难事做易，大事做细，确保国有资产保值增值——记忆中的一场房产网络竞价拍卖会

■ 叶萤

（哈尔滨产权交易中心，黑龙江哈尔滨150010）

难事做易，大事做细，确保国有资产保值增值
——记忆中的一场房产网络竞价拍卖会

■ 叶萤

（哈尔滨产权交易中心，黑龙江哈尔滨150010）

当下的生活节奏之快有时真的令人瞠目，仿佛每个人都置身于时空隧道之中。转眼又是一年的早春时节，南方已是春风吹柳绿，细雨点花红，但北国的哈尔滨还是春寒料峭，乍暖还寒。到哈尔滨北方产权拍卖公司从事国有资产处置工作的9个年头了。这期间，经历了无数次艰难曲折，也体会到了无数次成功的喜悦。但最让我难以忘怀的还是2011年7月15日，处置哈尔滨市道里区上游街25号房产的网络竞价拍卖会。该项目由最初的无人问津到最后炙手可热，并实现了188万元的高增值额，整个处置过程都充满了北方产权拍卖公司全体员工的智慧和汗水。

2011年3月，隶属于哈尔滨产权交易中心的哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司在接受哈尔滨职业技术学院处置位于哈尔滨市道里区上游街25号办公及教学楼房产的委托后，积极收集资料，了解相关情况，并派出项目组对标的房产进行实地踏查。此次拍卖的标的房产共有两处：一处正临道里区上游街，建筑物为6层，标的房产所在位置为三、四层一部分，五、六层全部，参考使用面积为433.454平方米，原用于办公，建于1984年，整栋建筑物归4家单位所有；另一处房产位于院内，建筑物为4层，标的房产所在位置为负1层、负3层的一部分，参考使用面积为708.796平方米，原用于教学，建成于1969年，整栋建筑物归三家单位所有。两处房产均无房屋所有权证。该处房产闲置多年，每年仅冬季采暖费一项就需支付近十万元，协助政府尽快进行处置，减少行政支出，使闲置资产得以充分利用就成了公司义不容辞的责任。

经项目组实地勘察，发现该项目存在多处瑕疵：一是哈尔滨职业技术学院是于2002年由7所学校合并组建而成，两处房产已闲置近十年，因为缺少维修，有多处墙体出现裂缝和墙皮脱漏，破损严重，这也成为一个“先天不足”的因素；二是临街处的一、二层门市房产不在此次拍卖范围也成为此项目的“硬伤”；三是标的评估价格为1258.2万元，参考使用面积1.1万元/平米的均价似乎又成为一道难以成交的屏障。面对如此“惨状”，就连委托方对标的成交都不抱希望，以致破天荒地提出了参加拍卖的竞买人必须先与其签订“现场查看备忘”的特殊要求。项目转让信息发布后，意料之中的情况出现了，标的基本无人问津，最终导致流拍。

事后，公司组织项目组成员进行了专门讨论，大家一致认为，该处房产濒临寸土寸金的中央大街商圈，具有得天独厚的地理优势。综合公司分别于2005年、2007年成功运作了位于中央大街的中央摄影社和中央大街美发厅整体产权拍卖，增值率分别达45%和72%的成功经验，只要把工作做细做实，就一定会有相当大的成功的可能。最后决定，要把项目宣传的重点放在中央大街上，把转让对象的重点放在关注公司的老客户上。同时采取以下措施：第一，协助委托方向财政主管部门申请，将标的价格下浮10%，使标的价格得到准确的市场定位，吸引更多意向竞买人的关注。第二，重新勘察了解标的周边情况，对前期工作进行补充和改进，在细节上下功夫，甚至对标的建筑与中央大街及防洪纪念塔实际距离测量准确到了“米”。第三，结合公司网站改版的实际需求，重点打造和突出招商板块，使项目信息更加醒目直观。第四，将项目信息在公司网站以及北京、上海等兄弟机构网站发布，广泛吸引意向投资者。第五，派出人员对一些重点老客户进行走访，了解购买意向，同时对咨询的客户给予详细耐心解答，提供详尽资料，使大家都充分了解标的现状，消除疑虑。第六，根据标的的实际情况重新调整转让规则、竞买协议以及交割手续等，为标的成交打下基础。第七，为从源头防止意外事件的发生，决定原本由委托方与竞买人签订的“现场查看备忘”也改由公司代为签订。经过前期细致、充分的准备工作，新的转让信息一经发布，就引来众多的意向投资者，经过甄选，最终确定了三位意向竞买人。

作为黑龙江省拍卖行业的先进企业之一，哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司近年来始终把紧跟时代发展脉搏作为公司的立足之本，较早地意识到了传统拍卖与电子商务方式相结合的大趋势。公司在全省率先分别引进了基于局域网的电子竞价系统、基于互联网的网络竞价系统，成功地将传统拍卖与电子商务相融合。经过几年来数百场竞价实践检验，充分显示了这种方式具有受干扰小、透明度高、有效避免恶意串通等优点。经研究，本次采用互联网网络竞价的方式，按照“时间优先、价格优先”的原则，分为自由报价和限时报价两个报价期。为使竞价充分，竞价阶梯设定为1万元人民币，加价幅度为竞价阶梯的整倍数，自由报价期限为2011年7月8日10时至7月15日10时，限时报价由2011年7月15日10时起，每个限时报价周期时间为300秒。

随着网络竞价场次增多，竞买人的“竞价经验”也在不断增长，常常是每次参加竞拍的竞买人都是在限时报价的当天并且接近限时报价时间才开始报价。但这次却一反常态，7月14日14:26时第一位竞买人就按捺不住报出了起拍价1132.38万元，随后又相继出现两次报价，其中的一次直接加价12万元，正当人们以为一场没有硝烟的“战斗”会提前上演时，当天的报价却在18:37时第三次加价后戛然而止，价格也静止在了1145.38万元。暂时的寂静预示着下面必将是一场更加激烈的“战斗”。果然，15日的报价从9:58时开始后就一发而不可收，尤其是进入限时报价期，每次报价基本上是一个报价刚出现10余秒就被另一个新的报价覆盖，令在电脑前关注竞价进展的每一个人都目不暇接。其中一位竞买人每次加价幅度均在10万元左右，也显示了其志在必得的决心。当竞价进行到10:06时，标的价格已经飙升到了1259.38万元，超过了降价前的评估价格1258.2万元，但几位竞买人似乎并没有就此罢手的意思，直至10:17分，价格定格在了1320.38万元。

此次网络竞价共报价33轮，成交价格不仅比起拍价格增值了188万元，也比降价前价格增加了60余万元，结果远超预期。精确的主攻方向，细致的前期功课、准确的价格定位是此次网络竞价成功的法宝。最终成功竞得标的的竞买人正是在竞价中志在必得、经公司事先走访并数次前来洽谈咨询的老客户，也正是全体员工积极的工作态度以及真诚的做事风格赢得了对方的信赖。公司能在如此短的时间内扭转局面将该项目运作成功，也正是得益于工作人员高度的敬业精神、高超的业务本领以及高效的优质服务。

“天下难事必作于易，天下大事必作于细”，两千七百多年前，老子的名言对今天的我们更具有启迪和实际意义，不是吗？！细节决定成败，细节体现完美，细节展示素质，只有勇敢面对困难才更能体现产权市场的价值。■