中国住房市场与城镇居民收入协调状况分析

杨 慧，李景国，尚教蔚

（中国社会科学院a.研究生院，北京102488；b.城市发展与环境研究所，北京100732）

0 引言

房价收入比为国际上用来评价居民住房承受能力的最重要指标，房价飞快上涨的同时国民经济依旧保持高速增长态势，中国有自身的特殊国情，3～6的合理区间是否可以用来评价中国住房与居民收入的协调状况是一个需要深入讨论的问题。笔者在研读国内外大量相关研究文献基础上，充分肯定了房价收入比在评价住房市场与居民收入协调状况的作用，同时也认识到房价收入比3～6合理区间的局限性。首次将协调度模型引入并与房价收入比模型结合起来共同评价中国住房市场与居民收入的协调性，并根据两模型分析结果对当前房地产市场调控提出政策建议。

1 模型简介及指标、数据说明

1.1 房价收入比模型及其指标、数据说明

房价收入比采用国内通用计算公式：即房价收入比=商品住宅销售价格/城镇家庭年均可支配收入=商品住宅销售价格/城镇家庭人均可支配收入*城镇家庭户均人口。目前应用此模型评价住房市场与收入协调分析的研究已经较多，计算方法较为简单和常见，因此对房价收入比模型的相关说明仅作简单介绍。

房价收入比涉及的商品住宅销售价格和城镇居民家庭年均可支配收入均来自相关年份《中国统计年鉴》及《中国城市统计年鉴》。需要说明的是计算中面积的选取对房价收入比影响较大，目前国内多数学者选取90平方米。笔者认为截止目前中国住房市场交易以新建商品住房为主，计算得出多年来新建商品住房销售面积与销售套数比均值为110平方米。因此本文计算的房价收入比分别为90平方米和110平方米两个数值。

房价收入比自身只是一个比值，并不能起到评价住房市场与收入是否协调的作用，因此区间的界定是关键。中国有其特殊性，包括社会体制、国民经济发展阶段、灰色收入与隐性收入、文化传统等，因此我们认为合理的房价收入比应高于3～6的区间。但是怎样的房价收入比区间适合中国国情，需要结合我们提出的协调度模型对其评价，二者的综合评价会对中国住房市场与居民收入协调状况得出更为客观的判断。

1.2 协调度模型及其指标、数据说明

1.2.1 协调度模型简介

协调度,是指系统之间或系统要素之间在发展过程中彼此和谐一致的程度。协调度模型是由一个或一组函数构成的对系统协调程度进行测量的一种数量模型。其表达式如下所示：

式中，C为住房市场发展与城镇居民收入的协调度，X代表城镇居民收入综合水平指数，Y代表住房市场综合水平指数。C的取值范围是-1.414≤C≤1.414，其值由变量X、Y决定：当X、Y均为正值且相等时，C值最大为1.414；当X、Y均为负值且相等时，则C值最小为-1.414；其他任何情形C值介于二者之间。

城镇居民收入综合水平指数和住房市场综合水平指数计算公式为：

式中，X、Y分别为城镇居民收入综合水平指数和住房市场综合水平指数，xi、yj分别为城镇居民收入水平和住房市场水平下属各具体指标标准差法标准化数值，wi、wj分别为城镇居民收入水平和住房市场水平下属各具体指标权重，m和n分别为城镇居民收入水平和住房市场水平下属指标个数。

表1 住房市场与城镇居民收入协调度六大类型

表2 住房市场与城镇居民收入协调度评价指标体系（权重）

1.2.2 协调度类型及取值范围

根据X、Y值的变化，协调度可以分为6种类型，如表1所示。

1.2.3 指标体系结构表及权重

本文指标选取的原则主要是：综合性、重要性以及数据的可获得性，权重采用专家咨询（Delphi法）和层次分析法（AHP）相结合的方法，对每个指标层及其下属的指标因子进行赋权（如表2所示），使子系统的序参量权重值之和为1。

