长株潭两型社会示范区工业地产发展问题研究

涂利娟

（湖南第一师范学院 经济管理系，湖南 长沙 410205）

长株潭两型社会示范区工业地产发展问题研究

涂利娟

（湖南第一师范学院 经济管理系，湖南 长沙 410205）

为了提高长株潭两型社会示范区工业地产发展水平，本文以望城经开区为例，采用案例分析、实地调研、定量与定性分析相结合的方法，在充分了解园区工业地产发展情况的基础上，总结园区工业地产发展经验，对未来园区工业地产发展的趋势进行了预测，并提出提高长株潭两型社会示范区工业地产发展水平的相关对策措施。

园区；工业地产；望城

中国制造业的发展为工业地产的发展提供了广阔发展空间。工业地产健康、持久发展，不仅给所在地政府、开发商、经营厂商、劳动者带来多赢的开发效果，而且可以促进土地集约利用、资源节约，推动资源节约型、环境友好型两型社会的建设。

一、工业地产内涵

（一）工业地产概念

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的建筑物和附属物。现在工业地产的含义更丰富了，它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。

（二）工业地产特点

工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、大投资、快启动、提供增值服务、投资回报稳定的特点。

（三）工业地产市场的主要载体

工业地产开发常见的模式有工业园区开发、主体企业引导、工业地产商和综合运作模式。而工业园区开发模式是我国比较常见的模式。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。据统计，2010年，全国90个国家级经济技术开发区实现地区生产总值26849亿元，同比增长25.7%；工业总产值77542亿元，同比增长25.8%。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业已逐步形成和快速发展。

二、工业地产发展现状及问题－以湖南望城经济开发区为例

湖南望城经济开发区属省级开发区，纳入长沙（国家）高新技术产业开发区系列，规划控制面积约75平方公里，目前已建成15平方公里。

望城经开区至今已吸引美国、加拿大、澳大利亚、比利时、日本、韩国等多个国家和地区180余家知名企业前来投资兴业，形成食品医药、新材料加工和机械制造、印刷包装、现代农业等主导产业。

（一）望城经开区工业地产的发展现状

园区累计引进工业地产企业7家，包括广发隆平标准厂房、黄金创业园、沃顿服务外包项目、富能高科标准厂房、爱晚实业、开天中小企业园、经开区企业孵化中心等。

目前，开天科技园、富能高科、爱晚等3家工业地产已实现成功运作、建成投产，建筑面积达到8万平方米，2010年实现产值8亿元，税收6000万元；2008年5月引进的黄金创业园项目，一期投资达到2.76亿元，首期建筑面积14万平方米，预计将吸纳入园企业200家以上、年完成高新技术产值达10亿元、年纳税达5000万元；2009年7月引进了广发隆平有限公司开发建设标准工业厂房，项目总投资1.68亿元，建成后标准厂房面积超过5万平方米。

2.1.1工业地产的发展措施

2.1.1.1推行“厂房招商”

《湖南望城经济开发区招商引资项目入园审查制度》规定：总投资在5000万元以下、用地面积在50亩以内的项目，原则上不单独供地，可租赁或购买标准厂房落户，由园区统筹安排规划设计，建设标准厂房供项目使用。

2.1.1.2实行优惠政策

（1）在园区办理工商、税务登记的新引进工业地产及现有工业地产改造升级项目，享受《望城县招商引资优惠办法》中的财税奖励、用地、收费等方面的优惠政策。

（2）针对标准厂房项目专门设置优惠政策，如：达到约定开发建设条件的项目，可享受报建等优惠政策；承诺工业地产企业投资者、职工在就医、子女入学、就业等方面，享受本地居民同等待遇；完善项目外部配套，外来投资企业所需的水、电、气、热、运输、通讯条件等，有关部门优先安排，收费标准参照本地企业的最低标准执行；实行“全程代理”、“一条龙服务”，由园区管委会协办或代办企业所有设厂手续；重大工业地产纳入县重点工程，并积极申报省市重点工程，争取享受上级资金及政策支持；对标准厂房内的入驻企业前期所缴纳的生产经营税收，园区留存部分返还。

（3）用地优惠政策：纳入县级以上重点项目的工业地产项目，由县人民政府负责解决建设用地计划指标，保障项目建设用地需要。此外，对租赁园区办公场地或工业厂房的新引进投资项目，投资强度达到120万元／亩以上，依法优先供地并实行成本地价，免收县级土地出让收益金和基础设施配套费，重点项目可采取“一事一议”的方式给予特殊优惠；年纳税100万元以上的，从企业纳税之日起的前三年，由政府逐年按企业实际缴纳税收县级所得部分的50%给予奖励扶持。

（4）融资优惠政策：由县人民政府协调金融机构在独立审贷的基础上增加对引进项目的融资支持力度，符合条件的工业地产企业，发挥县中小企业信用担保公司的作用，由中小企业信用担保公司优先担保融资，同时为工业类中小企业提供的融资担保服务实行零收费。

2.1.2工业地产发展的具体成效

截止2010年底，园区工业地产投资强度为2164万元／公顷，工业用地产出强度为4075万元／公顷；工业地产建设成本据初步估计达到1567元／平方（砖混）、1907元／平方（框架）；园区工业地产容积率≥1.6，绿地率≤15%，建筑密度为30%—45%。通过发展工业地产极大地缓解了土地供需紧张的矛盾，实现了园区发展的良性循环。

