的调度空间，如此形成恶性循环。

面对长期的土地供求矛盾及土地交易市场出现的新情况，政府要转换思路，调整战略，适应土地市场出现的趋势性变化。

首先，要从对土地财政的高度依赖中解套。地方财政对土地生财依赖性越来越大，普遍高达六成，从土地财政解套，这虽则是一个较长的过程，但政府终归要转过来的。怎么转？一是要培育新财源，逐步稀释土地生财的相对比重，使土地生财由现在的六成下降到三成左右；二是改变过去靠圈地走量这种粗放式外延扩张的土地生财的老套路，变为靠提升土地质量、增加供给土地附加值这种内涵增长模式。

其次，全面回归市场机制，充分释放市场机制对土地市场调节的能量。政府垄断了土地交易的一级市场，在供地上对保障房用地、基础公共设施用地等进行补贴这是应该的，但如果都象现在这样，政府随意对工商经营性用地也进行补贴，脱离市场机制轨道进行暗箱操作，是不可持续的。笔者调研中发现，市县政府为招好商，招好项目，在工业及某些商业用地普遍存在土地价款倒挂。据笔者掌握的资料，长株潭及周边县城，政府征地、撤迁安置补偿及土地整理，其成本一亩在50万左右，高的接近百万，而政府出让工业用地价在25万元，倒挂一倍。省内某工程机械龙头企业，在各市县拿地有一条潜规则，即出让价一元一亩，政府百分百倒挂。显然，这种非市场运作的土地交易跑偏轨道，扭曲土地市场供求的正常状态。笔者认为，土地这种要素市场虽则不能简单地等同于其他要素市场进行调控和操作，但首先它是商品、是一个要素市场，那就必须发挥市场机制的作用，对工业用地至少做到顺价出让，不倒挂。星沙经开区开园时，政府就把光南摩托作为特好特大项目招进来，土地近乎白送，到头来市场给他判了死刑，那么大一块地闲置了多来未发挥作用。

因此，什么是好项目，什么是差项目，市场环境瞬息万变，政府是预测不准的，到头来是市场说了算。