房地产项目成本管理要点与措施

周传友 阮社 卢博

摘要：施工企业必须必须适应工程量清单计价环境，加强成本管理，提高企业核心竞争力，从而能在激烈的市场竞争中立于不败之地。本文介绍了工程量清单模式下房地产项目成本管理的含义，提出了工程量清单模式下房地产项目成本管理的主要措施。

关键词：工程量清单模式房地产项目成本管理

Abstract: the construction enterprises must must adapt to the quantities bill valuation environment, strengthen cost management, improving the core competitive force of the enterprise, thus in the fierce market competition. This paper introduces the mode of real estate project to the list of quantities under the meaning of cost management, and puts forward to the list of quantities of real estate project cost management under the mode of the measures.

Key words: the list of quantities of real estate project cost management mode

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

《建设工程工程量清单计价规范》已经于2003年 7月1日起正式实施。该规范的出台是我国工程造价改革的一个里程碑，是适应市场定价机制、深化工程造价管理改革的重要措施，也是规范建设市场秩序的基本措施之一，必将最终建立起由政府宏观调控、市场有序竞争形成工程造价的新机制。

新的工程量清单计价模式对工程造价从宏观的政府市场调控到微观的企业成本管理都必将产生较大的影响。因此，施工企业必须必须适应工程量清单计价环境，加强成本管理，提高企业核心竞争力，从而能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

一、工程量清单模式下房地产项目成本管理的含义

房地产项目成本管理, 就是在企业生产过程中, 对成本的形成所进行的预测、 计划、 控制、 核算、 分析、考核和检查等一系列管理工作。它是以降低成本为宗旨的企业管理的一个组成部分。成本管理的好坏,直接影响企业所创利润的多少,所以成本管理是整个建筑施工企业各部门都应认真抓好的一项重要工作。

房地产项目成本管理的具体工作内容包括: 成本预测和决策、 成本信息、 成本计划、 成本控制、 成本核算、 成本分析检查等内容。这些内容相辅相成,构成了一个完整的成本管理体系。成本预测与成本计划为成本控制、 核算提出要求和指标, 成本控制、 核算为成本分析检查提供依据,成本分析、 检查结果反馈给成本预测、 计划环节,作为下一阶段预测和计划的参考。

工程量清单计价模式是指投标人完成招标人提供的工程量清单所需的全部费用, 包括分部分项工程费、 措施项目费、 其他项目费、 规费和税金。我国工程量清单计价采用综合单价计价,包括完成工程量清单中分部分项工程项目所需的人工费、 材料费、机械使用费、 管理费和利润,并考虑风险因素。在工程量清单计价模式下,分部分项工程项目的综合单价中的人工费、 材料费、 机械费由该项目的企业内部单价与该项目的企业内部消耗指标乘积后得到。因此在投标报价时, 依据具体工程项目的施工组织设计、 企业的消耗定额和企业的价格体系及其它资料编制投标书, 该投标书已确定了该工程项目的最低成本和利润空间。一旦该项目中标, 施工企业就可直接将报价所估算的项目成本和利润的分配指标编入成本计划中去,这样做,不仅大大简化了编制成本计划的程序, 而且大大提高了所编制成本计划的准确性、 科学性,为后续的成本管理打下坚实的基础。

二、工程量清单模式下房地产项目成本管理的主要措施

1、必须树立新的成本管理理念

现代企业的成本管理,特别是推行清单计价后对项目成本管理的要求,使得项目成本管理有了新的内涵,即项目成本管理要紧紧围绕影响成本变化的各个环节,从传统管理模式向成本的事前预测决策、事中控制调节、 事后分析考核兑现转变;由生产经营决定成本,逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展;向企业的预测决策领域渗透;向技术质量管理等方面扩展;成本管理对象除生产成本外,已逐步扩展到预测决策成本、 技术成本、 质量成本、 安全生产成本、 方案设计成本等;既有事前事中的成本管理,又有事后的成本管理;既有对已发生的实际成本进行核算,又有对未发生的成本或可能发生的成本进行预测;既有以财务收支数据为依据的成本报表,又有以方案、 工期、 质量、 安全、技术等数据为依据的成本报告。 这些新的成本管理理念,必将从生产成本扩展到企业的各个领域,并伴随着市场经济的发展,企业外部环境的变化而不断向深度和广度扩展。 因此,树立新的成本管理理念将是搞好企业成本管理工作的前提条件。