以已建成投产的富能高科为例，不足50亩的土地，聚集了5家企业，实现产值达1.5亿元，节约土地50%以上；爱晚厂房目前已吸纳包括金红叶（纸业）有限公司、深圳市阳光富源科技有限公司等6家企业；建设中的黄金创业园将引进入园企业200家以上，年完成高新技术产值将达10亿元，年纳税将达5000万元，项目节地率更高。园区将集中有限的土地资源用来支持大项目、大产业，为园区的又好又快发展提供更好的用地保障。

（二）工业地产发展过程中的困难

2.2.1建设成本高

工业地产前期投入成本高，投资回报期长，入驻企业的市场需求难以稳定，造成企业进入工业地产领域的积极性不高，使得工业地产的投资开发前景不明朗。

2.2.2入驻企业项目融资难

租赁工业地产的入驻企业由于缺乏土地使用权证、房产证，融资渠道缺乏，只能依靠自有资金以及担保公司担保融资。

2.2.3基础设施及配套建设薄弱

虽然园区目前的工业地产基础设施的硬件建设较好，但是投资者关心的生活、教育、娱乐和休闲等配套设施没有及时跟进，还需进一步完善。

（三）提高园区工业地产发展水平的对策与建议

2.3.1在用地上严把企业入园关

严格执行总投资在5000万元以下、用地面积在50亩以内的项目，原则上不单独供地，引导中小企业入驻标准厂房，对标准工业厂房用地给予优惠、并优先供地，提高企业开发建设和入驻的积极性。

2.3.2建立入驻企业扶持基金

为入驻厂房的企业发展设置专项扶持基金，把租赁企业纳入到企业年终目标考核范畴，对完成或超额完成年度目标任务的企业给予必要的奖励，鼓励租赁企业发展壮大。

2.3.3引进金融租赁模式，从专门的金融租赁公司进行融资

通过组织入驻企业与金融公司对接，形成灵活的融资机制，只要企业有生产设备，金融租赁公司就可放贷，切实为企业解决生产过程中的资金难题。

三、长株潭两型社会示范区工业地产发展对策

长株潭的工业园区主要有长沙经开区、长沙高新区、株洲高新区、湘潭九华工业物流园、湘潭高新区、环保科技产业园等。目前，长株潭正处在工业化中期的初始阶段，处于高速成长期。两型社会的建立，要求资源节约和环境友好，这就要求从根本上转变发展方式。工业地产的发展将进一步带动区域经济的进步和产业结构的调整，促进两型社会的进一步发展。通过对望城经开区的分析和研究，未来，长株潭两型社会示范区工业地产的发展，应着力做好“两门功课”。

（一）努力提高工业用地强度和用地效益

以标准厂房建设为主要载体，不断强化“立体型”用地意识，向空中、向地下、向集约要土地，多渠道促进企业集聚，切实做到用地集约、产业集聚、布局集中、规模适度。

积极引进资金和技术密集型企业，根据各产业的发展特点，优化建筑物的功能和结构，提高单位面积的土地投入强度和产出强度，实现土地的高效利用。

综合考虑数量、投资密度、科技含量、土地产出效率等指标，从招商源头入手，吸引用地少、技术含量高、附加值高的项目入驻标准厂房、创业基地或企业孵化中心，从而达到提高开发区土地利用效益的目的。

（二）重点扶持优势企业发展

对发展前景较好的工业地产企业在申报工业发展资金、科技扶植资金、创业富民资金以及其它项目资金时给予重点支持，在政策上给予一定倾斜，帮助其发展壮大。

对发展一般的租赁企业，尽可能在设定的期限内，帮助其摆脱困境，实现进一步发展；对没有市场前景的企业要注销注册、及时清退、腾笼换鸟。

同时，加强园区企业闲置厂房清查工作，建立健全厂房使用台帐，依照制定的租赁企业的管理办法，实行产业招商，既为企业增加收益，又为租赁企业提供生产场地，提高现有厂房的利用率。

［1］刘伟.工业地产运营模式研究［D］.复旦大学硕士学位论文，2008.14－16.

［2］胡泊.我国工业地产投资风险分析研究［D］.哈尔滨工业大学工学硕士学位论文，2007.22－25.

［3］丘得斌.工业地产，开发商的新奶酪［J］.Housing＆RealEstate，2007（8）：9－13.

［4］宋扬.工业地产热潮渐起［J］.住宅与房地产，2006（10）：46－48.

［5］王怡，吴国栋.工业房地产将成为投资热点［J］.上海房地，2006（7）：39－40.

［6］郭子春，黄有亮.继住宅和商铺之后一种新兴的地产投资领域［J］.山西建筑，2006（11）.

［责任编辑 刘范弟］

Research on the Development of the Two－oriented Society Demonstration Plot of Changzhutan Industrial Estate

TULi－juan
（Departmentofeconomicmanagement，HunanFirstNormalUniversity410205，China）

In order to improve industrial estate development level of Changzhutan two－oriented society demonstration plot，the author takes Wangcheng Economic Development Zone as a reference，adopting methods of case－study，field－research，with quantitative and qualitative analysis combined.CComprehending the park industrial estate development，the author sums up the experience of Wangcheng industrial estate development，then studies the future trend of the industrial estate development，and finally puts forward relevant countermeasures.

park；industrial estate；Wangcheng

F293.2

A

1672－934X（2012）05－0094－03

2012－06－17

湖南第一师范学院院级科研项目“长株潭两型社会示范区工业地产发展问题研究”（XYS11S36）。

涂利娟（1983－），女，湖南长沙人，硕士研究生，讲师，主要从事房地产、土地相关研究。