当前我国房地产市场政策调控效果及建议

葛红阳

摘要：近几年是房地产市场政策调控年，政策频出且力度非凡。我国市场经济体制不完善因素造成房地产市场问题多多，高房价高空置率必将阻碍我国经济的可持续发展，投机炒房活动大量出现，使得房地产这个负担整个国家的许多矛盾和热点的重要产业放在国计民生头等重要的位置上。本文就当前我国房地产市场政策调控效果进行了研究，并提出了自己的建议。

关键词：房地产；市场政策；调控效果

Abstract: in recent years is the real estate market in policy regulation, policy PinChu and special efforts. China's market economic system not perfect factors issues is more real estate market, high prices high vacancy rate will hinder the sustainable development of our economy, ChaoFang speculative activities appear in large Numbers, make real estate the burden of the whole country many contradictions and the hot topic of important industry in relating to the top important position. This article on the current real estate market in China policy control effects, and put forward its own proposals.

Keywords: real estate; Market policies; Control effect

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

1.引言

房地产业作为我国的支柱产业，与GDP有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大。拉动GDP的三驾马車：投资、需求、出口。投资占GDP近50％，房地产投资占投资的很大比重。自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了政府调控房地产市场及控制房价的决心，2010年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。2010年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010年6次上调存款准备金率，两次加息。以新国十条为先锋，限购令为阵，限贷，打击屯地……被认为是房地产调控的严厉年。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

2. 2010年4月至今的房地产调控政策概览

2010年4月15日，国务院召开了常务会议，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国十条”），为遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中，提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放三套贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年4月20日，住建部规定：未获预售许可项目开发商不得收取定金，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2010年5月5日，住建部、民政部、财政部联合下发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。

2010年5月22日，住建部规定：“小产权房”不合法，今后不可能合法化。

2010年6月6日，住建部、中国人民银行和银监会联合规范“二套房”认定标准，从紧信号再次释放。

2010年6月13日，住建部、发改委、财政部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，其中规定公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

2010年6月19日，住建部、国土资源部、发改委等六部委部署保障房规划，到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题。到2015年末，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。

2010年7月12日，住建部等三部委回应房地产市场热点，强调将坚持调控政策。

2010年8月2日，国土资源部出炉1457宗闲置土地“黑名单”，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。

2010年9月27日，国土资源部、住建部重拳调控楼市企业闲置土地超一年禁拿地，两部委要求贯彻落实“国10号文”的工作任务，加强房地产用地和建设的管理调控。

2010年9月29日，中国人民银行、银监会要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，确定了八条政策措施，被业内称为“新国八条”，其中“个人购买住房不足五年转手交易将统一按销售收入全额征税，同时二套房首付款比例不低于60％，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则”成为重点。

3. 2010年4月至今的房地产调控政策的效果评价

“新国十条”的颁布为本轮房地产调控送上了一包重磅炸弹，拉开了房地产调控的序幕。据有关数据显示，2010年5月31日—6月6日，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌。广州、武汉、北京及成都的跌幅都超过20%。“新国十条”出台后，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。

购房者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。楼市成交价依然不减，甚至不少楼盘的价格反而比调控之前更高。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。综合以上数据和情况，可以说这一阶段的房地产调控政策只是在短期内起到了遏制房屋成交量，部分城市房价增幅放缓的作用，投机投资性购房在一定程度上得到了抑制，但是居民的刚性购房需求在经过长期积累后，房价上涨的幅度仍然回归到了原来的水平，甚至更高。总体来说，调控政策还是取得了一些积极的效果，使房地产投资的规模和速度放缓，有力的打击了炒房者，但同时也片面地打击了改善型住房需求者。此外，保障性住房的建设计划和增加中小户型商品房用地的审批、落实等增加有效供给的措施在地方的执行力度还是不够。

4.调控房地产的几点建议

4.1完善住房保障制度

政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度，优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地；同时，要建立科学规范的准入机制，使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭。今后五年，我国将新建保障性住房3600万套，届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力缓解住房问题的压力。2011年2月26日，全国社保基金投资保障房30亿元信托贷款项目在南京签约，这是全国社保基金投资保障性住房在国内启动的第一单。这些计划和举措均说明了国家对于房地产调控的方向和思路已发生了转变，从“单纯的抑制需求”转变到“合理调整供需结构矛盾”，对于从根本上抑制房价过快上涨，解决人民住房问题有积极的作用。

4.2增加投资渠道，使资金分流

采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。

4.3加强政策的针对性和有效性

房地产由于受多种因素影响，是个复杂的市场体系，政府应该有的放矢地制定地方房地产政策，而不能搞“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析和预警机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，正确引導房地产的投资和消费。

4.4建立多层次的房地产市场金融调控目标

加快建立房地产市场金融调控的目标制是当务之急。一是应确定房地产调控的数量指标，如依据当年经济发展和国民收入状况建立房地产价格调控的上下限数量指标，明确规定房价的波动应限定在这一区间内，防止房地产价格大起大落；二是应建立多层次调控目标体系，将房地产市场宏观调控目标有针对性地分解为近期、中期和最终目标，使调控目标更具针对性。基于房价调控的时效性，可以将近期目标定位于抑制房价的短期异动，维持房地产市场稳定运行。针对房地产市场存在的供求数量与结构的双重失衡，将中期调控目标定位于实现房地产市场结构的均衡。最终调控目标应明确于建立中国的住房保障体系，实现居者有其屋。

总结

房价的调控是一个系统工程：需要多部门联合建立个人住房信息联网系统，通过税收打击炒房投机者；需要地方政府建设保障型住房，解决低收入群体的住房问题，稳定房价；需要合理划分地方财政事权，转变地方政府以卖地为主要财政收入的财政状态；需要逐步提高开发商的自有资金的比例，逐步取消房产预售制；需要地方政府对城市的规划要长远，要合理，避免不必要的拆迁整改，降低住房建设成本。

参考文献

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[2]汪昊.房地产市场税收调控研究——基于中国现状的分析[M].北京：中国税出版社，2009

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