英国土地登记改革与地产权结构转变

于 霄

英国土地登记改革与地产权结构转变

于 霄*

19世纪初，英国为了解决土地法与市场效率之间的矛盾，决定进行土地登记改革。土地登记改革经历了从契据登记到地产权登记的转变。但是地产权登记运行在英国当时地产权结构的基础上，根本达不到简化交易、提高效率的目的。于是，土地登记改革引发了更深层次的财产法变革。通过对英国此次改革的研究，我们可以窥见土地登记形式与地产权结构演进的深层联系。

土地登记 地产权 英国财产法 通知原则

地产权是“特定主体在特定时间对某块土地所拥有的权利”。〔1〕高富平:《物权法原论》，中国法制出版社2001年版，第505页。地产权在英国的表征方式经历了复杂的演变，从以占有交付为核心的采邑授予，到1535年《用益法》和《地产交易登记法》实行后的地产契据，〔2〕吴一鸣:《英美财产法之契据交付制度研究》，载《环球法律评论》2009年第5期。最后到土地登记处的地产权登记。在这种形式的演进中，英国地产权结构也在适应着社会和市场的要求进行改变。那么土地表征方式与地产权结构的相互关系如何?英国地产权登记制度的建立与1925年《财产法》中地产权结构的转变存在怎样的联系?土地登记改革与地产权结构转变的英国式互动，反映了一种什么样的改革经验?这就是本文要解决的问题。

一、传统土地登记与嬗变

(一)国王的登记：《末日审判书》

英格兰和威尔士的最早土地登记形式是为了征税的方便而形成。因为土地税的征收需要对土地的基础信息进行相对详细的记录。经过长时间发展，到11世纪这一土地登记形成了其完善形态——《末日审判书》(Doomsday Book)。《末日审判书》是征服者威廉(William the Conqueror)在其统治时期制作的关于英格兰土地状况的调查记录。其最初目的是为了调查国王及直属封臣(tenant－in－chief)土地的范围和价值，并为征收土地税丹麦金(Danegeld)提供依据。《末日审判书》中的典型记录是这样的:“谢菲尔德·撒克斯自爱德华国王受自由保有地产权。义务原为5张兽皮，现无义务。5块耕地。地主1人，农民8人，小地主5人(7块耕地)，奴隶2人;1间磨坊，产5先令;16英亩草地;树林养90头猪。原价7英镑，现价836英镑。”〔3〕P．Morgan(ed．)，Domesday Book:Berkshire，Chichester，1979，p．18．

在这部土地登记中，不管是它对地理位置的描述还是记录的细节，王权的控制随处可见。但是，除了辅助征税之外，《末日审判书》还记录了很多其他信息，并且记录得非常细致。从国王的角度讲，也许这有助于他在心理上产生对领地的控制感。从时间维度上看，《末日审判书》与罗马人的土地登记一样都是单一时间点的土地记录，虽然它也曾记录爱德华时代土地价值的变化，但并没有对土地记录的更新提出确切要求。所以这些记录最终都会成为过时的记录。〔4〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．16．

虽然《末日审判书》的最初目的是为国王服务的，但随着时间的推移，它慢慢显示出了超越“国王工具和财富”的价值。因为在封建社会土地的流动极为缓慢，所以这份记录了土地状态的文书被人们逐渐认定为一个人土地保有情况和封建地位的证据。〔5〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．16．事实上，在11至12世纪的英国，认定一个人祖父的财产情况对这个人的财产权具有明显的证明价值。〔6〕EM Hallam，Domesday Book Through Nine Centuries，Thames and Hudson，1986，pp．36 －37．

地产权人利用《末日审判书》证明自己的权利，当然是一种不得已的状态，而在封建社会这种状态具有其存在的合理性。1290年，英国通过了《威斯敏斯特第三法案》(Statute of Westminster III)，〔7〕又称“Statute of Quia Emptores”，拉丁语的意思是“因为买方的法案”。以法律形式允许了早已普遍的土地交易，并承认了人身关系不再是土地保有的基础。从理论上说，这代表了封建制度的一种重大转变(即使不一定代表封建制度的灭亡)，也意味着《末日审判书》作为土地登记彻底丧失了对地产权人的意义。

