房地产行业财务风险管理浅析

谈 莹

绪论：科学且高效的财务管理的支持和保障，是房地产企业实现其发展战略目标和正常发展的基础。如何加强财务风险管理，确保房地产企业的利益最大化就成为房地产企业当前的首要课题。可以说，只有不断提升房地产企业的财务管理水平，才能实现房地产企业的良性发展，最终获得持续性核心竞争能力。近年来，中国房地产形势风云变幻，国家土地与金融政策趋紧。房地产企业的抗风险能力面临极大考验。

一、房地产行业的财务风险成因分析

1.外部环境带来的风险

（1）宏观经济环境

①房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。房地产周期有3方面的特殊性：一是房地产周期的频率大约7～8年为一个周期，而随着市场及行业的成熟，这个周期有延长的趋势；二是我国房地产的周期中，衰退期比较短，而增长期和繁荣期的时间较长，这显示出市场需求持续旺盛的特点；三是从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。

②房地产与国民经济的许多行业具有很强的产业关联性，这些行业的产品质量、价格、更新的周期等均影响房地产业的发展。如钢铁、水泥、木材、家电等产业都与房地产业密切相关。

（2）资源环境土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地储备受到国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系以及土地本身的位置的影响，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大影响。土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，会影响开发商资金的周转率和利润率。

（3）市场环境。由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

（4）法律、政策环境。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济杠杆对房地产行业实行宏观调控。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下3方面来体现：①政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；②政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；③政府对金融的政策会影响房地产企业的融资。

2.企业自身的经营管理过程产生的风险

（1）从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研，投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，这一过程涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

（2）资金结构资金结构主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。

（3）财务管理水平我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业在资金管理及使用、利益分配等方面存在管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性往往无法得到保证。

（4）决策者的风险意识财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

二、房地产行业财务风险特点

1.资金周转率偏低。房地产项目开发流程主要分为4个阶段：即征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业。同时，由于房屋的价值比较大，房屋建成出售时一般都是采用分期付款的方式，这也使得资金在短期内不能迅速收回。

2.财务杠杆使用过度。由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着高度的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临极大的不稳定性。

3.资产期限不匹配。多数房地产公司选择主要通过举债来经营业务，这对公司资产的变现能力提出了高要求，公司的借款必须有相当数额的资产来相匹配，否则公司极易陷入短期资金不足的危机。房地产公司的流动资产主要是存货，而存货一般是不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力大。

4.现金流入期限不均衡。良好的现金流是公司正常运营的根本保证，而大多数房地产上市公司的现金流入存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司采用预售方法在项目开展期间获得资金流入，但各开发项目的预售期和销售期的匹配极易被忽略。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，而现金流入较低的一年又面临短期偿债的流动性风险，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。

5.项目调整能力弱。一个房地产项目的开发周期往往是几年，甚至十几年。投资巨大，管理周期较长，使得房地产项目的实施计划不易调整，也不易转手，一旦资金被投入项目便会引起大量的现金流出。在长长的开发周期中，不确定因素很多，如果某个因素的产生导致项目停滞，将使产生现金流的可能降低，给公司的正常经营带来损害。

6.土地储备是关键。房地产开发的技术含量不高，产品的同质化问题较严重，近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力来自于土地增值，在市场没有巨大变化的前提下，土地的取得就决定了公司能否获利。

三、房地产行业降低财务风险的对策

1.加强财务活动过程管理

（1）筹资风险的管理

笔者认为，房地产企业融资策略应由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主，私募和创新融资为辅建立阶段性组合融资安排，实现低成本融资、确保项目资金链的安全战略转变。

（2）投资风险的管理

房地产企业在投资决策前必须充分了解城市规划信息、土地使用情况信息、房地产开发供应信息及市场需求信息。城市规划信息不畅，会造成开发商选址过程中的盲目性，使相当一部分商品房因配套不完善而滞销。

（3）现金流量风险管理

该风险指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本。对于应收账款的管理应在以下3方面强化：①建立稳定的信用政策；②确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；③确定合理的应收账款比例。

（4）收益分配风险的管理

收益分配包括留存收益和分配股息两方面，二者此消彼长，既相互联系又相互矛盾。企业如果扩展速度快，销售与生产规模高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分留用。但如果利润率很高，而股息分配率较低，就可能影响企业股票价值，形成企业收益分配上的风险。

2.建立风险预警体系

产生财务危机的根本原因是财务风险处理不当，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。

（1）编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。就短期而言，企业现金流量预算的编制，是财务管理工作中特别重要一环。为能准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况等，以数量化形式加以表达，建立企业全面预算，预测未来现金收支的状况，以周、月、季、半年及1年为期，建立滚动式现金流量预算。

（2）确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。一般可以通过风险预警模型对风险进行监测。就长期而言，财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于企业经营管理活动的全过程，通过分析企业内外理财环境，及早地发现企业财务危机信号，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。

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