开发区土地集约利用潜力的评价

刘法威

（安徽财经大学 财政与公共管理学院，安徽蚌埠233030）

0 引言

作为地区经济发展的重要载体，开发区在带动区域产业发展和城市化水平提高方面具有重要意义。然而，由于大部分开发区存在功能定位不清、产业结构趋同等问题，区内的土地浪费与低效利用现象较为严重。因此，通过开展开发区土地集约利用潜力评价，探索开发区土地集约利用管理模式，对促进开发区土地集约利用，建立健全开发区土地节约集约利用考核制度，保证经济社会可持续发展具有十分重要的现实意义。

目前，国内学者对开发区土地集约利用潜力评价基本是按照国土资源部颁布的规程进行的，理论和方法较为成熟（陈逸，2008）。本文认为，开发区土地集约利用的潜力水平不是越高越好，而应该是在内部各系统协调发展、充分发挥效能基础上的一个潜力水平。根据协同理论，开发区土地利用系统也是一个大的系统，具体包括开发区土地投入系统、土地利用结构系统、土地利用强度系统、土地产出系统及土地利用监管系统，这几个系统是相互联系、相互影响的。因此，合理的开发区土地集约利用水平的确定则应该建立在各系统协调发展、充分发挥效能基础上，这就需要我们按照协同论的方法和原理科学地利用土地。据此，本文将协同论引入开发区土地集约利用潜力评价中，对开发区土地利用系统集约化的协同机制进行研究，并以合肥高新技术产业开发区为例进行实证检验，以期为提高开发区用地管理水平提供参考。

1 模型构建

一般而言，开发区土地利用系统包括包括开发区土地投入系统、土地利用结构系统、土地利用强度系统、土地产出系统及土地利用监管系统，设开发区土地利用系统第i系统的功效值为Ui（i=1，2，3…n），实际值为xi，上限阀值和下限阈值分别为ai和bi，实际值和上限阀值、下限阈值的关系为：ai≤xi≤bi。

其中，上限阈值ai为目标值；下限阈值bi为近年来利用状况的最低值。当第i序参量对开发区土地集约利用产生正向作用，即正功效时，其函数为：

当第i序参量对开发区土地集约利用产生有负向作用，即负功效时，其函数为：

在对各序参量功效值计算的基础上，按照开发区土地集约利用的协调性函数（公式3），计算得到总功效值，即协调性大小。

其中，Σki=1。C反映开发区土地利用系统的协调性。C值越大，则说明开发区土地利用系统的协调性越好，土地集约利用水平越高，而土地集约利用潜力则越小。鉴于此，可建立开发区土地集约利用潜力模型：

式中：P越大，表明开发区土地集约利用的潜力越大；反之，开发区土地集约利用的潜力则越小。

2 案例分析

2.1 研究区概况

合肥国家高新技术产业开发区地处合肥西部，目前高新区集中新建区规划面积约30平方公里，拥有区内企业500多家，总投资131亿元，注册资本108.37亿元。合肥国家高新技术产业开发区是安徽省最大的高新技术产业化基地，已形成电子信息、光机电一体化、新能源、公共安全、文化创意、生物医药、新材料等高新技术产业集群。2009年在国家高新区综合评价中位居第12位。

2.2 指标体系的建立

评价指标的选取和指标体系的构建，是对开发区土地集约利用程度进行评价的前提和基础，它根据土地集约利用程度评价的目标和不同的空间层次而设计。一个完整的评价指标体系，不但能够反映开发区土地集约利用程度的影响因素及其内在关系，而且也是评价结果科学性与可靠性的体现（曲福田，2008）。本文综合考虑经济、社会和环境效益，在数据的可获得性的基础上，构建出开发区土地集约利用潜力评价指标体系（表1）。

表1 开发区土地集约利用潜力评价指标体系

2.3 指标权重确定

开发区土地集约利用评价的权重能够反映评价因素对土地利用集约度的影响程度，评价因素对土地利用集约程度影响力越大，权重越大。各指标权重值在0～1之间变化，各层次因素的权重值之和等于1。本文邀请了来自安徽省发改委、经贸厅、土地勘测规划院、高等院校等部门的12位专家，用特尔斐法确定了开发区土地集约利用评价指标的权重值（见表1）。

2.4 上下阀值确定

利用协调度模型评价开发区土地集约利用潜力的过程中，指标上、下阀值的确定是一个关键，那么，合理的上、下阀值确定方法的选择也是非常必要的。本文所确定的上、下限阀值采用目标值法、先进经验逼近法、专家咨询法和发展趋势估计法。