(二)法庭的登记：公簿保有

到了14、15世纪，中世纪封建保有制中的隶农保有，即“维兰保有”(villeinage)转变为了公簿保有(copyhold)。隶农保有是不自由保有的一种形式，最早只是隶农与领主之间的关系。〔8〕［美］腓特烈·坎平:《盎格鲁—美利坚法律史》，屈文生译，法律出版社2010年版，第124页。它与自由保有的区别是，维兰保有人的役务内容是不确定的，它既可以是劳役，也可以是缴纳货币、实物等，而役务的种类则完全取决于领主的意愿。〔9〕咸鸿昌:《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，北京大学出版社2009年版，第279页。

随着英国土地制度中身份依附关系的衰落，维兰的役务逐渐被折算成为固定数额的货币，于是维兰与自由保有人在法律上的区别开始逐渐消失。但维兰保有权还是不能像自由保有权一样转让。当时，维兰保有的交易只能通过庄园法院进行，即使交易不在法庭内进行，结果也要记录在法院的卷档(court roll)之中，这种记录不但是法庭解决庄园土地纠纷的证据，也是维兰地产权的依据。到14世纪末，依据庄园法庭记录副本取得保有权已经成为一种很常见的现象。

后来这种法院的记录就成为公簿保有权创设和转让的唯一证据，也成为地区性的土地保有登记。托伦斯认为，这种以登记最终处分保有权的做法，是19世纪地产权登记的雏形。托伦斯称公簿保有为“以登记为基础的安全、高效的不动产转让形式”。〔10〕Sir Robert Torrens，The South Australian System of Conveyancing by Registration of Title，Adelaide，1859，p．11．

二、地产契据登记优劣之辨

(一)1535年《用益法》中的地产契据登记

16世纪初，很多封建义务已经转变成了货币支付义务，土地保有人的人身得到了解放。于是，土地上的权利开始向真正意义上的商业财产转变。但是，这些并没能使地产权完全摆脱封建社会结构的桎梏。

亨利八世(Henry VIII)执政时，疯狂地渴求财政收入，但财政收入却一直在减少。〔11〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．17．为了提高税收，1535年亨利八世主导通过了《用益法》(Statute of Uses)。这部法案的最大改变就是将普通法地产权转移给受益人，这样律师就不能通过信托来规避税收。但律师还是可以不以转让封地占有权的方式秘密转让普通法地产权。于是，同年英国又通过了《地产交易登记法》(Statute of Enrolments)来配合《用益法》的施行。《地产交易登记法》禁止“秘密土地交易”，它规定自1536年7月31日起，通过地产买卖协议秘密转让土地是被禁止的，并且通过地产买卖协议转让自由保有地产权必须在6个月之内到郡登记官处对地产契据进行登记，或者他们也可以到位于威斯敏斯特的法院登记。

《地产交易登记法》希望通过土地交易公开化来保证封建税收，这从形式上看是一种进步。从实际效果上看，因为它在法律上允许了人们通过地产契据进行交易，客观上促进了土地市场的建立。

然而，《用益法》与《地产交易登记法》并没有像亨利八世想象的那样执行下去。一方面，两法案的规定过于简单，只过了不久的时间，英国律师就找到新的规避方法，即“出租与弃权”。〔12〕Sir George Curtis＆ Theodore Ruoff，The Law and Practice of Registered Conveyancing，Stevens＆ Sons Limited，1958，p．3．另一方面，法案在登记人员和机构的规定上存在重大缺陷。比如它虽然规定了登记(enrollment)，但保管它的人员却既不因文件的安全而受到奖励，也不因发生错误而受到处罚，甚至文件都没有一个固定而安全的保管场所。〔13〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．18．这样一来，《用益法》与《地产交易登记法》中所谓的强制登记也就成了摆设。

(二)米德尔塞克斯和约克郡的地产契据登记

17世纪是英国王权动荡的世纪，也是土地交易再次高涨的世纪。但这一次土地交易的需求不是来自于国王，而是来自于地产权人阶层。这时《地产交易登记法》已经为问题的解决提供了一些教训。于是，英国开始在该法案的基础上构建新的土地登记体系，只是这个体系在动荡的17世纪没能付诸实施。所有努力直到18世纪初安妮女王(Anne of Great Britain)执政时才有了成果。

