关于城市大规模项目建设的思考

王连栋 齐惠

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

内容提要：阐述了适当控制房地产开发的单项规模能够达到城市化建设的利好目的：1.以利于形成良性市场竞争；2.降低中小企业进入门槛；3.避免形成垄断；4.城市化建设有效的控制手段；5.解决城市交通的扩容途径；6.完善城市功能的正确方向；7.实现亲民化城市环境；8.在城市化建设中实现低碳生活目标.

关键词：城市化建设、抑制房价飞涨、城市交通拥堵、交通微循环、经济环境、控制建设项目规模

Abstract: this paper discusses the proper control of the real estate development of single scale can reach the urbanization construction good purpose: 1. So a benign market competition; 2. Reduce the small and medium enterprise entry threshold; 3. To avoid a monopoly; 4. Urbanization construction effective means of control; 5. Solve the urban traffic expansion way; 6. Improve the function of the city right direction; 7. Realize the close to people of city environment; 8. In the urbanization construction realize low carbon life goal.

Keywords: urbanization construction, inhibit soaring property prices, urban traffic congestion, microcirculation, economic environment, traffic control construction project scale

一 引言

现今房地产开发，项目规模日益扩大化。在多年的房地产开发潮的推动下，这虽然对民生的改观有很大的积极贡献；对社会面貌，社会生活，社会文明的发展都起到了相当大的作用。同时房地产发展是社会经济主要支柱产业和风向标。这些也促使房地产开发总量逐年增加，单个房地产项目规模逐年加大，这基于丰厚利润驱使以及政府追求政绩的推手的鼓励，导致现今房地产开发，项目规模日益扩大化。大规模项目建设优点很多：便于更大范围统筹规划、城市化建设更容易协调、集中财力办大事、城市建设速度快、街区整齐划一、城市形象有节律等等，这里就不多赘述。

由于开发者、经营者(企业)追求利润和不愿担负社会责任的本性驱使，大规模项目建设的负面效应渐次显现出来，进而深刻影响到社会生活的诸多方面。下面我们进一步剖析房地产大规模项目(区块)开发的负面效应及限制各单项规模的利好作用。

二 搞大规模房地产项目的现状及其负面效应

1占地面积动则几十万平方米，上百万平方米。是当今房地产开发的流行方式。中国式房地产开发建设的规模和速度是世界上、历史上罕见的，既无历史经验，也无国际惯例，弊端丛生。需要控制调整。

2跨越几个街区，把几条市政街路囊括在同一项目中，甚至改变了街路的走向和形态。

3封闭了部分街、路、巷的通行。交通流向汇集，使城市道路被迫进行单向行驶，弓背绕行等管制型硬性导流,都是非自然不合理的低级手段。

4 对城市交通的日益拥堵雪上加霜，是城市交通拥堵的原因。

(1)使很多本来近在咫尺的交通（巷路可以通达）变成长途绕行。直接给城市交通添加了压力。

(2)直接影响了城市交通，吞噬了相当数量的次要道路及巷路。巷路的“微循环”作用大量被堵塞或消灭。逼迫交通车流涌向城市主干道。

(3)把本应该承担的社会义务和功能弃出或规避。使城市的社会负担加剧。停车场地，公共休闲场所，社会公共服务功能等皆被封闭隔离而独享。失去了社会共享作用、以及服务社会的功能。更甚者，有些小区封闭管理，拒绝来访车辆、社会车辆进入，迫使车辆停在本来有限的区外周边街路，直接增加城市(交通、市政)负担。

(4)使巷路的社会功能丧失。其中包括巷路对市民的出行、商购、停车、运动、休憩、交往等功能。建筑封闭组团使该街域的社会含纳能力大大减低甚或缺失。这是当前城市交通拥堵的非常重要的因素。

(5)驾驶车辆通达性、便捷性被人为阻断或降低。直接导致尾气排放增加，影响节能减排目标实现。

5分割了地域，搞独立王国。使城市形成大大小小的“岛屿”。项目区块间互相隔离，互不交往（甚至人为阻隔），互相排斥，固步自封是封建领主的意识形态的扩张化和体现。不利于社会的进步和社会观念、行为的（现代化）发展。城市功能日渐衰微，园区向内影响力“强化”。向外社会贡献和责任减少。