各指标上限阀值确定依据如下：土地现状开发率达到86.49%，随着开发区经济发展，土地开发率将进一步提高，因此，采用发展趋势估计法，将89%确定为该指标的理想值；现状土地供应率已达到89.77%，结合开发区发展势头，并咨询相关专家，采用目标值法、发展趋势估计法和专家打分法，将93%确定为该指标的理想值；未竣工的项目用地较多，考虑施工进度，采用目标值法、发展趋势估计法，将94%确定为该指标的理想值；工业用地固定资产投入强度采用发展趋势估计法、专家咨询法，结合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）对于投资强度控制指标的规定，将4600确定为该指标的理想值；现状工业用地率为40.65%，结合同类型开发区平均水平，采用目标值法，将65%确定为该指标的理想值；现状高新技术产业用地率为6.32%，结合合肥高新技术产业开发区发展规划和招商引资的情况，采用先进经验逼近法，将12%作为该指标的理想值；综合容积率上限阀值的确定采用目标值法、专家咨询法，并结合同类型开发区平均水平，将0.8确定为该指标的理想值；建筑密度上限阀值的确定采用目标值法、专家咨询法，并结合同类型开发区平均水平，将40%确定为该指标的理想值；工业用地综合容积率上限阀值的确定采用目标值法、专家咨询法，并结合同类型开发区平均水平，将0.85确定为该指标的理想值；工业用地建筑密度上限阀值的确定采用目标值法、专家咨询法，并结合同类型开发区平均水平，将45%确定为该指标的理想值；工业用地产出强度上限阀值的确定采用发展趋势估计法、专家咨询法，将8000确定为该指标的理想值；高新技术产业用地产出强度上限阀值的确定采用发展趋势估计法、专家咨询法，将18000确定为该指标的理想值；对于到期项目用地处置率和闲置土地处置率两个指标，根据管理工作要求，必须及时发现、及时认定、及时处置，因此到期项目用地处置率和闲置土地处置率这两个指标的理想值确定为100%；土地有偿使用率现状为65.45%，由于基数效应，继续提升该指标值难度较大，采用发展趋势估计法和目标值法，确定75%为该指标的理想值；土地招拍挂率上限阀值的确定采用发展趋势估计法和目标值法，并结合今后工业用地必须强制招拍挂的政策，将30%确定为该指标的理想值。

表2 合肥高新技术产业开发区土地集约利用潜力及协调度评价结果

2.5 综合评价

运用上文公式，即可测算出合肥高新技术产业开发区土地集约利用潜力及协调度(表2)。

2.6 结果分析

合肥高新技术产业开发区土地集约度综合分值为89.4，分值较高，开发区土地集约利用水平较高。其中，用地结构分值较低，这是由于区内工业用地比例相对较低，同时住宅用地比例相对较高。从现有土地的利用强度看，工业用地综合容积率为0.84，基本达到国家标准水平。从长远来看，除控制新项目的利用强度以外，仍需要通过产业升级等手段，逐步提高现有项目用地容积率和建筑密度等指标。同时，合肥开发区土地集约用地潜力不足，可供开发的潜力值仅为0.106，短期内运用先进的生产技术和管理制度等途径以进一步提高区内工业用地的利用强度的难度较大，存在扩区要求。

3 小结

本文运用协同理论，对合肥高新技术产业开发区土地集约利用潜力进行评价，研究结果发现，合肥高新技术产业开发区土地集约利用水平较高，建设用地供需基本平衡，但是可供开发的潜力较低。在今后开发区扩展过程中，要想确保土地的集约化利用，需要着重做好以下几点：一是构建“规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、监管有力、考核评价、共同责任”为框架的节约集约用地制度体系；二是研究合理的开发区土地集约利用评价方法，比如通过基于协同论的开发区土地集约利用评价方法可以找准开发区土地利用系统中的薄弱环节并重点改进，从而协调各系统之间的关系；三是提高开发区用地企业的准入门槛，加强开发区土地供后监管制度建设和落实。

[1]陈逸，黄贤金，陈志刚等.城市化进程中的开发区土地集约利用研究——以苏州高新区为例[J].中国土地科学，2008，22（6）.

[2]曲福田,姜海,欧名豪等.江苏土地集约利用研究[M].北京：社会科学文献出版社，2008.