《安妮第二及第三法案》第4章前言中说:“约克郡的西部是北部制衣业的主要地区，大多数的工厂主都是自由继承地产权的权利人，他们经常需要利用自己的土地进行贷款，以满足生产需要。但是因为土地权利没有登记，地产权人发现很难消除出借人的担心，于是他们的生产受到了很大阻碍，很多工厂和家庭最终破产……为解决这一问题，陛下请通过这一法案……所有地产契据和不动产交易，自1704年9月9日开始应当以书面形式记录或公示，并应当按之后的规定进行登记。”〔14〕2＆3 Anne，c 4(1703)．这也是设立米德尔塞克斯和约克郡的登记处(Middlesex and Yorkshire deeds registries)系列法案的第一部，之后各部是《安妮第五法案》第14章、《安妮第六法案》第35章、《安妮第七法案》第20章，〔15〕5 Anne，c．18;6 Anne，c．35;7 Anne，c．20．最后一部也被称为1708年《约克登记处法》(Yorkshire Registries Act)。

米德尔塞克斯登记处成立于1708年，议会成立这个登记处的目的是对米德尔塞克斯郡之内，所有与自由保有地产权和剩余期限21年以上的租赁保有地产权有关的契据、不动产交易、遗嘱、土地负担等进行登记。但伦敦并不受辖于这个登记处。〔16〕The Middlesex Deeds Registry 1709 －1938，London Metropolitan Archives，1997，p．1．约克郡登记处也设立于1708年。与米德尔塞克斯登记处一样，它也广泛地接受各种地产契据登记。米德尔塞克斯和约克郡的登记处都是地方性的登记处。但是，它们是真正意义上的现代登记处，因为在这里土地登记的目的不再是征税和表征统治，而是完全为个人地产权拥有者提供服务和提高土地的商业价值。〔17〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．值得注意的是，在《安妮法案》中，不动产交易本身并不是一个问题，它只是针对土地抵押困难而设计的解决方法。

地产契据登记制度在米德尔塞克斯和约克郡的运行与法案的设计基本是一致的:法定时间之后签署的地产契据和遗嘱必须登记;应当登记而未登记的地产契据将因为登记权利的优先性而无效。契据登记也确实达到了提高抵押安全性，促进土地抵押的作用。〔18〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．这种登记与公簿保有的登记不同，不具处分性，也就是说不动产交易在地产契据登记之外可以完美运行。所以，登记契据的优先性成为契据登记制度的基础。也正是优先性为当时英国的法官制造了很多难题。《安妮第二及第三法案》第4章第1条规定，未登记的抵押权对在后的抵押权无效，只要在后抵押权人支付了合理对价并进行了登记。〔19〕2 ＆ 3 Anne，c．4，s．1．所以，如果潜在抵押权人查询登记，发现没有在先抵押，就可以接受这一抵押，并且立即进行登记。于是，理论上抵押在先原则被登记在先原则替代了。〔20〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．问题表面上被解决了。而到了1747年，勒·奈维案(Le Neve v．Le Neve)判决却称，登记抵押权人只要得到推定通知，即受在先未登记抵押权的约束。〔21〕Le Neve v．Le Neve(1747)Amb 436．这一判决又被之后约克登记处于1884年制定的《约克登记处法》(Yorkshire Registries Act)推翻。该法案规定:登记产生的优先权不受注意原则的约束，不管是推定通知还是事实通知，除非是事实上的欺诈，否则登记地产权的优先性都有法律约束力。〔22〕Yorkshire Registries Act 1884，s．14．而米德尔塞克斯登记处却没有类似规定。两登记处在地产权登记改革未推行前，一直充当英国全国土地登记制度的基础，甚至1925年《财产法》第11条还有专门针对两登记处的规定。两登记处到1976年终止，因为地产权强制登记制度推行到他们所在的地区，所以登记处才行关闭。〔23〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．18．

(三)地产契据登记制度解析

对地产契据登记制度的解析，并不能以现在成功运行着的地产权登记制度为参照，有意证成地产权登记的先进性。因为在地产权登记于1856年正式提出之前，英国没有人怀疑过地产契据登记制度的优越性。而地产权登记制度在刚刚运行的几十年间，也没有体现出任何真正意义上的优势。1857年地产权登记委员会报告虽然提出了很多地产契据登记的缺点，但因为地产权登记这一新制度尚未运行，他们也根本没有办法证明新制度就一定没有这些缺点，当然他们也不可能保证地产权登记就一定优于地产契据登记。〔24〕Report of the Commission on Registration of Title(1857)．所以，这种解析应当建立在制度本身分析的基础上，并结合制度运行所处时代的具体情况进行。