1.2.4 数据来源

七大指标数据来源分别如下：全国指标数据除了商品住宅竣工面积外均来源于相关年份《中国统计年鉴》，全国商品住宅竣工面积数据来源于《中国房地产统计年鉴》；城市数据来源：居民人均可支配收入、居民可支配收入总额（各城市市区人均GDP*市区人口）/GDP（市区人均GDP*市区人口）、居民人均居住面积来源于中经专网，其它指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》对各城市房地产市场情况统计。

2 基于房价收入比和协调度模型对住房市场与居民收入协调性的考察

2.1 基于房价收入比对住房市场与居民收入协调性的考察

2.1.1 全国房价收入比现状

表3数据显示：1999～2010年12年间，城镇家庭年均可支配收入增长率仅有四年（2004年、2005年、2007年和2009年）低于商品住宅销售价格增长率，剩下八年均高于住宅销售价格增长率，对应的是相应年份房价收入比的下降。所以整体看来，1998～2010年全国房价收入比基本呈现出逐年下降趋势。

表3 全国商品住宅价格及房价收入比

一方面是城镇家庭年均可支配收入增长率快于住宅销售价格增长率，房价收入比呈现出整体下滑趋势，一方面是城镇居民家庭普遍感到房价过高且上涨过快其购房承受能力越来越低。这似乎是不可解释的矛盾现象，但是住房市场与国民经济整体紧密相连，因此分析这一矛盾现象的原因就要结合当前中国宏观经济形势。

2.1.2 房价收入比下滑与相当部分居民住房承受能力降低的原因分析

（1）不同收入等级可支配收入相差悬殊。

数据显示欧洲与日本的基尼系数大多在0.24到0.36之间，而中国基尼系数从改革开放之初的0.28已上升到2009年的0.47，突破0.4的警戒线并逐年攀升，在所公布的135个国家中名列第36位②夏业良，中国的财富集中度远远超过美国---两极分化严重［N］.财经国家周刊，2010（6）.。基尼系数的逐年攀升表明中国经济发展的同时利益分享机制缺没有建立起来，导致不同社会群体贫富差距越来越大。

表4 全国各收入等级房价收入比

城镇不同收入等级家庭年均可支配收入的差距必然导致其房价收入比的差异，从表4中2003～2009年不同收入等级人群的房价收入比数据可以看出，中低收入人群（占总人群60%）的房价收入比均高于全国平均水平，只有最高收入20%人群房价收入比值目前在国际上普遍认为的合理区间（3～6）之内。

（2）保障性住房供应不足（以经济适用房为例）。

图1 全国经济适用房销售面积/住宅销售面积比值趋势图

图1为1999年～2009年全国房地产开发经济适用房销售面积占住宅销售面积比值变化趋势图。由图1可以看出经济适用房销售面积/住宅销售面积的比值逐年快速下降，作为经济适用房主要提供对象的中等及中低收入阶层，在房价收入比飞速攀升的情况下被排斥在商品房市场之外，同时又没有足够经济适用房满足其需求。保障性住房建设的不足是导致中低收入阶层住房问题得不到解决的重要原因。

表5 一线城市房价收入比

（3）部分城市房价收入比过高（以一线城市为例）。

普通消费者住房承受能力下降的原因除了各收入等级收入差距大及保障性住房供应不足两大重要原因外，部分城市特别是一线城市及热点城市房价收入比极高也是一大不可忽视的因素。

如表5所示，四大一线城市房价收入比远远高于全国，且呈现出逐年上升趋势。导致一线城市房价收入比高于全国平均水平且呈现上升趋势的原因主要在于市场供不应求。2004年以来一线城市房地产开发企业住宅竣工面积（代表商品住宅供给）一直远远小于住宅销售面积（代表商品住宅需求），2004～2009年二者之差（销售减去竣工即需求超过供给面积）总计为4406.25万㎡③数据来源：根据相关年份《中国房地产统计年鉴》数据计算得来。，以90㎡/套来计算，供求缺口为49万套。供求偏紧的矛盾成为2004年以来一线城市房价过快上涨的重要原因之一。一线城市房价过高导致普通购房者居住型需求难以得到满足，而另一方面房价上涨预期导致投资投机型需求旺盛，从而导致房价的更快上涨，拥有多套房产者的高收入阶层坐等房价上涨带来的房产增值，而低收入阶层由于无力买房实际上变得更为贫穷，这就进一步拉大贫富差距，如此循环从而导致富者越富，贫者越贫。