2、必须搞好项目成本的测算评估,推行目标成本责任管理

建立工程项目成本预测评估制度,科学合理地确定各项目标成本指标、 是现有条件下施工企业成本管理的又一特征。测评的主要内容:测评投标报价的科学性。 通过广泛深入的市场调查,企业内部成本数据库不断完善以及现场核算,来检算投标报价是否合理,有无错编错列,漏算漏项现象,将报价成本与现场测算成本进行对比,测算评估出经营效益合理测定目标成本。针对中标项目,通过施工方案的优化,科学设定项目成本管理体系,按作业层直接成本费用、项目部间接管理费、 上级机关管理费以及合理的利润额进行分层测评。 按单位工程、 分项工程和施工工序所耗用的实物量,测算出市场能够接受的成本单价,科学确定各项成本指标。

建立目标责任制管理。 根据上表测算出的承包项目成本指标,对项目工期、质量、 安全、 成本利潤等按项目阶段、 部位、工期等进行分解,建立纵向到低、 横向到位的目标成本管理体系,实行成本价承包,责任群体的风险抵押,严格承包兑现审计,按照奖罚对等的原则,实施重奖重罚。

3、必须加强对项目成本管理的过程控制

成本管理的核心就是成本控制。 根据项目承包的管理方案,将总目标分解到月,质量控制以工序控制为主,进度控制以日进为主,成本控制以分部分项为主。 为保证目标能够顺利实现,制定了一系列制度和措施,并在控制中强调事前控制和反馈控制,按照计划一跟踪一反馈一控制一回视程序及时发现偏差,不断调整计划以保证成本目标的实现。 加强成本过程控制管理,首先要加强各项基础管理,每个工程项目都要单独核算成本,计算盈亏,不能串号。例如某建设公司,有时一个工程项目是有多个工程处联合完成,只要有一个工程处对此项工程的成本归集发生串号,就会造成此项工程汇总后的总成本失真。 项目的成本管理要以成本核算为中心,做到干前有预算,干中有核算,干后有决算,项目开工前应通过成本预测,编制成本计划,在项目实践过程中,要做好各项基础工作,包括实施各种消耗定额,严格计量,建立健全原始记录和各种单位工程的费用台账资料,要定期进行成本分析,正确划分各种费用界限,保证项目施工过程中成本的准确性和真实性。

4、系统优化方法

推行工程量清单计价后,对项目成本管理人员的素质及其管理方式提出了更高的要求。 以往经验式管理已经没有出路,要想进一步提高项目成本管理水平,必须培养懂施工、 懂预算、 懂经营管理的复合型人才,使他们学习掌握先进的现代管理技术及方法,如:经济责任制、 全面质量管理、全面经济核算、 市场预测、 流动预算、 财务决策量本利分析法及电子计算机技术等等。在新形式下要在实践中广泛运用这些和方法,进行优化管理。

5、重视项目成本管理,实现利润最大化

房地产项目对施工项目的日常经营管理中,成本管理是重点,但由于它的效益不是立竿见影,而且还要进行长期的、 大量的繁琐而细致的基础工作,所以在实践中有些管理者宁愿把精力和时间花费在找任务、报产量、 批索赔等方面,而忽视了工程的成本管理,从以上分析可知这种做法已不能适应新形势下的项目管理,而且随着建筑市场的不断发展,房地产项目的项目成本管理还将面临新的问题,我们要不断探索和寻求与之相适宜的成本管理方法,只有这样才能使项目管理更具计划性、 精确性和科学性,才能推动项目成本管理的效益和水平的提高,最终取得项目管理整体效益的实现。

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