房地产开发风险的预防及控制研究

2012-02-15陈卓

天津商务职业学院学报 2012年4期

陈卓

湖北职业技术学院建筑技术学院，湖北孝感 432000

随着房地产开发过程的进行，各风险因素的种类与影响程度都会发生变化，在房地产决策阶段对整个项目进行的风险分析与评价也有可能会失效。因此为了避免或减少各种风险因素对房地产项目的造成的不利影响，应采取相应的控制手段对房地产风险因素进行预防和应对，从而达到规避风险或减少损失的目的。

一、房地产开发风险预防

1.房地产项目风险全过程管理

在房地产项目开发的每一个过程和环节中都可能存在风险因素，因此要对房地产开发的整个过程实施动态的全面的系统管理，对房地产开发的每一个环节实时监控分析，对容易发生风险的关键环节列入风险点，实行风险点管理，对可能出现的风险事件提前提出解决预案，以便于在任何时期、任何情况下出现的风险事件都能及时采取有效的对策来化解风险，确保整个工程项目质量、进度、投资三大目标的实现。

房地产项目全过程管理模式的主要内容包括：设立专门的风险管理机构，作为风险管理的主体实施房地产项目全过程风险管理；制定完善的房地产项目全过程管理计划，并将容易发生风险的过程和环节列入风险监控分析点；对房地产开发过程中容易产生风险的风险点制定风险解决预案，使项目顺利进行；根据房地产开发过程中各阶段的不同特点，分阶段对房地产项目进行管理，在全面系统风险管理模式中，将各主要环节列入监控分析点，实时监控分析。

2.建立房地产开发风险监控预警系统

房地产开发风险监控预警系统是房地产风险管理过程中风险预防的一个具体办法，它通过提前预报或预先防范的管理方式，收集监控过程中发现的风险征兆，对房地产开发过程中可能出现的风险事件发出预警信号，使管理者能够及时采取校正行动，最大限度地控制风险损失的发生。因此，房地产开发风险控制首先要建立一个有效的监控预警系统，及时察觉风险条件的改变和计划的偏离，以提高项目风险管理的效率。

房地产开发风险预警管理系统的特征包括预先性、实时性、警示性和系统性。

预先性。风险预警管理预先性即在造成风险损失之前预先做出风险警报，并给出应对风险的对策。传统的风险管理手段以应对为主，一般都是在风险事件发生后采取补救和应对措施，而风险预警管理则强调预防性和提前性。风险预警管理的目的就是弥补风险预警管理强调预先防范和预先警报，预先性是房地产开发项目风险预警的核心和关键。

实时性。房地产开发项目风险预警管理系统的运行是涵盖在房地产开打全部过程中的，实时性就是要对房地产开发的全过程进行回顾式循环监控和动态跟踪监控。另外，风险预警管理的功能和标准应根据实际情况的变化进行不断的调整和更新。

警示性。房地产开发项目风险预警管理系统的警示性有时间和程度两个方面的含义。时间上，该系统可以在风险没有发生以前做出报警具有警示性；程度上，该系统可以对风险事件的严重程度做出判断。

系统性。房地产开发风险预警管理是在一个完整的系统内进行的，逻辑上涵盖了整个项目的各个方面，时间上贯穿了项目的各个阶段。从系统的观点来看，有合理的输入来保障预警系统的正常运行，也有合理的输出来验证该系统的正常运作。

3.针对关键风险因素制定后备措施

有些风险要求事先制定后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施。后备措施主要有费用、进度和技术三种。

预算应急费。预算应急费是项目开发过程中为了保证资金流的健康和畅通，在流动资金中预先的准备好的一笔资金，用于补偿疏漏、差错，应付其他特殊情况。

进度后备措施。对于可能影响项目进度和项目工期的各种风险因素，项目各有关方尤其是业主一般不希望以减缓进度、延长工期的方式来解决。因此，一旦项目施工过程出现拖延或者非人为原因导致工期延后，有必要通过增加人员或者改变施工流水节拍等方法适当调整和修改进度计划，争取项目能够在预定的日期完成。从施工网络计划的角度理解，进度后备措施就是在关键线路上设置一段自由时差从而使某一施工段或者某一工序有一定的机动时间。

技术后备措施用于应对项目的技术风险，当房地产项目没有按照预期计划发展，需要采取技术补救行动时使用。技术后备措施通常是技术备用方案或备用设备。当开发项目因为采用新材料、新技术、新结构或新工艺而存在较大技术风险时应适当采取技术后备措施。

二、房地产开发风险应对

由于房地产开发过程的有着长期性与复杂性的特点，即使采用完善的管理制度与科学的评价手段有时也难以避免风险事件对房地产开发的影响。随着房地长开发过程的进行，某些不确定性风险事件也会随着系统内环境的变化变成可预测事件或确定性事件，这是房地产投资方就应该采取相应的手段进行管理与控制，这就是房地产开发风险应对。根据风险管理相关理论，本文将房地产开发风险应对分为四个部分：回避风险、转移风险、减轻风险和保留风险。

1.回避风险

回避风险是指当项目风险的不利后果非常严重，潜在威胁发生的可能性太大，又无其他策略来减轻时，主动改变或放弃行动方案与项目目标，从而达到回避风险的目的。采取这种策略，必须对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握，对风险有充分的认识和了解，经过充分的研究和论证。这种策略本质上是放弃使用有风险的项目设计方案、项目资源、项目技术等，从而避开项目风险的一类应对措施，所以投资方在采用回避风险策略前应该经过慎重考虑。

综合考虑以上因素，以下几种情况适合采用回避风险策略：

当某项目或某项活动风险发生概率和可能损失程度相当大，而收益并不太高，冒该风险得不偿失时。

有时冒险虽然得远大于失，但一旦损失发生，风险损失的严重后果开发商无力承担或可能导致开发商于死地。

应用其他风险处理技术的成本超过其产生的经济效益，采用风险回避措施可以使项目受损失的可能性最小。

2.转移风险

转移风险是投资主体将其本身面临的风险损失有意识地转嫁给另一方承担来承担，承担风险的一方一般情况下与投资方有相互经济利益关系或互为合作伙伴。转移风险是房地产开发风险管理的一种重要方法。转移风险也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是在风险事故发生时借用已有的合同或协议将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。这类风险控制措施多数是用来对付项目组织很难控制风险因素，即那些概率小但是损失大的风险事件，如自然风险或由不可抗力带来的风险。

实行这种策略要遵循两个原则：第一，权责一致；第二，风险和收益对应。

采用这种策略所付出的代价大小取决于风险危害程度的大小和风险发生的可能性。转移风险策略可以消除某些风险，但与回避风险策略不同的是，它不是中止或放弃某项带有风险的房地产开发项目，而是允许项目开发活动正常进行，同时将开发活动中风险可能所致的损失转嫁给第三方来承担。风险转移的主要途径有保证转移、保险转移、合同转移和证券转移。

3.减轻风险

减轻风险相对于风险回避来说，是一种比较积极的风险处理手段。它是指投资主体对于不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性来缩小风险后果不利影响的损失程度，从而达到减轻风险的目的的各种控制技术和控制方法。根据帕累托的“二八原理”，项目的所有风险因素中只有一小部分对项目威胁最大。因此，在实施房地产项目减轻风险策略的时候，我们要认真分析目标项目的特点，针对关键风险因素进行风险控制，从而达到减轻项目整体风险的目的。