利率政策调控我国房价的有效性分析

2012-03-31王静娟

长江大学学报（社会科学版） 2012年3期

关键词：利率政策房价利率

王静娟

（郑州大学商学院，河南郑州 450001）

利率政策调控我国房价的有效性分析

王静娟

（郑州大学商学院，河南郑州 450001）

利率作为货币政策的一个重要手段，通过其传导机制发挥调节作用。从理论上分析利率变动与房价呈反向关系；但我国的利率政策调控房价效果并不明显，主要是由于我国房地产市场不完善、利率本身的局限性及地方政府干预造成的，需要进一步推进利率改革和土地审批制度，建立完善的住房保障体系。

利率；房地产；有效性

在整个宏观经济的发展中，房地产与货币资金的关系密切相关，而利率又在货币资金中扮演了很重要的角色，利率作为货币政策的一个重要手段，在政府调控房地产市场方面起到了重要的作用。在过去的10年中，我国货币市场的利率调整达20次之多。利率政策究竟如何影响房价波动，有效性如何？这些问题一直以来都是实务界和学术界争论的焦点。笔者通过对利率与房价的理论分析，结合我国利率调整与房地产价格波动的现实情况，对我国利率调控房价的有效性进行分析，从根源上分析了利率政策调控效果不明显的原因及相应的政策性建议。

一、利率与房地产价格的相关理论分析

（一）利率对房地产价格的传导机制

凯恩斯主义认为，实际利率决定投资和消费，由于价格存在黏性，名义利率降低也会降低实际利率，进而导致资产投资、个人投资、库存投资以及耐用消费品的上升［1］。货币供给的增加，意味着在当前的均衡状态下货币市场供给增加，而货币需求不变，从而导致均衡利率下降，由于债券价格与利率的高低成反比，因此，债券价格上升，导致债券的资产回报率降低。而债券资产回报率与房地产价格之间存在替代效应，即由于资金具有追逐利润的性质，当债券的资产回报率降低时，资金会从证券市场流入房地产市场，以获得更高的回报。

（二）利率政策对我国房地产供给的影响

房地产开发业属于资金密集型行业，由于我国房地产业发展的历史较短，目前开发商主要依靠商业银行的贷款间接融资，通过上市直接融资的还比较少，融资渠道比较单一。利率的调高会导致开发企业的成本增加，可能会引起开发商的资金周转困难，导致资金链紧张，为了缓解资金压力，开发商可能会采取降价的方法及早出售自己的楼盘，房价不升反降［2］。

（三）利率政策对我国房地产需求的影响

由于房地产是一种价格较高的特殊商品，大部分消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采取抵押贷款的方式购买，购买过程中往往涉及到大量的抵押贷款，利率的下降能够减少购房者的资金成本，从而导致房地产需求增加，进一步导致房地产价格上涨；由于抵押贷款要求在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息，因此，利率的变化会显著地影响消费者的还贷额，影响购房成本［3］。购房成本的变化使部分消费者进入或退出房地产市场，从而引起房地产需求的变化，进而导致房地产价格相应的变化。如利率提高，消费者的还款额增加，购房成本上升，一部分消费者就会退出房地产市场，需求的下降将导致房地产价格下跌；利率调低，消费者的还贷额减少，购房成本下降，就有部分消费者选择进入房地产市场购买，需求的上升会导致房地产价格上升。

二、我国利率调控房价的现状

随着住房改革的深入，国家相应出台了“抑制投资过热”的宏观经济政策，旨在调控我国的房地产市场。从2004年10月一年期存贷款利率均上调0.27%至2011年7月金融机构存贷款利率分别上调0.25%，加息已达15次之多。但我国的房地产市场只是发生了轻微的波动，利率政策的警示性作用远大于其经济上的作用，对房价的抑制作用在短期内并不明显。而且，近10年来，房价一直保持上涨的趋势，利率不断上调，从长期来说，也没能有效地抑制我国房地产市场过热的情况，利率政策与我国房地产价格并不具有明显的负相关性。政府虽然加大了对房地产市场的宏观调控力度和决心，短期内多次运用加息政策，但我国发展的实际情况表明，房地产价格受利率调节的效果并不明显，利率政策在我国的房地产市场上调控的作用收效甚微。这与前面的理论以及发达国家的实践经验是有出入的。

三、利率政策调控我国房地产市场失效的原因

（一）我国房地产市场尚不完善

我国的市场化程度还比较低，与发达国家相比还有一定的差距，尤其是资本市场才刚刚起步，因此发达国家理论上的利率传导机制目前并不适用于我国的房地产市场。我国的利率市场化程度很低，这种传导机制是断裂的。同时，我国的房地产市场还处于起步阶段，并未形成成熟的市场机制，自2000年商品房大规模开发以来，房价上涨过快，里面固然有市场的因素，但更多的是行政因素在起作用，因此仅仅依靠货币政策来调控房价是不够的，需要从房地产市场的供求着手，多管齐下，使房地产市场持续健康地发展下去。

（二）利率政策本身的局限性

但，驮子和常爱兰真的受伤了。他们尽管一直让人说笑话，但那仅仅是笑话，不影响太大的面子。而且他们也感受到岭北人最多也就是说说笑笑了，不会真的看不起他们。而自己的孩子因为画了这些有伤风俗的画让老师找上门来了，这就是莫大的耻辱了。

我国在实施利率政策的过程中，由于每次利率上调或下调的幅度都很小，很难对我国房地产起到很好的调控作用。不论对于购房者还是开发商来说，其影响都微乎其微。再加上政策的时滞性，导致我国的利率政策并不能短期内起到明显的效果，甚至出现了实际结果与预期目标相反的情况。

（三）地方政府的干预以及政策执行发生偏移导致政策失效

在我国的房地产市场中，其参与主体除开发商、银行及消费者之外，地方政府也扮演着重要的角色。我国很多城市的房价持续上涨都是政府主导下的价格上涨。政府热衷于这样做是因为房价的上涨不仅可以提高本地区的GDP，而且政府可以得到更多的土地出让金，增加税收收入。中央银行实施调控后，执行过程会受到地方政府在一定程度的干预。地方政府是否准确执行中央的货币政策，关键在于货币政策目标与地方政府目标是否一致，若目标一致，则地方政府能够推动中央货币政策执行；若不一致，则地方政府会阻碍货币政策的执行。