2.2 基于协调度模型对住房市场与居民收入协调性的考察

2.2.1 全国住房市场与居民收入协调度现状

表6 2000～2009全国住房市场与居民收入协调度

总体看来（见表6），2000～2009年全国住房市场与居民收入协调类型基本呈现转好趋势，经历了失调→欠协调→弱协调→基本协调→协调的路径。

2.2.2 全国住房市场与居民收入协调度变化趋势及分析

图2直观地显示出从2000～2009年，中国住房市场与居民收入综合指数协调度整体上呈现出由非协调向协调状态转变，协调度指数在波动中不断上升。十年间，协调度指数为负值的年份有五年（2000年、2001年、2002年、2003年和2006年），其它五年协调度指数均为正值处于协调状态。从图2可以看出2000年至今，头几年受住房市场发展缓慢影响住房市场与居民收入协调状况差，为非协调状态，后几年（2006年除外）住房市场与居民收入协调度指数趋于不断上升态势，这说明居民收入无论是居民收入增长率还是居民收入占GDP比重都有力支撑和带动了住房市场发展。

图2 2000～2009全国住房市场与城镇居民收入协调度趋势图

3 房价收入比与协调度模型评价住房市场与居民收入协调性比较总结

本文分别采用房价收入比和协调度模型对中国住房市场与居民收入协调状况进行了考察。房价收入比考察结果显示中国房价收入比呈现下滑趋势；协调度考察结果显示中国住房市场与居民收入协调状况经历了失调→欠协调→弱协调→基本协调→协调的路径，协调状况越来越好。可见房价收入比下滑态势与协调度测量出的协调状况趋好态势基本吻合。

房价收入比一直以来都是国内外评价住房市场与居民收入协调状况的重要模型指标，但是却有其不可避免的缺陷。其一，房价收入比只涉及两个指标（房价与收入绝对量）。其实衡量住房市场的指标不仅仅为房价，还包括住房供给量、住房销售面积及销售结构、现有住房存量（以现有人均建筑面积为指标）等重要指标，居民收入还包括居民收入分配等指标。鉴于住房市场和居民收入本身即为综合指标而非单一指标这一点来说，房价收入比指标缺陷不可弥补。其二，西方国家房地产发展时间长，住房市场与居民收入发展趋于稳定，因此其3～6的合理区间是其长期发展经验的总结有其合理性。但是对于中国新兴经济国家而言，经济的快速发展必然带动住房市场与居民收入快速发展，照搬西方国家经验采用这一区间来评价中国住房市场与居民收入的协调性显然是不合理的。

因此虽然可以将房价收入比作为判断住房市场与居民收入协调性的一个指标，但是不能作为单一指标来评价二者是否协调，当前国内很多学者照搬西方经验以3～6的合理区间评价二者协调性是不合理的。鉴于此，本文认为协调度模型在评价住房市场与居民收入协调状况较房价收入比更有优越性。第一，协调度模型衡量的住房市场与居民收入指标均为综合性指标，涵盖的内容较单一指标更为综合全面。第二，弥补房价收入比合理区间的长期争执问题，中国住房市场化时间短，如此短的时间难以总结归纳出适合中国的合理区间。协调度模型的引入可与房价收入比整体运行态势结合更为客观地判断中国住房市场与居民收入协调状况整体趋好。

结合本文两模型分析结果及国家现阶段宏观调控政策笔者提出以下几点政策建议：一要将房地产政策调控目标要纳入社会经济发展框架，不能局限于抑制房价，房价上涨与国民经济增长、城镇居民收入增长、城镇化等社会经济因素协调性要有充分研究与论证；二要加强房产税规划推广房产税范围调节居民间收入分配，“限购”措施的去短期化抑制热点城市特别是一线城市房价过高过快上涨；三要完善保障性住房进入退出机制确保分配公平，保障中低收入阶层基本住房权利。

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