2012:楼市或将“限”入纠结

鄂璠

贯穿2011年楼市主题的“限”字当选了2011年年度汉字，随着多个城市限购政策的到期。限？还是不限？成了一道让各个城市纠结的选择难题。而保障房入市力度的加快，则会进一步加剧楼市的纠结状态

2012来了，楼市进入寒冬。

贯穿2011年楼市主题的“限”字当选2011年年度汉字，作为抑制房价上涨的“功臣”，“限”字令会在2012年度继续“火”下去吗？ 500万套保障房先后上市会给楼市带来何种变化？

新建700万套“保障房”唱响主旋律

保障房在年底成为楼市的关键词。

2011年12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上， 国务院副总理李克强强调，中央补助资金将比2011年明显增加，各地也要加大政府投入，还要通过贷款支持、发行企业债券等方式吸引社会资金，多元筹措资金。对保障房新增建设用地指标实行单列，确保用地需要，开展探索利用集体建设用地建设公租房的试点。

住建部代表“国务院保障性安居工程领导协调小组”与地方政府签订2012年的保障性安居工程工作责任书，竣工量全面纳入考核。这被外界看作是逼地方签署“军令状”。住建部部长姜伟新表示，明年全国新开工建设保障房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于今年。将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

这一军令状让忧心房价起伏的人们吃了一颗“定心丸”。业内人氏分析认为，如果500万套保障房明年如期建成，将占住宅总竣工套数的三分之一以上，大约占住宅总竣工面积的四分之一。保障房将撑起楼市三分之一的后续市场。

诸多业内观察者认为，在2012年保障房大量上市后，楼市的拐点或许才会显现。

去年12月举办的第六届中国全面小康论坛上，中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产协会秘书长苗乐如在参加“城乡统筹与社会保障”分论坛时表示，住房问题的解决是落实房地产宏观调控政策、引导房地产产业真正走向持续健康发展的客观要求，所以要建立适合我国国情的保障房体系和商住房体系，是一个纲领性的指导思想。

谈及2011年的楼市调控效果，苗乐如认为，“调控效果已经充分显现了。”在他看来，就整体的运行情况而言，符合国家宏观调控的方向或者要求。一方面，从总体购销情况来看，无论是销售面积还是销售额度，都还是有所增加的，但增幅下降；另一方面，限购城市和非限购城市之间差别很大，实行限购政策的城市交易量下跌，房价松动。

关于“拐点”已经出现的说法。苗乐如认同万科集团总裁郁亮的说法。此前，郁亮在接受专访时称，拐点代表一种大的趋势的转变。苗乐如也认为，“拐点意味着方向性的调整，而在房价中并不存在拐点这个问题，一定要看整体的数量，而不能拿限购城市的情况来判断整个房地产市场的特点。”

限？还是不限？

限购令与保障房双管齐下，使得楼市调控进入新的阶段。

在46个执行限购令的城市中，福州、厦门、海口等12个城市将截止时间定为2011年12月31日；南宁的截止时间为2012年2月29日。2011年底，随着多个城市限购政策的到期，限？还是不限？成了一道让各个城市纠结的选择难题，“限购令取消还是延期，取决于国家是否出台进一步调控要求。”

而房地产业面临深度洗牌与变局中，地产大佬纷纷自救，有的考虑布局二三线城市，有的开始以房抵债还款。一位置业公司的总经理表示，房产商在面临资金压力的时候，通常都会去借贷。因为在他们眼里，房产始终是看涨的，而以房抵债还款，足以说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。

相较于房企，最先在楼市严冬中倒下的是二手房中介。2011年以来，北京关闭的中介门店达到了1000家，其中10月就关闭了177家。一年多以前，在购房者面前信誓旦旦地说，房价肯定不会下跌的业务员，大多已经不知去向。

2011年11月29日，SOHO中国、华远地产、万科、龙湖等20家开发商宣布成立“中国房产电商竞价联盟”，组团在网上以拍卖形式卖房。房地产大佬潘石屹表示，中国房地产业正在面临前所未有的挑战，必须将定价权通过网络交给购房者。

以“限购”为龙头，“限价”和“限贷”及时跟进，让众多房企销售量明显下跌，房价开始回归理性，12月1日，中国指数研究院公布的数据显示，去年11月百城住宅均价环比连续第三个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。

一件颇为有趣的事情显现了地方政府部门的纠结：去年10月11日上午，广东佛山住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。就在新闻媒体纷纷认为“佛山是全国第一个明确放松限购政策的城市”时，当天23时24分，该市的住建局却又在网站上通告称，为“综合评估政策影响”，暂缓执行该政策。

去年4月因“房地产相关收入快速下滑”而拟停止执行楼市“限购令”的海口市，则在12月6日率先表示，将继续执行“限购令”，随后，苏州、长春等城市也表示将执行限购令。2011年12月20日，上海官方宣布将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续执行住房限购政策。成为自北京之后，第二个明确2012年将延续“限购令”的一线城市。

限贷政策或有松动

关于2012楼市调控的猜测，有一种声音是调控不会继续，限购更不会继续，持这种观点者大多会“借用”央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵的一个说法，“房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”

这样的猜想先是被住建部打破。11月底至12月初，有消息说，“住建部已知会地方政府，对于限购政策将于2011年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。”

在这个敏感的时期内，“限购、限贷、限价”三项房地产调控措施哪一项会发生微调，“限”政将何去何从，引发了各界的关注。

2011年12月9日，中共中央政治局召开会议，会议提出：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”随后召开的中央经济工作会议在部署保障和改善民生工作时明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

地产观察者许子坊认为，房地产的支柱产业地位暂时没有新的产业能取代，但房地产业逐步被放弃将是大势所趋。“中央经济工作会议为2012年定下的调子，给房地产业带来了希望，房地产毕竟是中国的支柱产业，要保增长，就不能让房地产行业衰落。”天津商业大学公共管理学院土地资源系讲师、博士王伟认为。

“限贷放松楼市会不会反弹”、“持续限贷，楼市会不会一蹶不振”等关于限贷政策走向的观点，开始被放大和热议。有观点认为，2012年，限购虽然还在继续，但是限贷极有可能放松。中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》就指出，2012年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。

话音刚落，就传出中山楼市限价令在2011年12月31日到期后将不再延续的消息。

纠结 即便是降价、打折，消费者仍不买账。消费者、房地产企业和地方政府的纠结心态使2012年的楼市开端变得更加复杂。