6园区项目的超大。直接改变了业主与代管企业（物业等）之间的势力比较关系。掌握资源越巨大其支配权、话语权越缺少控制，难于监督。居民(业主)权利被侵害时有发生，维权道路因社会地位、经济基础、社会势力等差距加大而更加艰难漫长。这也是社会矛盾形成和激化的主要因素。

7占用了大量的国土资源和社会资源，而面向社会服务的功能，却极其有限。不愿向社会开放，呈现大量的设施和功能闲置现象。更有甚者开发商(或经营商)私自改变或取消本应附建和代偿公益性的设施。诸多项目的共性个别行为，从宏观体现出来城市建设整体缺失和削弱。城市化建设水平被降低。

8 摒除了原应设置的许多广场、绿地、文化、体育、休憩、娱乐、餐饮、生产、办公、商务、商业、行政、警务、等社会设施。

9降低了城市容纳、服务市民的功能。各项目的相对独立，使原本功能繁复的城市街区逐渐消亡，代之以构成各个极具规模的“居住区”，其社会功能却极尽简化。无法提供广泛的社会功能和服务。

10 城市总体内涵在被“居住区”置换。除了极具地标性和历史传承“惯性”的商业区、商务区、行政区和刻意规划建设的DBC以及重大公益项目等之外，大部分城市街区经过多轮“城市建设”及大规模项目区块开发，街区的“城市”氛围日趋传变为“居住小区”模式。

11 城市天际线趋于呆板，建筑风格渐现同一。各开发商的无限追求利润动力的驱使下，各自项目地块被极大化地挤占空间。各小区间的街、路自由空间渐少，街、路形态上“密不透风”。沿街天际线平缓而缺少韵律变化，城市景观趋同、辨识性差。

12房地产市场逐渐被大型开发商所垄断，瓜分。开发地块的大型化，使得中小房地产开发商无力进行前期投入。而大块地产资源只能被大型开发商独享、垄断，这块丰厚利润的“蛋糕”被少数巨鳄瓜分，社会分化加剧。

13房地产市场准入门槛被抬高。由于盲目追求国民总产值及财政收入的短视观念的主导，不计后果的开放大地块、大项目、集成建设，使得建设阶段性投入日趋巨大，直接抬高了房地产市场准入门槛。

14近年来经过多轮的开发周期，大规模的投入成为“必然”。基于财力、物力、人力的综合因素，中小房地产开发商逐渐被挤出房地产市场。从长期历史作用以及市场多样性还有市场竞争机制等方面非常不利于行业发展和社会资源财富的组成和分配。

15大规模的房地产项目在房地产市场中地主导作用（垄断）使其极具话语权（包括定价权），依其追求利润的本能，成为当今房价危高的主要推手。

16 经营者对社会资源(财富、资金)的非理性投放、随意性较大，浪费现象严重。大量的“鬼城”、闲置楼盘、无人空闲房也日益常见。这也是项目过大，建设周期长，运营效果和社会需求反馈滞后，以及的建设方向不易调整造成的结果。

17 大块地产的整体连片售配审批，使 “拿地 ”大鳄们有机会以“分期、分批建设”的借口进行“炒地皮”。实质上损害的是国家、人民的利益，财富流向“炒地皮”的获利者。

三 限制房地产项目规模是城市化建设的当务之急

综上所述各种弊端皆出自于房地产开发项目规模的扩大化和集团化。形成了超越主流社会掌控的势力，进而威胁和侵害社会利益，形成“尾大不掉”的局面。政府一方面有求于房地产开发运作带来的财政收入和增长，同时另一方面也失控于这种行为带来的负面效应(如前所述)。随着房地产近几年大规模开发高频率进行。所带来的负面作用更为突出。因此，政府和社会应当及时醒悟，对房地产开发规模进行有意识的限制和规划，才能在一定程度上控制和遏制大规模项目开发所形成(上述)弊端，是解决当前城市建设诸多矛盾，发展和谐社会的方法和手段。也是低碳生活进程不可或缺的部分。

