对海宁市数字房产管理系统的探讨与分析

孟宙

摘要：现代数字房产技术将房产信息进行数字化、一体化、网络化管理的数字房产系统主要以空间信息为核心，利用管理信息系统（MIS）、地理信息系统（GIS）、工作流（WFS）、办公自动化（OA）等先进技术，分类处理各类房产信息，实现房产管理最优化。本文对海宁市房产管理中运用的技术和模式进行了分析探讨，并提出了比较先进且可行性的作业与管理模式，对提升房地产管理的水平有着现实的意义。

关键词：房产测绘；地理信息系统；GIS

Abstract: The modern digital real estate real estate information technology will be digitized; integrated, networked management of digital real estate system is mainly to spatial information as the core, using the management information system (MIS), geographic information system (GIS), workflow (WFS), office automation (OA) technology, classification processing various types of real estate information, the realization of real estate management optimization. In this paper, the Haining City real estate management in the use of technology and mode were analyzed and discussed, and put forward the more advanced and feasible operation and management mode of real estate management, to enhance the level of significance.

Key words: real estate surveying and mapping; geographic information system; GIS

中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：

1引言

将房产信息进行数字化、一体化、网络化管理的数字房产系统主要以空间信息为核心，利用管理信息系统（MIS）、地理信息系统（GIS）、工作流（WFS）、办公自动化（OA）等先进技术，分类处理各类房产信息，实现房产管理最优化。一体化管理是建立一体化的数据模型，并投入实际运用，实现图形信息与档案信息、业务信息的一体化，房产分层分户图形与房产平面图形的一体化，历史信息与现状信息的一体化。这些一体化的应用都是基于房产测绘的一体化集成。获取房产管理数据的主要途径就是房产测绘，它是属性数据和空间数据的重要来源。现代数字房产测绘技术实现了数字房产空间数据的快速更新、获取，确保了房产业务的顺利进行。

2房产测绘信息系统的应用

房产测绘是房屋产权登记发证前的一个关键工作,其工作内容是：对所需要登记房屋进行房屋勘丈和面积计算，绘制产权证配图，出具房屋建筑面积计算成果书的工作。为了能更好的适应房产测绘的发展需要，提升海宁市房产测绘管理水平。海宁市房地产管理处与南方数码科技合作开发了海宁房产测绘信息系统，其采用AutoCAD作为底层平台，以SQL Server2005进行数据管理，利用Visual C++集成开发环境和bjectARX2002 SDK作为开发工具的一套集房产测绘工程管理、房产信息采集、房产图形绘制、房屋面积分摊计算及相关统计查询和报表制作等功能于一体的专业房产测绘系统。

该系统主要设置有三大工作模块：包括商品房的面积分摊计算模块、单位房的面积计算模块及基础测绘模块。三大工作模块即可以独立完成对应模块项目全部工作内容，又可以协作相互调用数据，确保数据安全性、时效性，大大提升了工作效率，消除人为差错。其信息数据利用方便，系统以项目、幢为测绘单位，全面综合反映了房产测绘中的房产图形、房产面积、房产信息等房产测绘相关要素,以服务器数据库形式综合储存,可以直接调用测绘成果数据，并关联房产综合地理信息系统所需对应的房屋产权信息等。

3 房产地理地理信息综合系统的应用

海宁市房产地理信息系统作为房产管理信息系统的一个重要的子系统, 能充分发挥其基于GIS的空间管理信息技术,通过房产分幅图反映房屋的自然信息和地理信息，再通过唯一的丘号、幢号和房号连接各种数据，综合各类信息，用一种直观可视的方法，提高管理质量，减轻工作强度。

该系统是以GIS为核心的房产测绘信息系统与权属管理系统实现了无缝集成，利用ARCGIS、OA、MIS、网络技术和oracle关系型数据库，是集房产图形信息、产权产籍、房产交易、档案管理及原始资料数字化于一体，为分析决策提供数据，实现“以图管房”为核心思想的无纸化综合办公系统。系统中通过“房产GIS图”和“房屋分层分户图”的数字化建立GIS总图，与产权属性数据库建立关联，实现图形、属性信息的互查互访，使得业务情况能动态地在地图上得到反映，实现“图、数、档”三位一体；满足了房产管理对制图的需要,如房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等图件的制作和输出。特别是要实现权证附图的自动生成和图形套打。应用时态GIS技术,实现对房产历史信息的有效管理,建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系,通过历史回溯,为解决房产纠纷提供历史数据。利用GIS的空间查询功能,提高房产管理统计的科学性和准确性。在传统的房产管理中,对房屋的描述主要通过房屋座落进行。而房屋座落往往具有变化快、不精确、易出错等缺点,会导致统计结果的不准确。而利用GIS的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题。而且,GIS丰富的专题制图功能,可将统计结果以更加直观的形式表达出来。利用WebGIS技术,可建立网上房产信息发布系统,使得房产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息,提供更加丰富的查询、统计功能。在办理业务时，通过图形的唯一性来获取原来的业务信息，自动检查业务约束关系，实现预警功能（如已查封的房屋不能转移）；房产分幅图能以任意比例显示。

房产地理信息系统的经济和社会效益: 该系统通过房产分幅图的精确坐标来定义房产座落，对于已查封、已按揭房产的转移，一房多卖、一房多登、重复办证等多种情况，系统都会提供预警功能，既防止不法分子利用系统漏洞钻空子，也防止了内部人员的不规范操作，降低管理风险，确保房产发证的准确、高效。通过输入拆迁范围坐标、或根据道路拓宽宽度进行缓冲区分析，可查询统计出所需拆迁房屋的情况及产权明细，为城市规划、土地管理、底线管线管理等得利信息系统的建设，提供最详实的数据支持，同时房地产基础地理数据也是“数字海宁”、“数字城市”的基础工程。

4 房产业务网上申报系统的应用

海宁市房产业务网上申报系统与海宁市房地产综合地理信息系统、海宁房管网实现整合，实现开发商初始登记、预告登记、抵押登记等业务的网上申报等业务。

整个房产业务网上申报系统要求根据“统一身份、统一窗口、统一平台、数据共享”的原则进行建设。在建成后的系统中，开发商、银行或其他用户可在外网通过统一的身份认证，办理开发商初始登记、预告登记、抵押登记的网上申请、预受理等一系列工作。房管处相关业务科室与受理窗口通过系统对开发商、银行及其他申请人提交的申请进行接收与审核。系统管理人员可通过对业务进行全程监控。

该系统的建立不仅提高了房地产开发商、银行、企业、购房者、房屋登记人员的工作效率，而且有效的提升房管部门的服务水平，规避了管理风险。

5结语

现代科技的发展，对国民经济的发展和进步发挥着重要的作用。作为一名房产管理工作的参与者与管理者，我们既要制定符合国家利益的工作目标，吸取和发展传统技术的精髓，又要大力促进房产信息化技术与房产管理手段的更新换代，充分利用3S 集成技术及先进设备，朝着数字化、网络化、自动化、社会化方向发展；在实际工作中，不断丰富和开拓，从而开创房地产管理事业光辉灿烂的明天。

参考文献：

【1】《房产信息管理系统》，蒋海琴 闾国年 蒋文明 等 编著 ，科学出版社

【2】《浅析地理信息系统（GIS）在房产管理中的应用》，李岳 著 ，CIO时代