浅谈城市规划与房地产开发两者关系

付书恒 谢红桥

湖北邮电规划设计有限公司建筑院（430020）

在市场经济条件下，房地产的发展是一面双刃剑。一方面，房地产业的发展不断提高、改善城市居民的住房条件，开拓了新的消费市场，造就了一个宜居的城市环境,同时也吸纳了大量的就业职工。另一方面，由于房地产业固有的“外部性”特征，加之现行的法律法规不完善，规划的调控和引导作用乏力，其负面影响也不可小视。我国自从1998年实行住房制度货币化和市场化改革以来，房地产开发投资以年均20%以上的速度递增，在高速发展的房地产业的背后,开发活动背离城市规划的制约和管制，呈现出的问题不容忽视。截至2008年底我国商品房空置面积1.64亿 m2，较2007年底的1.35亿 m2，增幅达21.8%，造成我国土地资源的大量浪费和房地产业发展的隐患丛生。2004年7月，全国共清理出各类开发区6 866个，规划用地面积3.86万m2占开发区总数和原有规划面积的70%以上。针对目前我国房地产开发所呈现的众多问题，作为房地产业的龙头——城市规划及规划管理将决定我国房地产业能否健康持续稳定地发展。

1 城市规划对房地产开发的作用和影响

城市规划作为引导城市合理、有序发展的纲领和技术手段，至少在以下四个方面影响房地产的发展。①城市规划确定的城市发展规模涉及到未来城市的人口数量和土地的供应量，从而决定了某个城市一定时期房地产投资、开发的总量。房地产的投资开发量只有符合预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡；②城市的布局、用地的发展方向和主要交通干线的走向，也是房地产开发选址的重要依据。大量的实践证明，凡是符合城市发展方向的房地产项目都会受到地方政府政策的支持，从而可规避政策风险，并取得较好的经济效益；③组织城市用地功能，确定城市的用地性质，完善城市用地结构，统筹各项用地的安排，也是城市规划重要的内容。其作用在于引导房地产开发有序发展，避免开发商之间的盲目竞争、重复建设。最后，城市规划还规定了不同地块的开发强度∶建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率，从而保障城市拥有一个优美和谐的城市环境和城市景观。这是我国《城市规划法》规定的，但房地产反过来对城市规划也有影响。

2 房地产开发对城市规划的反作用

1）房地产开发对城市空间结构的影响是明显的。房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途，对城市空间结构的影响表现在两方面∶一方面是建成区内的空间结构，另一方面是建成区的扩展。在城市经济结构转型的前提下，不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布特征，促使形成新的城市功能空间结构，原来位于中心区的普通住宅用地，转变为商务和高级住宅用地，原来位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地，郊区的农业用地被征用，邻近城区的转变为居住用地，离城区较远的转变为工业用地。直接原因是城市经济结构转变，由工业生产中心向第三产业中心发展，对商业用地的需求量增加，而商业用地的区位要求较高，要在城市的中心地段，原城市中心的居住用地部分转为商业用地，从而可能引起连锁变化；社会经济发展水平的提高，对改善居住状况的要求更强烈，也扩大了居住用地的需求。根本原因是国有土地使用制度的改革，使城市土地的固有价值得到体现，市场经济下的城市土地利用地租理论得以验证，支付得起最高地租的零售业占据城市的最好区位，居住其次，工业最低，工业甚至可能支付不了城市土地的地租，不得不向远郊或其他地方迁移。

2）房地产开发通过对城市经济发展的作用来带动或影响城市中许多产业的发展，从而加强或改变城市的性质，由此带来城市规划的改变。房地产开发对城市经济发展的作用，总起来说，有以下三点∶①基础先导作用。随着我国经济改革的深入发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了长足的发展，对我国社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是进入20世纪90年代后，我国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点；②产业关联作用。房地产开发通过后向、侧向和前向关联效应带动国民经济其他产业的发展。后向联系是指带动向房地产建筑提供各种原材料的产业。侧向关联是指带动与房地产开发相关的建筑业和城镇的公用公共事业的发展。这两个产业均与房地产的开发呈直接的比例带动相关效应。房地产开发的前向关联是指为国民经济各部门特别是工业与城市第三产业中的许多服务性行业提供场地、空间和建筑物。如商业、旅馆、饭店业、运输、仓储、邮电通信业和金融、保险以及其他知识服务产业，它们要更好发展都离不开房地产开发的产品供给；③体制转型作用。房地产开发是与财产制度相关度最大的一种经济活动。随着房地产业的发展和土地使用制度及住房制度的改革，将有利于传统的计划经济向市场经济的转型。因为，土地与房产是最基本的生产要素，又是极为重要而基本的社会财产。改革土地和住房的计划分配和福利分配的制度，必然涉及到价格体系、市场体制以及福利制度和工资制度等一系列改革。

