浅析房地产开发存在的问题及成本控制与管理

王律

摘要：本文结合房地产开发企业的实际情况，简述房地产开发存在的问题，从中简述房地产的项目管理与成本控制重要性。

关键词：房地产；项目管理；成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

管理与成本是一对孪生儿，也是人类史上管理的永恒话题。纵观当今我们连云港市房地产市场，在改革开放大潮的推动下，房地产业企业如雨后春笋般破土而出、茁壮成长。它们经历了数次宏观调控。政策的出台，有的房地产企业逐渐适应市场发展成长壮大，有的则举步维艰，有如大海波涛起伏不定，虽然原因是多方面的，但是总离不开一个重要起因，成本的控制与管理。

1、简述房地产开发存在的问题

政策的干涉，令许多房地产公司学会望风而动，搞关系，走后门，狩猎低价地皮。在当初那些人们认为的劣地，而在当地政策的操作下却成为黄金宝地。于是地价翻翻，或十几倍地上涨，令所得地皮的开发商认为只有搞关系、走后门才是他们赚钱的捷径和抵抗风险的保障。至于项目管理、成本控制、销售、楼盘定位等等变得不重要了，最多也只是锦上添花。投机取巧，扰乱了游戏规则，扰乱了市场，也是造成粗制滥造的直接原因。

追求利润和利润最大化是每个房地产商的一致目标和本性。于是公司人员少则又少，忙不过来就要求免费加班。设计院只要费用低就可以，至于设计出来的作品好坏都在其次，故所找设计院既没有能力搞好，他们也不愿花更多时间去搞得更好。自己班子成员在招聘时一味追求低工资，故没有能力鉴别设计成果优劣。一旦出现亏本便停下来要求改变原合同的单价，谈判不成便仍下不管。即便免强撑下去，也是压缩人员，压缩其他各种开支，偷工减料在所难免，安全事故层出不穷或隐患多多，工期一拖再拖，工程质量低劣，甚至成豆腐渣工程。一旦想拿合同来跟人家理论，却发现匆勿草签的合同有许多漏洞和考虑不周之处，而无法约束人家，即使当初“高管”在合同上设了几道防线，但由于“独裁”为了合同表面好看而未采纳，事出后只有“望字兴叹”。面对的只有购房户恶骂与索赔，甚至成了被告。

2、项目管理概论

项目管理作为一门新兴学科，在世界范围已得到了认可和推崇，在提高收益、缩短工期、降低成本、保证质量和发挥综合收益等方面，项目管理模式都显示了优越性。在未来的社会管理和企业管理中，项目管理将扮演更重要的角色，在宏观上，项目成功可以提高国家和地区的竞争力；在徽观上，项目成功则可以提高企业竟争力。

对于我国来说，建立和完善社会主义市场经济体系、国有大中型企业改组改造、经济结构调整、拉动内需等方面都需要现代项目管理，特别是中国加WTO后，我国行业很多涉外项目通常必须要求采用项目管理的国际摸式。由此可见，推动项目管理在我国的进－步发展，不仅是必要的，也是势在必行的。

现代社会中，项目管理已成为经济发展的重要构成要素。在需求的催动下，项目管理的理论与方法也随之发展、日趋成熟，成为集多领域知识为一体的综合性交叉学科。包括某些通用的管理学知识，各种不同类别项目所共同需要的项目管理基础知识，以及各应用领域项目所需要的特殊管理知识。从工程项目的管理扩展到其它项目的管理；从主要针对项目执行阶段的管理扩展到系统地考虑项目的全寿命管理，包括项目需求论证，前期决策，计划实施，直到项目结束等等。

3、房地产企业项目管理与成本控制

房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展房价上升幅度较大，在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列平抑房价的宏观调控政策；另一方面（因近年来房价上涨，使开发商有比较可观的利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生的资源不断减少），使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。如何使房地产企业求得生存、求得发展是摆在房地产企业面前急需解决的重要问题，在相同的开发环境与条件等（软硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！抓好源头就是加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制，工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。

首先做好投资决策阶段的管理与投资控制。投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程造价应配合财务部或前期筹建部等相关部门，尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等），可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模，估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

其次做好设计阶段的管理与投资控制。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性（经济效益）。

工程项目的管理与设计阶段造价的控制可包含四个方面。一是实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。二是实行限额设计。三是开展价值工程（原理）的应用。例如，利用地下室，既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。四是加强对设计图纸的会审与审查工作。

总之，实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶段成本控制的关键主要包含三个方面。一是合理控制工程洽商；二是严格审查承包商的索赔要求；三是做好材料的加工定货。除此之外开发商还应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生，为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证，要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、尺寸或原始数据不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生，签证过程公司应予以把关，避免有关人员与其他相关单位事后作假，造成管理上的浪费。

4、结论

工程项目的管理与造价的控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术与管理为一体的综合性学科。开发商对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内、随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现。以求在项目建设各个阶段中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。