土地租赁登记的若干问题探讨

郑东雄

摘 要：文章分析了土地租赁的两种形式国有土地租赁和国有土地使用权出租的不同,提出了地上房屋登记的意见。

关键词：土地租赁 土地出租 房屋登记

中图分类号:F301文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）09-054-02

近年来，在我国随着土地使用制度改革的深化，土地租赁作为一种新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租赁目前存在着两种不同的方式，一是国有土地租赁；二是国有土地使用权出租。两种都是国有土地有偿使用的方式，特别是国有土地租赁由于具有可以保持地方政府土地收益的连续性，减轻用地单位负担的优点被越来越多地采用。在目前的登记实务中，由于土地部门规章规定比较明确，所以土地登记部门中对上述土地租赁的登记意见比较统一；但由于房管部门规章规定不够明确导致房产登记部门对通过土地租赁方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何进行房屋所有权登记众说纷纭，莫衷一是。

笔者认为，考量出租土地上的房屋所有权如何登记时，应首先区分其建房人土地来源是国有土地租赁还是国有土地使用权出租。因为两者的权属内容截然不同，只有区分清是国有土地租赁还是国有土地使用权出租，才能做好出租土地上房屋所有权登记。下面笔者试着从几个角度来分析两者的不同。

一、两者的法律内涵不同

1999年1月1日起施行的国务院《土地管理法实施条例》中将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要在土地上进行房屋、构筑物建设后长期使用的土地实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。”

1990年5月19日国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人支付租金的行为。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

从以上法律规定可以看出，国有土地租赁与国有土地使用权出租是两个不同的概念，两者存在重要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地使用权的原始取得，它发生在土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地使用权部分权能的传来取得，它发生在土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是国有土地所有者（目前由县级以上人民政府土地行政主管部门代表）与土地使用者。国有土地使用权出租主体是各土地使用者，其出租人是通过划拨、出让或转让方式取得国有土地使用权的受让人；承租人是为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或部分使用权，定期向出租人支付租金的行为人。

第三，法律关系客体不同。国有土地租赁的客体只可以是国有土地使用权不含地上建筑物、其他附着物的使用权，国有土地使用权出租的客体可以是国有土地及地上建筑物、其他附着物使用权。

第四，取得方式不同。国有土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议方式。采用双方协议方式租赁国有土地的租金，不得低于租金底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议租赁结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。国有土地使用权出租的方式没有限制也无须向社会公开。

第五，期限不同。国有土地租赁的期限由双方通过租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限，也就是说期限可以超过20年；而国有土地使用权出租的期限由双方通过出租合同约定，但最长期限不得超过20年。

第六，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

土地使用权出租的承租人只取得土地使用权的部分权能，在通常情况下无法改变该宗土地的土地使用权权属，承租人也无权将该宗土地的土地使用权转让、抵押。

二、两者土地登记实务不同

根据国土资源部颁发的《土地登记办法》规定：依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有建设用地使用权初始登记。

根据土地登记相关规定：土地使用权出租，出租人应当持出租合同及有关材料依照规定办理登记。国土部门审查完成后，按规定为承租人办理的是国有土地他项权利登记。

从以上分析可以看出，国有土地租赁虽然有租赁和租金等字眼，但它的实质更应该理解为是一种特殊形式的国有土地使用权出让，与通常意义上的国有土地使用权出让不同的只不过是以分年形式缴付土地出让金的形式。国有土地使用权出租则是通常意义上的出租。

现在回到房屋所有权登记的问题上来，反对给通过土地租赁方式取得土地使用权后在地上合法建造的房屋进行房屋所有权登记的一派，最主要依据是“房地权属一致”的原则（即房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用范围的土地使用权人，必须是同一人）。笔者认为不能一看到租赁或出租两字，不加分析就认为房地权属不一致，不予登记。原因就是上面笔者分析了土地租赁的两种不同形式其土地使用权归属、土地登记形式截然不同。国有土地租赁形式下，土地使用权归承租人所有也就是房地权属一致；国有土地使用权出租形式下,土地使用权仍归出租人所有也就是房地权属不一致。

综上所述，笔者的意见是：

1.通过国有土地短期租赁取得土地使用权的承租人按规定只能在其地上建造临时建筑，不符合房屋所有权登记的条件，房管部门应不予登记。

2.通过国有土地长期租赁取得土地使用权的承租人在其地上进行合法建造房屋的并申请房屋所有权登记的，其申请登记的房屋所有权和土地使用权主体都是国有土地租赁的承租人，登记部门在承租人齐全地提交房屋所有权登记所需的材料且材料符合法定形式的，房管部门没有理由不予登记，应该按规定予以登记。在房屋登记具体操作中应注意的是在房屋登记簿和房屋所有权证上应该载明该宗土地的使用年限，以防范可能的风险。

3.通过国有土地使用权出租取得土地使用的承租人，在该宗土地上进行房屋建造并申请房屋所有权登记的，虽然房屋由承租人建造但由于该宗土地使用权仍归属土地使用权的出租人所有，承租人获得的只是该宗土地的他项权利，明显不符合《房屋登记办法》中对房屋所有权初始登记的要求，房管部门应不予登记。

参考文献：

1.国土资源部.规范国有土地租赁若干意见.

2.国土资源部.土地登记办法.

3.殷琳.土地租赁的两种方式.中国改革，2005（7）

4.陈令枫.土地租赁法律制度研究.湖南大学硕士论文，2005

5.黄钊.论民法上的土地与建筑物的关系.中国政法大学硕士论文，2004

（作者单位:福建省三明市资产管理营运中心 福建三明 365000）

（责编:贾伟）