1．关于登记效力

地产契据登记第一个被广为诟病的缺陷就是通知原则。通知原则简单说就是一个人知道了他人权利的存在，就应当受其约束。而在英国财产法上曾存在一项衡平法上的通知原则，指当某人在被通知某一地产上存在一项在先的衡平法权利后，仍然购买该地产，则尽管其支付相应对价，亦构成恶意买主，无权通过买受普通法上地产权的方式对抗该衡平法权利。〔25〕薛波主编:《元照英美法词典》，元照出版公司2003年出版，“notice”条，月旦知识库提供。在19世纪中期的地产契据登记中，权利的优先顺序是根据地产契据登记的顺序确定的，并且一个应当登记的地产契据必须在继后契据登记的首次交易之前登记，否则，这一契据就被认为是“欺诈性的和无效的。”〔26〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．这一点似乎保证了可登记的利益完全由登记制度规范，而不会落入通知原则的管辖。但是，事实上因为勒·奈维案还具有先例的效力，这一点是否可行还要取决于法官的判断。

2．关于地产权调查

地产契据登记本身并不能使地产权调查变得更简单，登记也不提供任何关于地产权有效性的保证，所以受让人仍然要审查所有的登记文件。在1874年《买卖法》(Vendor and Purchaser Act)生效之前，受让人要审查60年之内的所有地产权交易，才能保证地产权是有效的。虽然，这些登记的契据经过了一些整理和选择，但这项工作仍然不是一般人可以完成的。所以，受让人还是要像在传统不动产交易中一样，聘请律师进行地产权调查。因为文件相对完整和有条理，律师完成任务可能会相对容易。〔27〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．

3．关于登记检索

1857年地产权登记委员会所面临的重要技术问题就是登记的检索，因为以往的检索效率都极为低下，并且在当时，英国各地所使用的检索方式也不尽相同。〔28〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．而地产契据登记并不能解决检索问题。因为地产契据中所有利益都具法律效力，所以一个全面而复杂的检索极为必要，甚至一个设计良好的检索体系也会是极为费时费力的。比如，1830年米德尔塞克斯登记处使用的是以姓名作为检索词的登记体系，而在这一体系中，以同一个字母开头的姓名就有2000个之多。所以，1830年委员会写道:“我们知道，除了真正重要的交易和抵押，当事人是很少进行检索的。因为这种检索不但很难全面而完整，而且成本还极高。比如，一个典型的地产权检索要花去一个事务律师和他的助手10天以上的时间，花去他的客户200磅的费用。如果被检索的地产权人姓名过于普通，检索甚至很难进行。”〔29〕Second Report of the Real Property Commissioners(1830)．

但在当时的英国还没有一个全国性的详细地图，这样的索引方式也是难以避免的。能够充当地产权索引的地图直到19世纪中期才制作出来。〔30〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．20．

4．关于登记费用

因为到1879年地产权登记制度刚刚在理论上成型的时候，普遍的契据登记制度已经被抛弃了。所以，我们没有事实上的证据证明地产权登记比地产契据登记更节省成本。

但是，米德尔塞克斯和约克登记处的运行证明了地产契据登记的成本并不比传统交易成本少。其一，登记处保存的契据本身无法证明地产权的情况，受让人在借助了登记的情况下，也需要律师的帮助。其二，在没有为交易节省成本的前提下，登记处的运营成本就显得极为高昂。比如，约克登记处的登记官经选举产生，他可以在缴纳一定行政费用之后，保留所有登记费用。在1857年至1882年间，西区登记官每年收取的费用高达3622英镑。因为这个职位利益丰厚，之后竞选的费用竟高达7000到20000英镑。米德尔塞克斯登记处最初选任了四位薪资制的登记官，他们都是威斯敏斯特法院的法官。登记的工作都是由他们的助手完成的。1830年，四分之三的登记费用都用来支付四位法官的工资。1884年，约克郡意识到了登记的缺陷，通过《约克登记处法》将登记官改为任命的薪资职位。而米德尔塞克斯登记处却一直没有改革。〔31〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．

