杭州房价能否实现“软着陆”

□文/倪焱陈豪唐艳昕

杭州房价能否实现“软着陆”

□文/倪焱陈豪唐艳昕

杭州楼市将会迎来去库存化的高峰期，2012-2015年的房价预计会逐步平滑过渡至17347元/平方米左右这一合理水平

美国市场研究顾问公司Demographia最新发布的2011年度全球住房负担报告，比较了澳大利亚、加拿大、美国以及中国香港等主要大都市2011年的房价水平，指出房价在家庭收入中位数的3倍之内的属于“负担得起”，当房价相当于家庭年收入中位数5倍或以上则属于“难以负担”。在我国，房价收入比是指平均住宅总价与家庭年收入之比，比值越大，居民的购房负担越大。假设90平方米为市区普通居民家庭购房标准，按一家3口人都有收入计算：杭州房价收入比已从2006年的14.73直线上升到2010年的21.25（见表1），远高于国际标准，杭州房价已处于极难负担水平。显然，促使杭州市区房价合理回归已刻不容缓。而为了使房价在回归合理水平的同时又不影响经济健康发展，房价下降过程必须温和有序，逐步实现“软着陆”。

未来市场需求两大特征

未来需求结构以自住型的刚需为主。“十二五”期间，只要房价调整不到位，中央就绝不会让调控出现反复。据以往的历史调查数据，投资性需求在杭州市购房人群中的占比往往超过30%，但2011年的调查数据显示，自住型置业需求已占到80%左右，这还不包括改善性需求的比例。随着住房政策向自住型刚需倾斜，“十二五”期间的需求结构以自住型刚需为主的格局将进一步稳固。

未来需求增量以新增就业人口为主。“十二五”期间，随着城乡统筹和城市化步伐的加快，新增就业人口将成为杭州市购房需求的重要催化剂。据2011年杭州市区新增城镇就业人口20.55万人为基数年均推算，到“十二五”末的4年里，杭州市区新增城镇就业人口将累计到达80万左右。若按照2011年市区城镇居民人均住房建筑面积33.7平方米估算，到“十二五”末的4年里，新增城镇就业人口对住房的年均需求面积累计约在670万平方米左右。加上城乡统筹过程中的人口拆迁安置等都将成为稳定和增加杭州住房需求的刚需动力。

未来市场供给的三大基调

——房源存量充裕，房产市场以“去库存化”为主基调。总体来看，“十二五”期间杭州市区房地产市场供给存量将十分宽裕。根据合创地产机构统计显示：2012年起至未来的2至3年间，杭州主城区总体预计住宅供应量约为1670万m2。根据2011年杭州主城区新上市房源平均面积122m2/套推测，未来2-3年杭州主城区总体可预计住宅供应套数约为136800多套。若按杭州主城区2011年度住宅成交量13088套测算，这些供给存量需10年才能消化完毕；而若以2007-2011年五年平均年度成交28000套计算，这些供应量也需要4-5年的时间才能消化完毕。由此可知，未来杭州主城区供应量至少需要3年以上的去化时间。

同时由表2可知，到目前为止，杭州市主城区总计约1670万m2的住宅供给存量，其中包括341.4万m2的可售存量房源，562.6万m2的未售余量房源和766.7万m2的新增潜在供应，若以杭州市“十二五”未来4年新增城镇就业人口年均670万平方米的需求都能转化为住房刚性需求来计算，也需约3年的时间才能将这些房源消耗完毕，这些还不包括前些年各房产投机者手中的二手房源。如此巨大的供应量也预示着“十二五”期间将会迎来杭州楼市去库存化的高峰期。

——开发商谨慎拿地，土地市场以起拍价成交为主基调。目前，杭州市土地市场的冷清程度甚至超过商品房市场，住宅用地的成交均价已跌回底价。截至2012年4月，杭州住宅用地仅以底价成交两宗。在调控和“去库存化”的双重重压下，房价下跌已影响到开发商对土地价格的判断，而土地价格除反映当前房价外，还反映开发商对未来房价的预期。目前，多数开发商对后市的判断仍偏悲观，他们的“弃地”策略预示着整体房价仍有下行空间。开发商拿地继续趋于谨慎，在房地产调控力度持续加强的政策背景下，以底价成交的趋势在“十二五”期间不会改变。

表1 “十一五”期间杭州房地产市场相关数据对比

表2 主城区房源供销情况对比表

表3 “十二五”期间主城区房源供应形成时间表

表4 “十二五”期间杭州房地产市场相关数据预测对比

——高地价房折价销售，房企以亏本换取生存为主基调。在正常的建设进度下，土地出让后基本在两至三年内形成有效的供给房源，因此“十二五”时期形成的房源供应量主要由2009-2012年出让的土地决定。

根据相关调查统计，商品房成本价格构成中，土地费用一般占房地产开发成本的50%，而在正常年份中开发商的利润一般占房价的15%左右，因此最终地价占房价比为30%-40%较为合理。由于土地出让到最终形成房源的有效供应存在两至三年的滞后期，所以以2009-2010年楼面价的平均值计算（见表3），得出2012的房价理论上在20728元/平米左右，而实际上2012年一季度主城区商品房销售均价已降至16882元，降幅在20%以上，已跌至2009年的水平。

另一方面，2011年的土地成交均价是近年来的最高值（见表3），而2012年的土地成交均价跌回2009年以前水平的结果势必牵引房价向合理房价回归。这就意味着2012-2014年必将会成为房企转型和房地产市场重新洗牌的关键时期。“十二五”时期许多房企将面临亏本卖房的市场困境，在负债攀升和高库存的双重压力下，如何提升去化率和拓展融资以缓解债务危机是多数房企将面临的生存挑战。目前各家房企要先生存而后求发展，只有“去库存化、亏本销售、以价换量、整合资源”这一条路可走，在重压下所形成的全新市场格局，才能进一步促进房地产经济的良性循环。

“十二五”末期将实现“软着陆”

今年3月，杭州金星房地产开发有限公司由于资金链断裂已向法院申请破产保护。这一事实说明杭城房地产行业的暴利时代已濒临终结，而破产房企的出现也暗示着在本轮调控下房价降幅已接近极值，2012年度整体房价应在此基础上稳幅微降，不会出现较大变化。据2012年一季度杭州土地市场实际交易情况显示，截至目前为止主城区土地成交均价已跌至12350000元/亩，相当于2009年的水平，同样以地价平均占房价的35%推算2015年形成房源后，其房价水平应在17347元/平方米左右。在“十二五”期间房价调控决不放松的明确大背景下，一方面，受2012年土地成交均价跌回2009年水平的牵引，房价已向合理房价靠拢；另一方面，又受2011年告地价房源亏本去库存化的回归，亦使房价向合理房价逼近，因此，2012-2015年的房价预计会逐步平滑过渡至17347元/平方米左右这一合理水平（见表 4）。

根据杭州市“十二五”规划，“十二五”期间市区城镇居民人均可支配收入年均增长目标为11%，至2015年杭州人均可支配收入将达到51713元，居民购房能力稳步回升；另一方面，其按17347元/平米进行房价收入比测算，其对应的房价收入比将会随之降至10.1（见表4），这一数据已低于香港和温哥华的房价收入比，接近悉尼等发达国家的城市房价水平。因此，杭州市区房地产价格“软着陆”的市场格局将基本形成，房价“软着陆”将成为可能。

杭州市信息中心）