小产权房新政 强拆抑或转正

王奇

今年以来，国家相关部门宣布整治小产权房，一些小产权房可能会遭到强拆，但也有一部分小产权房有望借此机会“转正”。有专家建议：“治理小产权房要是非分清，合法规范，小妾的儿女也是人。”

一排排已经盖好的房子，其大幅的促销宣传海报上写着“地铁口，不限购，最低40万一套”。这是北京市昌平区在售的小产权房的一个缩影。

在售楼处门口， 于小海蹲在那里抽着烟，向《投资与理财》记者抱怨：“这个时候出台政策，把我的计划全打乱了。”这是他第三次来这里看房了，他去年就已经准备在这个小区买房了，但现在却开始犹豫了。

今年2月下旬，国土资源部召开新闻发布会，宣布今年将选择部分城市，开展小产权房整治工作。这也是于小海犹豫的最大原因，他这次来售房处，就是想看看开发商有什么好的对策。

5000万豪华小产权房

在国土资源部宣布治理小产权房的一个月后，“单套5000万，竟是小产权？”这条消息出现在各大财经网站的首页上，曝光了北京市昌平区单套“四合院”高达5000万元的小产权房身份问题。此后，国土资源部再次重申，小产权房不合法，要试点清理，并责成相关部门查处“天价”小产权房。

据《投资与理财》记者调查，目前北京的小产权房有10余个项目在售，主要集中在昌平、房山、大兴、延庆等郊区的农村和城镇。小产权住宅的售价主要在6000元至7000元/平方米之间，小产权别墅的售价多在9000元至10000元/平方米，相当于同等地段大产权项目价格的三分之一。

而在北京市昌平区郑各庄村这样的小产权房集中区，当地不仅建设了80余栋小高层，还在建养老国际公寓，并衍生出“水城御墅”四合院这样的高端住宅产品。

十几年都没清理掉

为了进一步弄清现在市面上销售的小产权房的真相，记者采访了在今年年初购买了小产权房的田先生。据田先生介绍，自己虽然符合限购令下购房条件，但是有限的资金，只能买一套小的大产权房子，父母来北京的话，家里都没有地方住。

“在购买之前，我也考察过一些其它小产权房，我现在房子所在小区已经有很多人买了。这里建房土地不是租给开发商的，而是村委会和开发商一起开发的，而且有很多当地的村民也在这个小区买房了。”田先生说。

对于可能整治小产权房的政策，田先生也说出了自己的看法，他认为如果选那些规模较大的小区，被拆掉的可能性就会小很多。小区内如果有一部分是当地的村民，这样的小区也更安全。

据了解，田先生的叔叔、堂哥、表姐等一些亲戚也在这个小区买了房子。在对田先生的采访中，他坦言，赌的就是房子不会被拆。

对于今年小产权房可能被清理的问题，销售人员这样回答记者：“清理了十几年也没清理掉啊，再说我们这个不是占用耕地，不在清理的范围之内啊！”

小产权房清理已经开始

今年2月，国土资源部宣布对小产权房予以清理，媒体随即公开曝光了两起与小产权房建设有关的刑事案件。一起是2月28日，北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力，被以玩忽职守罪追究刑事责任。

另外一起是北京风景伟业房地产有限公司老总李风景，因为擅自在房山区建设并销售“青龙湖庄园”别墅小产权房，且在政府部门明令禁止的情况下，仍然继续销售，被检方指控犯有合同诈骗罪。3月31日这一案件被提起公诉，李凤景因合同诈骗罪被北京一中院一审判处无期徒刑，使他成为首位因建设、销售小产权房，被追究刑事责任的开发商。

小产权房利益难保障

2010年5月，怀柔区杨宋镇水岸江南二期32栋小产权房全部被强行拆除。而此后，大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓也遭政府回收。另外，小产权房交易中，买卖双方还都承担一定的风险，房价上涨时，卖方可以主张合同无效；而房价一旦出现下跌，买方也同样可以主张合同无效。

如果小产权房“一房二卖”，那么两个合同都是有效的，谁去办了房产证，登记以后，这个房子就会判给谁。而没有登记的那一方只能要求退款。如果小产权房出现“一房二卖”的情况，因为没有住建部的登记， 在这方面的维权是很吃亏的。

清理试点将拉开序幕

国土资源部日前透露这次小产权房的清理思路原则：“分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房都在清理行列。清理包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。”

此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点，更是显示了国家清理小产权房的决心。

而上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需族逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口旅游度假区存在大量小产权房问题。

部分小产权房有机会“转正”

目前清理小产权房已是箭在弦上，但一切远没有想象中的乐观，情况复杂、阻力大成为清理工作面对的最大难题。

有土地专家认为， 小产权房处理的难点主要在存量房的处理上。“一方面，由于其规模巨大，个别小产权房小区及其配套都已成型，全部拆除的难度较大，更多的是来自于地方政府和相关部委的阻力。另一方面，如果保留下来，将是对现行土地法律法规的冲击。”

“ 部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”业内人士称，“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后‘转正，或者转为保障房。”

田先生也有着同样的想法，“如果能交一部分差价，把房子‘转正，我们也是愿意的，毕竟还是大产权房住着放心。”

“小妾的儿女也是人”

其实一直以来，小产权房都以“非法”的状态存在。尽管国家明确禁止小产权房的买卖，但小产权房的规模仍在不断扩大。根据全国工商联房地产商会的数据，1995年-2010年，全国小产权房竣工面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但国土部坦言，目前还没有完整统计全国小产权房的数据。

尽管如此，一些机构对小产权房的存在价值还是颇为认可。相对一致的观点是，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。

持同样的观点的中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示，小产权房是老百姓对高房价不满，用脚投票的一种选择，治理小产权房要是非分清，合法规范，小妾的儿女也是人，不能让弱势群体再受伤害。“

再等等看吧， 等政策明朗了，再决定买不买。小产权房毕竟没法律保障，还是谨慎点好。”于小海对记者说。