三、地产权登记与地产权结构的桎梏

地产权登记在提出时并不是一个系统的设计，甚至连一个确定的概念都没有。事务律师亨利·塞维尔(Henry Sewell)在1846年对地产权登记进行过一个总体性的构想:“地产契据登记的精神是，保存那些与地产权效力有关的证据，以备任何人检索使用，而地产权登记则完全不同。它是对地产权效力的结论性记录，并不包含得出结论的证据。地产权登记所表明的是，地产权出让者就是地产权的所有者，而这个结论得出的过程却被忽略了——因为它们是不相关的，是过去的、陈旧的。”塞维尔清楚地总结道:“地产契据登记是对权利内容和证据的披露，而地产权登记则不是。”〔32〕Henry Sewell，A Letter to Lord Worsley on the Burdens Affecting Real Property，With Reasons in Favour of a General Registry of Title(1846)．基于一定数量的保险，土地登记处可以为登记地产权提供权利有效性的保证。于是，地产权调查就变得不再必要。〔33〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．这在理论上可以节省大量成本，迎合了当时简化地产权交易改革的方向，但地产权登记在当时的地产权结构下，几乎是不可能的。

(一)保有情况复杂，登记重复混乱

在英国，所有土地都属于国王所有，其他人只能在满足一定条件的情况下，才享有土地上的权益。而这些享有土地的条件，即与国王协议的内容就被称为“保有”。封建土地保有可分为自由保有(如教役保有、骑士役保有、侍役保有、农役保有等)和不自由保有，即隶农保有。〔34〕咸鸿昌:《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，北京大学出版社2009年版，第277页。

虽然1660年的《保有废除法》(Tenures Abolition Act 1660)将骑士役保有和侍役保有都转成了农役保有，并且教役保有在实践中已经很少遇到了。〔35〕高富平、吴一鸣:《英美不动产法:兼与大陆法比较》，清华大学出版社2007年版，第59页。但是，到了19世纪初，普通法上的土地保有制依然非常复杂。不仅在体系上保有还存在以农役保有和公簿保有为主的复杂分类，即使农役保有和公簿保有也不是统一单纯的制度体系。比如，农役保有在很多地方实行与普通法地产制不一样的规则。而就普通法上的公簿保有而言，王室法院依然承认各个庄园的习惯，这些习惯不但差异巨大，而且大都有自己独特的术语和规则。

多种保有制并行的体系让地产权登记极为困难。以土地的转让为例，公簿保有与农役保有实行不同的规则，在实践中两种保有常常混杂而难以区分。所以，在转让时，为了防止出现失误，当事人通常分别按照公簿保有和农役保有的转让规则转让同一块土地。〔36〕咸鸿昌:《英国土地法律史——以保有权为视角的考察》，北京大学出版社2009年版，第342、343页。如果对这些地产权都进行登记，则可能出现重复和冲突。而从经济意义上说，登记成本的高昂也是改革难以接受的。

(二)家族授产制，登记权利人难确定

家族授产是英国17世纪兴起，18至19世纪扩散至全英国的一种地产权处分制度。到19世纪初，英国已经有二分之一以上的土地处于家族授产控制之中。家族授产制的基本目的是禁止土地转让给家族以外的人，而方法是将地产权分割成终身地产权和剩余地产权，并让两者的权利人都没有足够的能力转让自由继承地产权。

终身地产权(life estate)，是指终身地产权人可以在有生之年享有的土地权利。〔37〕［美］腓特烈·坎平:《盎格鲁—美利坚法律史》，屈文生译，法律出版社2010年版，第134页。而剩余地产权人是指终身地产权人死后可以享有土地的人。英国传统普通法认为，不动产是一种多元复合性权利，而不是一种单一主导性权利。财产理论中有一条称，土地上的派生权利(derivative interest)，比如终身地产权，都是财产权不可分割的部分，而不是权利的功能。于是，自由继承地产权本质上就不是单一权利，它可能由很多独立部分组成。这样一来，就没有人可以转让超出自身权利之外的权利。〔38〕J．Stuart Anderson，Lawyers and the Making of English Land Law 1832 －1940，Oxford University，1992，p．93．

