房地产开发企业招标阶段中的成本控制

宋莹

[摘 要]：招标阶段成本控制工作存在的问题大致可以分为招标模式、评标原则、招标后定标原则三个方面。文章描述了房地产开发企业招标阶段成本控制存在的问题，对现状进行了深入的分析，并对如何在招标阶段控制好成本提出了见解。

[关键词]：房地产开发工程招标招标流程成本控制

[Abstract] The bidding phase cost control the problems can be roughly divided into the bidding mode, bid assessment principles, bidding calibration principle after three aspects. The paper describes in real estate development enterprise bidding stage cost control, the existing problems of the status quo of the in-depth analysis, and how to control the cost in the tender stage puts forward opinions.

[key words] : real estate development; project tender; bidding process; cost control

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号

1．引言

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施，所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年，我国房地产开发投资的增速将会略有减缓。随着房地产业的发展，关于房地产开发项目成本控制方面也须不断创新。对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映在投资决策、设计、发包和施工中，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，从而对工程造价进行全过程地控制。而招标阶段的成本控制又是整个控制中比较重要的一部分。

2．房地产企业的招标流程

房地产企业的招标工作一般可分为总包工程招标、专业工程分包招标及总包范围内暂估材料招标等。虽各项目存在差异，招标工作侧重点有所不同，但其招标工作流程基本都一样：编制招标工作计划；对拟选择单位现场考察；编制招标文件；对合格投标单位下发招标文件；投标单位编制投标文件(回标)；询标、评标；定标(审批后)；签定施工合同。

3．招标中存在的问题

3.1有些项目因其工程的特殊性，设计师无法事前确定最合理的做法，出施工图时仅出示意图，许多细部要在实施时才能确定具体做法，招标时用费率招标，签订开口合同，一般难以控制成本。这种情况主要出现在园林景观、高尔夫球场等工程上。

3.2由于许多项目的招标准备时间比较紧，没有出图或没有确定完整的施工图就开始用费率招标，因而导致工程签订开口合同，成本无法控制。这主要表现在主体等工程上。

3.3 投标单位技术水平参差不齐招标时，向投标单位提供施工图，由投标单位各自做预算。由于投标单位的技术力量的差异、对图纸理解的差异、企业定额或预算人员水平的差异，导致报价内容参差不齐，评标工作陷入困境。这种情况主要表现在主体、市政等工程上。

4．企业招标成本控制存在的困难及其对策

4.1评标原则缺乏合理性

考察过的多家房产公司常用的操作方法是：政府成本的项目，一般采用综合评价最优法，这种方法不利于成本控制；企业成本的项目，一般采用低价中标法，这种方法则容易引起恶性竞争。相应对策是，坚持工程招标合理低价中标的原则对于工程承包的招标。

“所谓合理低价中标”就是在招投标过程中，中标价是经过评标委员会评审认定，能够保证工程顺利实施的具有科学的，合理施工技术措施的最低报价，应具有如下特征：施工技术措施科学合理；经过评标委员会评审方案科学、合理、可行；合理低价不应低于投标人的个别成本。一般情况下，承包商如果想在一项竞争中中标，关键是报价合理。报价太高会失去竞争力，而报价太低，即使中了标，也难免亏损。

采用“合理低价中标”可以大幅度地降低工程造价，有利于提升施工企业的管理水平，减少工程腐败现象的发生。但是，要将“合理低价中标”推进到位并非易事。建设工程具有单件性和成本额巨大的特点，其建造的过程具有技术复杂、专业分工细、社会化程度高、周期性长等特点，所以建造成本的计算非常复杂。建设工程是先进行交易，而后才有定型的商品，并不能事先准确核定建设工程中的实际成本，只能对建设工程实际成本作出预测。投标企业的个别成本由于其技术力量、管理水平和经营状况不同，工程本身各具特点，要在有限的评标时间内确定某项工程的个别成本几乎是难以做到的。假若采用经评审的最低价中标法评标，可以引导施工企业不断强化内部管理，充分调研市场，积极采用先进的生产技术和施工工艺。

通过长期积累经验，逐步建立完善企业内部定额，积极参与国际国内招标竞争，真正实现建筑市场的优胜劣汰，使业主获得最佳经济效益。“合理低价中标”是一项系统工程，需要招标监管、建设监理、合同管理、工程风险管理、评委管理、工程质量监督等一系列制度的合力推进，这样才能规范招标人和投标人的行为，真正建立行之有效的诚信机制。