3）房地产开发是使城市用地结构实现合理的关键。在计划经济体制下，我国的城市用地结构极不合理。表现在：城市中工业、仓储等生产性用地比重过大，而道路广场、公共绿地、市政基础设施用地又严重不足。在用地功能配置方面，出现优地劣用，土地粗放开发经营，土地利用效益低下，土地资源配置不合理等现象。如广州旧城区内建有工厂的地方有几十处，绝大部分位于“黄金地段”，但单位面积年利润仅为30.3元/m2,远不及现在旧城区非“黄金地段”商服业用地利润1 500元/m2的水平。随着我国经济体制与经济增长方式的根本转变，我国房地产开发也适应这一变化，满足城市产业结构调整的需要，通过集中合并、挖潜更新、综合开发等多种途径，提高城市土地利用效益和产出效益，逐步压缩工业、仓储等生产性用地所占比重，提高道路交通用地、公共绿地所占的比重，使我国城市用地结构趋于合理。

4）房地产开发对城市景观的影响表现在对城市空间形态的改变和创造上。房地产开发以创造适宜的城市空间环境为目标，将现代城市设计理念及设计控制技术引入建筑设计与居住区设计中。在房地产开发中不仅考虑到区段开发的局部问题，而且从地区和城市整体环境结构中寻找依据，更多地注重了对开发活动进行原则性引导，而不是具体的细节塑造。房地产开发对城市景观的影响具体来说表现在以下方面∶①旧城改造与城市更新;②城市空间特征的创造。标志和特征无论对于城市或社区都是必要的。房地产开发使空间具有可识别性，同时也使居民具有领域感、场所感和安全感;③土地的综合使用;④房地产开发空间设计带来的形式美。总之，房地产开发对城市景观的影响不仅体现在平面空间特征上，而且还体现在立体空间特征上，对城市景观资源的合理开发、利用，是房地产开发的重要工作内容。由此可见，房地产开发对城市景观具有重大影响，作为对城市土地的利用，房地产开发的目标在于创造宜人的或具有特定景观及文化内涵的城市空间。

5）房地产综合开发是实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的开发，较好地解决了规划与实施之矛盾，从根本上克服了分散建设的局限性，加强了城市基础设施建设，有效地保证了城市总体规划的贯彻实施。在房地产综合开发中，从规划设计、征地拆迁到三通一平，以至各类房屋的建造、竣工和验收交付使用，直至开发区的整体配套管理，可以说各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，是一项系统地实施城市总体规划的综合工程。城市规划的实施，需要大量的资金。过去那种单由国家财政出资的建设模式，已远不能满足城市建设发展的要求。走房地产综合开发之路，拓宽资金渠道，可以较好地解决这一问题。推行房地产综合开发，一方面能满足城市经济发展的需求；另一方面回收资金后，又可将资金循环、滚动地用于城市建设。从而打破了城市建设原有的投资机制，逐步形成城市建设投入产出的新机制，使城市建设实现自我积累、自我发展的良性循环，为城市规划的实施提供了强有力的保障。

综上所述，城市规划与房地产开发两者之间关系是紧密联系的，且通过各种方式、机制和制度互相作用，两者的协调机制是在互动作用基础上的协调发展。只有在详细分析两者的相互作用方式与机理，才能实现两者的协调发展，为优化房地产开发提供依据。

[1]李红卫.城市土地使用与管理-以广州为例的研究[J].广东人民出版社,2002.

[2]谢晖.城市规划与房地产开发协调机制研究[J].经济地理,2003,03.