对于登记来说，家族授产制加上权利复合观念，完全是不可接受的。其一，没有一个人是完全处分权人。他们虽然都可以处分自己的权利，但又不能损害他人的权利，于是，登记地产权人根本无法确定。其二，地产权相互独立，某一项地产权灭失后，土地上的权利不会回归原来状态。终止的权利会像一个黏合在原来地产权上的独立部分，权利的裂痕依然存在。并且随着时间的推移，地产权上的裂痕将越来越多。这样，地产权登记会随着不动产交易的进行而变得日益复杂，最终变得无法操作。然而从实践上说，没有多少受让人可能或有必要完全了解如此复杂的地产权，并承担这样的风险。

(三)地产权之链，登记不具最终效力

地产权之链(chain of title)是传统普通法地产权的一个重要理论，它认为土地的保有人要想证明他的地产权是合法有效的，就必须将权利追溯到从皇室取得土地之时。地产权之链上的任何瑕疵，理论上都有可能会对地产权的效力造成影响。于是，受让人为了免于不必要的风险，在受让之前必须进行大量细致的调查，并支付高昂的费用。〔39〕于霄:《1925年英国财产立法改革研究》，上海三联书店2011年版，第52页。更重要的是，调查并不能弥补地产权上的瑕疵，调查的成本仅仅能够说明交易之后风险的大小，而不能从根本上避免风险的发生。而这种不确定的风险对地产权登记效力的打击是毁灭性的。

通知原则为地产权之链提供了制度上的支持。在传统普通法中，能够产生法律约束力的通知可以分为三种:实际通知、推定通知和替代通知。如果说实际通知的范围较小，那么在推定通知中，只要法律认定受让人对某一事实已给予足够关注，则可以视同事实上的通知，衡平权利也同样产生约束力。比如，受让人得到的法律文件中，如果提到了某一信托，即使此信托所依据的法律文件并没有交付受让人，一般情况下也会推定受让人已经得知信托中的衡平权利。〔40〕薛波:《元照英美法词典》，元照出版公司2003年版，“notice”条，月旦知识库提供。此外，推定通知是否适用多取决于法官的解释，这就增加了权利的不确定性。

只要通知原则没有改变，地产权登记就不可能保证登记权利的有效性，律师依然会在登记之外，调查所有地产契据。如果这样，地产权登记甚至不如地产契据登记便捷有效。

四、地产权结构转变

土地登记改革没有地产权结构的转变是不可能成功的，但从前者到后者的转化经历了一个过程。土地登记改革在1857年之前的目的主要是保障地产权安全，并在此基础上简化地产权转让。而地产权结构调整只是作为达到此目的的手段。所以，在此之前的地产契据登记，甚至到1862年建立的地产权登记制度，都没有根本触及传统地产权结构。〔41〕因为1862年《土地转让法》(Land Transfer Act)遵循的是“镜像原则”，即地产权登记是实际地产权状态的完全体现。直到1879年委员会，改革者才认识到地产权登记立法，如果不以地产权简化为前提，则根本就是缘木求鱼。〔42〕Report of the Select Committee on Land Titles and Transfer(1878－79)．于是，1925年财产法改革促成了地产权结构的转变，这种转变包括了以下两个方面的内容。

(一)土地保有简化

如前所述，1925年改革之前，英国土地上的封建保有形式多样，规则不一，甚至交叠存在。所以，1925年立法进行了如下改革。

第一，废除公簿保有。在1925年的立法之前，1922年《财产法》第128条就将所有公簿保有土地转化成了农役保有土地。而在1925年这一点得到了确认。所以，从1926年1月1日起，所有的公簿保有一律转化为自由保有。第二，废除教役保有。1660年《保有废除法》第7条规定，骑士役保有制的废除不影响教役保有制。而1925年《地产管理法》第56条又废除了《保有废除法》第7条的规定。结合两法规定理解，教役保有制尽管没有明文废除，但依据教役保有主张权利的人必须证明自己在1290年《土地买卖法》颁布以前即享有这种权利。这在实践中几乎是不可能做到的事情。第三，废除了侍役保有，保留了一些荣誉性的役务。但这些役务对于保有人而言与其说是义务，不如说是一种身份和地位的象征。〔43〕高富平、吴一鸣:《英美不动产法:兼与大陆法比较》，清华大学出版社2007年版，第62页。第四，废除地方习惯保有制。1925年《地产管理法》第45条将地方习惯保有制一律转化为自由农役保有制，消除了土地保有的地区差异。

