调控中的房企走向

□文/徐正库

岁末年初，房地产市场在持续强劲的政策调控下，出现了交易量萎缩、土地流拍增多、房价松动的现象，房地产调控进入关键期。为了巩固调控成果，中央经济工作会议强调，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。深入研究国家有关房地产政策调控、经济发展思路及结构性调整的一系列举措可以看到：国家对房地产行业的政策调控只是调控社会经济发展矛盾的一个基本措施，结构性调整才是转型发展思路的根本举措。房地产企业转型承载经济与社会发展功能的压力和机会已同时降临，房企主动进行转型升级已是迫在眉睫。

当前，房地产市场面临的现状，一是资本趋紧，成本上升，土地市场低迷，地方政府财政收入减少，保障房实施受阻，住房需求矛盾并未缓解。二是调控初见成效且还将持续。尽管大中城市的房价数据再次让人们看到了楼市出现拐点的希望，但反观不断升温的三、四线城市的楼市，可以预测房地产市场的调控基调不会变且仍将从严。三是行业步入调整与定位时期。随着国民经济“三驾马车”作用的调整，经济发展转向内需拉动，房地产业功能将转向对经济和社会发展的承载作用，与其它新兴产业融合共生。此外，财政趋向稳定微调，并不意味着放松银根，楼市深度调整大局不会变。

——政策调控促使房企思考经营调整。中央经济工作会议确定了2012年经济工作“稳中求进”的总基调。在此基调指引下，房地产企业的脱胎换骨首当其冲。中央经济工作会议为此指明了方向：继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。财政和信贷政策将注重加强与产业政策的协调配合，充分体现分类指导、有扶有控。其中，加强保障性住房、社会事业等领域的投入是题中应有之义。房地产企业须深入理解宏观经济调控政策，把握机遇，从以住宅为主的资源消耗型地产开发，主动转向为社会、商业、民生、文化服务类扩大消费和内需拉动型地产开发，不失为上策；积极参与保障性住房的建设；从单一的商品房开发转向复合业态；从开发销售物业转向销售与持有型并举；提升企业整合能力，提高企业集中度；企业发展从单纯的规模扩张型发展向整合集成式发展转变。

——房地产企业应确立新走向。目前房地产交易量大幅下降、房地产价格出现松动的现状，推动着房地产企业开始思考转型问题。着力扩大内需特别是消费需求，拓宽和开发消费领域，促进居民文化、旅游、健身、养老、家政等服务消费，成为新的市场指引。在商品住宅受到较大挤压时，转向担负承载功能的服务型新业态的转型拉开了序幕，旅游地产、养老地产、商业地产逐渐显露出巨大的市场潜力。旅游业作为长期内需，成为地产业不错的投资方向；在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业异军突起，成为房地产市场新需求；在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段。自觉接轨国家产业布局导向，发展以现代服务业为依托的地产事业，主动置身于良好的政策体制环境，是对房地产商智慧的实战检验。

——科学创新和引导房地产投资模式。应积极创新投资模式，正确引导投资方向，在资源整合与协调分配上，发挥符合国家经济结构战略性调整方向的积极作用。在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢C P I的投资工具。通过房地产基金、信托等投资渠道，可以让民间资金参与到房地产投资中来，给一些资质不错的开发商提供资金，帮助其发展更好的项目，解决市场不同层次的刚性需求。目前在银行“惜贷”、信托受限的时候，通过房地产基金，既能改变民间资金原来“炒房”的房地产投资方式，抑制需求的盲目扩大，又能为上游增加了资金供应，有益于未来市场的健康理性发展。