全国征房产税 还得慢慢来

易宪容

财政部长谢旭人昨日在答记者问时指出，政府会在上海与重庆试点的基础上总结经验，适当扩大试点范围。只是，房产税在上海与重庆的试点已一年有余，但从市场的反映来看，房产税的征收试点对房地产市场产生的影响不大，对遏制高房价所起到的作用更是十分有限。为何在成熟的市场体系下行之有效的房产税收制度在中国却会水土不服？在笔者看来，当前的房产税不是要不要推行的问题，而是是否能建立起一套公正公平的房产税收制度的问题。

依照各国现行房地产的税制，每一处土地及房屋都得根据政府定期查定之价格加以计算征税。为此，政府通常会每隔一段时间对所管辖区域内的房地产进行估价，然后，每幢房产根据查定价格纳税。而这一价格，在下次价格查定之前，如果没有重大事故发生，不得变更。

政府在查定房地产价格时通常采取市场交易法、成本法或资本法。欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。不过，无论是哪种房地产价格计算方法，对于房地产税基的认定，各国政府都会用明确的法律来规定，以减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。同时，如个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定各种优惠减免办法。

不过，要征收房产税需要一定的基础条件：一是详实的不动产登记资料，即每套住房都必须要有清楚的档案，它是什么时候建成、谁持有、交易价格如何变化等；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力，如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间的税收分配、征税减免与优惠对象确立等。就目前情况来看，中国征收房产税的基础条件并不成熟，我们不仅没有公平公正的房产税收制度，也没有对现在住房有清楚连续的档案、住房价格评估机构及市场等。

如果要开征房产税，我们就得先对现有住房进行全面普查，建立起住房的历史档案。没有住房的历史档案，房产税的税基与税率就无从入手。然后，我们要建立起公平公正的房产税收制度，以此来确定对不同住房采取不同的税收优惠减免。绝大多数民众根本不用担心开征房产税就一定会让自己多交税。现有的二手房市场也需要变得成熟，而且要建立起科学规范的住房价格评估体系，以此确定住房的价值。面对巨大的房地产泡沫，要遏制高房价，开征房产税当然十分必要。但是，如果不具备这些基础条件，仅仅是为了征收房产税而征收，那么这样的房产税收制度能够起到的作用是十分有限的。

在这些基础条件还不成熟的背景下，要遏制高房价可先从住房交易流转环节入手，制定严厉的住房交易税及住房交易所得税。等条件满足后再行征收，效果可能会好些。▲（作者是中国社科院金融研究所研究员）