所以，1926年1月1日以后，英国土地保有的方式只剩下了一种，就是农役保有，这也就是后来所称的自由继承保有。

(二)地产权简化

地产权登记与地产契据登记的主要区别之一就是它将地产权的基础和依据从地产契据转变成了土地登记。但是，地产权的“结论性记录”要想如实反映传统普通法的复杂地产权结构，在实践中难以实现，所以地产权简化势在必行。

1925年《财产法》就完成了这样一个工作，它使英国土地上的地产权不再可以随意分割，在一个特定时间内，土地上总有一个绝对所有权可以处分。这一权利就是“地产权”(estate)。1925年《财产法》第1条第1款规定，在土地上唯一可以设定、存在和转让的地产权是占有型绝对自由继承地产权或绝对定期地产权。于是，英国土地上的普通法权利就非常清楚，那些终身地产权，甚至非占有自由承继地产权都只能以衡平法权利的形式存在。〔44〕Patrick J．Dalton，Land Law，Pitman，1983，p．16．

地产权简化还体现在法律列明了除地产权之外的权益和负担。1925年《财产法》第1条第2款规定，可以在土地上设定和转让的权益和负担包括了普通法上的地役权和占有型租金负担、普通法方式设定的抵押、土地税、什一税或其他依据法律规定在土地上产生的负担、出租人依据租赁合同享有的进占权、租金负担权人享有的进占权。除了上述权利之外，在1926年1月1日之后，所有的权利都是衡平法权益。

地产权简化的意义在于，只有1925年《财产法》规定的地产权可登记为“登记地产权”，〔45〕Land Registration Act 1925，s．2(1)．而多数的“普通法权益和负担”可以登记为“登记土地负担”。〔46〕Land Charge Act 1925，s．10．在登记制度下，没有登记的“衡平法权益”则无法获得登记的保证，也无法约束受让人。〔47〕这里要排除“优先权益”(overriding interests)，这也是1925年改革不彻底的地方。缺少了这个基础，地产权登记将不会在后来成为有利于土地交易，减少交易成本的制度。

五、利益均衡与理论重构

大量地排除衡平法权利的对抗效力，绝对不是没有阻力的改革措施。在传统土地法上可以通过通知原则保护自己的受益人，如果没有合理的制度安排，一定不会坐视改革推行。于是，在地产权登记制度推行和地产权结构转变的过程中，英国也经历了一次利益均衡和理论重构，其中最重要的就是越位制度的建立和通知原则的改革。

(一)越位制度与受益权保障

在传统普通法上，越位(overreach)“是指某一财产权，不管是普通法权利还是衡平法权利，其效力位阶被在后利益或地产权超越。”〔48〕Nicola Jackson，Overreaching and the Rationale of the Law of Property Act 1925，Nottingham Law Journal，2006，15(2)．而1925年《财产法》借用了这一名称，却赋予了它全新的概念:“普通法地产权的交易应当超越(overreach)影响这一地产权的衡平法权益，不管受让人是否得到了这些权益的通知。”〔49〕Law of Property Act，s．2(1)．越位制度设计的目的是，让普通法地产权的受让人不受信托或家族授产制中的受益权的影响，从学理上说，是不受传统英国普通法上的通知原则的影响。〔50〕C．Harpum，Overreaching，Trustees’Powers and Reform of the 1925 Legislation，Cambridge Law Journal，1990，49(2)．

越位制度保证了登记土地交易的效力，但同时也损害了从属权利人的利益。1882年《限定继承土地法》将越位制度写入法案，为了在提高交易效率和保障相关人利益之间寻求平衡，同时规定，如果有限地产权人出让地产权，并希望从属权利均被越位的话，那么出让金则必须直接支付给受托人，而不是衡平法地产权人。〔51〕Settled Land Act 1882，s．16(ii)．而受益人则可以向受托人，针对交易收益行使受益权。这样一方面，财产性地产权的受让人只需要考虑处分该地产权的交易和文件，而对交易或文件中创设的信托则无需考虑。另一方面，这也保护了受益人的权

