住房公积金贷款担保方式的创新

2012-01-27郑新海

中国科技信息 2012年19期

关键词：借款人公积金抵押

郑新海

河北省郸市住房公积金管理中心武安市管理部 056300

住房公积金贷款担保方式的创新

郑新海

河北省郸市住房公积金管理中心武安市管理部 056300

自1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》为降低住房公积金贷款风险提供了重要的法律保障。而今，担保已成为当前住房公积金信贷管理工作的一项重要内容。本文就住房公积金管理部门如何通过担保方式的选择及创新来最大程度上降低住房公积金贷款风险作一些粗浅的探讨。

住房公积金贷款；担保；置业担保公司

近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款已成为广大城镇职工、居民购房贷款首选的贷款方式。这样，信贷规模不断地扩大，贷款风险也不断地增强。那么，降低贷款风险，确保住房公积金资金的安全，是住房公积金管理部门急需解决的问题。为此，住房公积金管理部门把优化担保方式作为确保住房公积金贷款资金安全的一项重要措施，以此来促使住房公积金贷款的稳健发展。

1 担保方式选择的可能性和必要性

《中华人民共和国担保法》规定担保方式的多样性为担保方式的选择提供了前提条件，《担保法》第二条第二款规定，担保的方式有保证、抵押、质押、留置和定金五种担保方式：

1.1 保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

1.2 抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

1.3 质押，是指债务人或者第三人将其动产或者权利凭证移交债权人占有，将该动产或权利作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该动产或权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者权利的价款优先受偿。

1.4 留置，是指依照法律的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照担保法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

1.5 定金，是指合同当事人一方于合同履行前，为了保证合同的履行，在应支付的规定数额内，预先支付一定数额的款项作为债权的担保。给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要回定金；收受定金的一方不履行合同约定的债务的，应当双倍返还定金。

在以上五种担保方式中，留置是法定担保方式，即债权人依照法律规定行使留置权，无需当事人之间约定。其他四种担保方式需由当事人之间约定，是协议的担保方式。这样，选择合适的担保方式是可能的，而选择最适当的担保方式不仅可以使贷款的风险降低，而且可以提高住房公积金管理部门分经营管理水平，降低成本，提高效益。由此可见担保方式的择优选用是必要的。

2 目前住房公积金贷款存在的担保模式

目前，住房公积金贷款的担保方式主要有：质押、抵押、保证三种担保方式。

质押，即权力质押，相对而言，债券、存单等质押担保风险小，手续简单。只要质权设定并办理完毕相关的贷款手续方可发放贷款，质权至借款人还清全部贷款本息时消灭。但是，在具体的操作中，能够拿出充足财产作质押物的客户不多。

对于抵押的担保方式，在具体操作中，抵押人和抵押权人应当签订书面合同，约定房屋作为抵押物，并到房地产行政管理部门办理抵押登记手续，待抵押登记办理完成并办理完毕相关贷款手续后，方可办理贷款发放手续。抵押权至借款人还清全部贷款本息时消灭。这种担保方式存在的一个问题就是：把房产作抵押，我们会对抵押物处理和居民的搬迁心存顾虑，处置不好会影响社会稳定，同时，办理抵押的手续繁琐。

第三种担保方式：保证，即符合法律规定的保证人为借款人提供全额连带责任保证的贷款担保，操作程序相对简单，在办理完毕保证担保的相关手续及相关的贷款手续后方可发放贷款。

某住房公积金管理中心某管理部，先前一直采用阶段性保证加抵押的方式，它的基本运作模式是：借款人申请住房公积金贷款时，以所要购买的住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证，公积金管理部门受托的银行向借款人发放的贷款。待《房屋他项权证》办妥后，将它交贷款银行保管，至此将房产抵押。这种担保方式潜在的问题很多，首先，开发商为了促进销售或迫于资金压力才成为担保主体，如果开发商不能长期稳定发展，住房公积金资金的风险就很大，除此之外，我国目前的个人住房贷款绝大部分是期房按揭形态，抵押尚不是物权意义上的抵押，如果期房发生“烂尾”想象，房屋的处置便会成为一张难以兑现的空头支票，造成贷款资金回收的困难，同样会导致住房公积金资金的流失。其次，《中华人民共和国物权法》第20条第2款的规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一规定表明债权人接受了预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押人不在能够进行不动产登记之日起三个月内及时办理正式登记，则债权人的抵押权将因抵押人的所有权预告登记失效而面临落空的风险。再次，日益增长的公积金贷款业务量及瞬息变幻的金融市场变化都要求我们的贷款工作都更加细致化、专业化。因此，为了保证住房公积金贷款的资金的安全，我们有必要在保证担保方式上进行创新。

3 设置住房置业担保公司，优化担保模式

住房置业担保公司（以下简称“担保公司”）担保是指借款人申请贷款时，找置业担保公司为自己提供连带保证责任的贷款，如借款人在还款期限内不能如约偿还贷款，由置业担保公司承担连带偿还贷款本息的责任。借款人以所购房屋或其他产权房屋向担保公司提供反担保。

3.1 设置担保公司的必要性

采用担保公司担保的保证机制，有利于促进住房公积金事业的健康有序发展。一方面，虽然我国房地产市场迅速发展，但是城镇居民购买房屋仍是一项大额经济消费开销。由住房置业公司来为购房居民担保，可以有效地解决广大中低收入水平居民的住房问题。另一方面，担保公司作为专业的风险防范公司机制相对较为灵活，能集中人力进行贷款信用调查、追踪和贷款逾期催缴以及抵押物的处置工作。由此可见，设置担保公司是十分必要的。

3.2 担保公司的功能

担保公司作为住房贷款的担保模式，它不仅有效地改善了居民的居住条件，而且有力地降低了住房公积金贷款的风险。从经济学方面分析，我们可以发现担保公司具有以下功能：

3.2.1 稳定金融的功能

当居民在偿还住房贷款出现问题时，担保公司以自有资产首先为借款进行代偿，满足了相关管理部门的监管，维持了良好的金融秩序。而后，担保公司再进行后续问题的处理，始终使金融秩序处于稳定健康的状态。

3.2.2 处置抵押房屋的功能

置业担保公司为借款人提供还贷担保，一旦借款人违约本身就面临风险，它首先要替借款人支付债务，为降低风险，必须对抵押物进行处置。担保公司拿到抵押物可以进行经营，重新上市。这使置业担保公司在抵押物的处置方面具有优势。

3.2.3 完善信用体系的功能

担保公司提供的担保业务是以信用为基础，以法律为保障的经济承诺。有利于增加社会的诚信意识，担保公司通过调查贷款个人的信用状况来约束职工个人的诚信。为社会信用体系的建立和完善提供了信息资料和基础。

3.3 担保公司的优越性

住房公积金贷款采取担保公司担保的保证担保方式比与以前采用的质押、抵押以及阶段性保证加抵押的担保方式有着不可比拟的优越性，具体而言，有以下几个方面：

3.3.1 缩短办理贷款周期

采用抵押担保方式的公积金贷款，由于需要落实贷款人的抵押权，办妥抵押登记手续才能放款，因此办理贷款的时间会很长，可采用担保公司担保方式，其抵押手续可以后置办理，期间的资金风险由担保公司承担，这样受理周期大为缩短，同时在抵押登记手续办妥前，银行就可以提前放款。