由于房地产开发速度高度发展，在交通、市政、社区、街道、商务、生产、贸易、公益等等方面突显的问题和弊端之成因皆有大规模项目的身影。而这些问题是社会活动和生活的急难重症，成为当前社会急需解决的首要政务。从上述弊端的成因来讲，限制房地产项目规模是城市化建设的当务之急。从根本上长期有效地解决问题，吸取以往教训，为城市化建设趋向利好局面打好基础。

四 限制房地产开发项目的规模的利好作用:

1抑制房地产公司（经营者）以超强大企业能力进行行业垄断，控制房地产建筑市场。

2避免了大企业对项目的非理性的自主行为。政府及社会应发挥其掌控社会资源、土地资源的作用。并减小项目规模和项目集约的比例。坚持面向社会、服务社会、让利市民的指导思想。

3以利于形成良性市场竞争。控制建设项目规模，降低房地产市场准入门槛，可以增强市场多样性，活跃市场竞争机制非常利于行业发展和社会资源财富的组成和分配。经济环境得到改善。

4利于平抑房价。活跃市场竞争机制,抑制行业垄断，优良资源不能独享。不易形成暴利经营，可直接平抑房价让利市民。

5利于城市建设的宏观掌控。规划和建设行政部门可以及时获得反馈，调整适应社会需求兼顾长远规划，完善政府在城市化进程中的宏观掌控和建设目标的合理达成。

6利于城市交通拥堵的解决。小规模建设能开放次要街巷，交通状况能得到明显改善，充分发挥巷路的“微循环”作用；免除单向行驶；弓背绕行，很大程度上解决部分拥堵问题；分散交通流量，容纳社会停车空间；更便于驾驶车辆通达性改善，提高社会活动效率。

7利于城市功能发挥，较大程度地解决城市居民的民生问题，更多化解市民的生产生活的矛盾。

8改善业主对于开发商（物业）的弱势地位。利于建设和谐社会。

9利于城市配套体系高效运用，运行。小规模项目建设避免“大而全”设施重复建设，高效利用的城市配套系统和总体投入，提升了综合效益。

10利于低碳目标的实现和进程。交通状况的改善，驾驶车辆通达性、便捷性提高；高效利用的城市配套系统；都是节约能源，低碳生活的主要组成部分。

11避免了大规模开发导向性的决策失误带来的房屋闲置，资金周转不良以及社会资源浪费等发生。

12 实现亲民化城市环境。(除必要的大规模统筹的公益项目外)以较小的建设规模开发项目，会降低或摈除“人为”因素的影响程度，而由市场规律、社会规律和自然规律主导的建设行为。加以慎重、缜密的宏观控制，城市建设将形成符合自然规律，更为亲和民生的城市环境。

五 总论

在经过多年多轮的房地产开发潮的涌动下，房地产行业日趋“稳定”、房价逐渐走高、垄断日渐形成。房地产在国民经济中占主导地位，是社会经济的风向标。房地产发展为近三十年的经济高速发展起到了积极推动作用。人们在欣喜于改革开放带来的实惠和成果的时候，忽视了日渐强大的房地产市场逐渐形成了一些垄断势力。而且，这些垄断组织对行业控制能力和手段可谓“手眼通天”，甚至其他行业“大鳄”觊觎房地产的暴利，纷纷转向投资，进入房地产行业，巧取豪夺，居民们被动迁（或强迁）的规模空前。大规模区块开发被垄断企业独占,其社会负面效应逐渐加大，人为形成房地产的”刚性需求”,民生被损害，国家及民众利益遭侵害。有必要对垄断行为进行行政控制和干预了。

基于前面的论述，我们认为，应当以控制房地产开发项目规模入手，形成更好的投资、开发环境，从行政手段以及规划、市政职能方面为民生和社会开辟利好局面。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。