利。〔52〕这种判断是理论上的，因为根据传统普通法，受益人既可以针对土地，也可以针对交易对价行使衡平法权利。显然，新法给予的保障是更少的。

1919年，本杰明·彻里(Benjamin Cherry)在起草《财产法》草案时建议，除非地产权的对价支付给了两名受托人或一个受托公司，否则交易不能影响受益人的权益。〔53〕Law of Property Bill 1920;Law of Property Act，s．27．这个设计是为了避免单一信托人常引发的信托欺诈，也是为在保证越位制度执行的前提下，最大限度地保障受益人权益。最后这个方案成为了1925年《财产法》接受的方案。

所以，1925年改革后，英国土地法越位制度的完整设计就是:地产权人在对土地设定信托时，只能设定出售信托，即在信托的同时赋予受托人出售土地的权利。而受托人在与市场上的其他人交易后，受让人可以取得绝对地产权，而不再受土地上衡平法权利的约束，也就是土地上所有衡平法权利均被“越位”。交易之后，受益人的衡平法权益由转让土地的收益来满足。也就是说，越位制度给传统普通法带来的最大改变就是，衡平权利人不能期望再对土地本身行使权利了。〔54〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．16．

(二)登记制度下的通知原则

传统通知原则，特别是推定通知，依赖法官的判断，缺乏准确性和确定性。为此，1925年《土地负担法》设计了一套全新的制度来保证通知的确定性。根据法案规定，英国成立一个全国性的登记处，即土地负担登记处来负责对有效的衡平法权益进行登记，而只要在登记处进行了登记的衡平法权益就相当于对全世界进行了通知。于是，在登记制度下，推定通知改变了其内涵:如果某人在交易的合理情势下经由一般性查询即可知悉某一事实，则推定其已经获得通知。查询通常指查询公共登记或其他公开方式，如政府公报。对于一个登记在案的地产权契据，无论受让方事实上是否知悉，均应推定为已被通知。〔55〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．17．

经过了一段时间的完善和制度磨合，英国最终形成了“衡平法权利是否登记是其是否通知的最终标准”这一观念。它的理解可以分为两个方面:一方面，即使受让人不进行调查，登记了的衡平法权利也可以对抗他;另一方面，如果一项衡平法权利没有登记，受让人即使知道了这一权利的存在，也不会因此而受到损害。

新的制度的确达到了准确和确定的目的，因为一项权利到底是否登记确定无疑。但是，这也是以一般伦理的牺牲为代价的:事实上没有登记的权利人，不管是因为粗心大意，还是经济原因，都不足以证明剥夺他们的权利是正当的。所以，法案对通知原则作了保留:不能登记的衡平法权利可以继续适用旧有通知原则，〔56〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．17．这为后续改革留下了空间。〔57〕2002年《土地登记法》改革的重要内容就是针对这一点的。

六、改革与再改革之评析

在改革，特别是土地法这样重要法律的改革上，英国是极为保守的。19世纪初，英国土地流转停滞、成本畸高，大量土地无法得到有效配置，改革迫在眉睫。而最初的改革措施却仅仅是简化交易文书。即使是这样简单的改革也受到了事务律师的强烈反对。事实证明，土地登记改革是英国解决土地流转问题的正确出路，但这一改革也经历了由地产契据登记向地产权登记，再到强制地产权登记的演进，过程更是长达百年之久。而土地结构的转变，相对于“形式和表面”上的登记改革来说，在初期是根本不可想象的。

改革的一般规律是，人们总是希望在尽可能少地改变原有制度的基础上，获得期待的功效。而英国土地登记改革也证明了，非系统改革的成本是高昂的，而系统改革最终还是必须进行。比如，地产契据登记没有触及传统地产权，社会也更容易接受，但它并不能完成简化交易，降低成本的使命。1862年地产权登记，希望通过完整反映地产权结构的方式，达到传统地产权与地产权登记并行的目的，但最终只能以失败告终。

系统改革必须进行，所以，改革的重点就不是如何保留原有制度，而是在新制度中如何进行利益均衡。英国在改革中对越位制度的全新利用以及对传统通知原则的改进，为地产权登记和地产权结构重新找到了利益平衡点，也为进一步的土地法改革奠定了基础。虽然英国的此次改革费时长久、过程曲折，但其中的经验依然值得我们反思。

*于霄，华东政法大学科学研究院助理研究员，法学博士。本文为上海市人文社科基地华东政法大学外国法与比较法研究院项目(基地编号SJ0709)和国家重点学科华东政法大学法律史学科建设项目(学科代码030102)的阶段性研究成果。

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