4.2招标的模式及形式

目前施工招标常用的形式主要有两种：公开招标、邀请招标。报价方式主要有三种：传统定额计价、费率计价、清单计价。曾对多家房产公司进行过调研，发现多数企业采用邀请招标形式，传统定额计价或费率计价模式。相应对策是，工程招标的形式宜采用工程量清单招标。

工程量清单计价方法是指在建设工程招标投标中，招标人按照国家统一的工程量清单计算规则提供工程数量，由投标人依据工程量清单自主报价，并按照经评审低价中标的工程造价计价方法。

工程量清单招标，其计价方式简洁，一目了然，可避免招标方、审核方、投标方重复计算工程量，既能节省大量的人、材、物，又能缩短招标时间和投标报价编制时间，有利于克服因工程量计算误差所带来的负面影响，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，保证优选报价合理的承建单位，保证工程顺利实施。工程量清单报价充分引入了市场竞争机制，可规范招标投标行为，并能比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产开发企业依照市场规律控制工程成本。

工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证。设计变更套用工程量清单单价，也有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能。工程量清单报价实现量价分离、强调风险分担(招标方承担编制工程量清单的风险，投标方承担投标报价的风险)，促进各方面管理水平的提高。工程量清单不作调整，结算时只计算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。

实行工程量清单计价是建立公开、公正、公平的工程造价计价和竞价的市场环境，逐步解决定额计价中与工程建设市场不相适应的因素，深化建设工程招标投标工作的改革措施，工程量清单计价是建筑市场发展的必然趋势，是市场经济发展的必然结果，也是适应国际国内建筑市场竞争的必然选择，它对招标投标机制的完善和发展，建立有序的建设市场都将起到非常积极的推动作用。对那些没有图纸或图纸不完整或设计师无法事前确定工程做法的工程，可以先虚拟工程量清单，招标时确定综合单价，结算时只需调整工程量不需要调整单价，这样做比费率招标容易控制成本。编制这种虚拟的工程量清单需要经验丰富的造价师来完成，通过相似项目的工程量指标，确定项目及工程量。这种方法目前已被比较成熟的房地产公司采用。

4.3定标原则缺乏可操作性

对于招标后是否继续压价，各家说法不一。有的企业认为，工程招标后宜继续砍价。这样做，实际上不利于承建单位一开始就报出实价。工程招标之后是否需要砍价，这也是房地产市场的一个常见话题。一般来讲，知名度较高的公司基本上采用“合理低价中标”方法，如果发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，会采取“二次封标”形式进行报价。一个成长型的房地产开发企业，虽然在工程招标方面还有许多内在或外在的因素需要完善，但工程招标仍应坚持走“合理低价中标”的方向。“低价中标后，再继续砍价”，这种方式不宜采用，因为这样做会搞乱工程市场。

5．招标时注意事项

5.1在投标回标后，重点工作是对各投标人的投标报价进行分析对比。特别是对人、材、机的价格、套取定额是否合适、各种取费是否符合相关规定及投标工程量清单数量与招标清单数量的差异等进行分析，找出偏差，以便在询标谈判过程中能有说服力。

5.2在与各投标单位经过多轮沟通谈判后，对最终报价进行汇总对比，并分析出各投标单位报价主要差异原因，以供公司决策層最终定标做出决策依据。领导决策层根据汇总对比表与备选单位最后沟通后(如有必要)选定中标单位。根据工程的大小和实际情况，在招同一个标有可能会选择若干家同等水平的施工单位，这样对拟中标单位各项目包括工程量的核对、单价分析情况等均需汇总分析，确保最终定价的低价合理性。

结束语

房地产开发企业的目的之一是实现利润最大化。实现利润最大化，无非要从“开源”和“节流”两方面着手。要“节流”必须控制成本，而招标阶段的成本控制是整个项目成本控制中非常重要的环节。在此建议：招标宜采用工程量清单招标；评标宜坚持合理低价中标原则、招标后不宜继续压价。

参考文献：

[1]尹贻林．工程造价计价与控制．北京：中国计划出版社，2003．

[2]刘宝生．建筑工程概预算与造价控制．北京：中国建材工业出版社，2004．

[3] 张莹．我国招标投标的理论与实践研究[D]．杭州：浙江大学博士学位论文．2002．