居民收入异质预期对住房价格影响的实证研究

赵华平，张所地

（山西财经大学管理科学与工程学院，太原 030006）

0 引言

住房均衡价格是在供求关系作用机制下形成的，而房地产建设周期长的特点决定了住房供给在短期内很难增加，即住房供给在短期内是缺乏弹性的。在供给缺乏弹性的条件下，住房价格主要受居民对住房的需求影响，而居民收入是影响居民住房需求的决定因素[1-3]。居民收入变动对住房价格的影响具有双重作用，即收入增加不仅会直接引起居民对住房需求的增加，而且会形成居民对未来房价上涨的预期，这种预期作用又会间接引起居民对当期住房需求的增加。在这双重作用下，住房需求明显增加，在供给缺乏弹性的作用下，引起住房价格上涨[4]。Muellbauer&Murphy（1997）考察了1957～1994年英国住房市场价格的波动，研究发现，金融自由化是房价波动的主要原因，实际利率和收入预期也是房价波动的重要原因[5]。因此，本文将预期因素主要设定为收入预期。另外，一些文献也表明，由于居民所掌握的社会经济状况信息具有不完全性，导致居民对未来经济状况的预期存在异质性[6-11]，所以，本文讨论居民形成的收入异质预期对住房价格的影响。

1 居民收入异质预期的形成

大多数居民的收入主要来源于工资收入，而居民对工资收入信息往往具有不完全性，即居民无法观测到该地区当期的社会平均工资水平，而只能观测到当期自己所从事行业的平均工资水平，因此，居民只能利用他们对所从事行业的当期平均工资收入信息和所掌握的以前各期的社会平均工资收入信息对未来的收入进行估计。由于这种信息的不完全性，不同的居民对未来收入的预期会产生不同预期，从而形成居民对未来收入的异质预期。由于收入是影响住房需求的决定因素，所以，工资收入的冲击就成为人们对住房需求的异质预期，在住房供给缺乏弹性的条件下，即转化成了人们对住房价格的异质预期。因此，居民收入水平的变动不仅会影响居民的住房需求，而且会改变他们对未来住房价格的预期。

令Ii,t为第t期i地区的工资信息冲击总量，则有：

2 异质预期对住房价格的影响分析

2.1 住房价格面板数据模型

住房价格用地区商品住宅平均销售价格HPi,t来表示，作为面板数据模型的被解释变量，居民收入水平用地区职工社会平均工资Incomei,t来表示，居民收入异质预期用工资信息冲击总量Ii,t来表示，这两个指标作为模型的解释变量。我们知道面板数据模型有如下三种：

（1）无个体影响的不变系数模型：

模型假设各地区在各时期住房平均价格水平没有显著差异，模型中各方程截距项C和系数β1、β2均相同，可以利用OLS法直接求出参数C和的一致有效估计，故也被称作联合回归模型。

（2）个体效应变截距模型：

模型假设各地区之间或各时期住房平均价格水平存在个体效应但没有结构效应，个体效应可用截距Ci,t的差异来说明，即模型中各方程截距项Ci,t不同，而系数β1、β2均相同。根据个体效应的处理方式不同，模型又可以分为“固定效应”和“随机效应”两种模式。“固定效应”将个体差异表现为每个个体都有一个特定的截距项，“随机效应”将个体差异主要反映在随机干扰项的设定上。一般来说，当数据中所包含的个体成员是研究总体的全部单位，即个体单位之间的差异可以被当作回归系数的参数变动时，固定影响模式比较合适。当个体单位是随机抽取的样本，并用于推断总体时，则随机影响模式比较合适，即把反映个体差异的特定常数项看作是跨个体成员的随机分布。由于本文所用面板数据范围包括全部31个省、市、自治区的数据，使用固定影响模式比较合适，所以这里只分析固定影响变截距模型。固定影响变截距模型又分为地区影响的变截距模型和时间影响的变截距模型。

地区影响的变截距模型：

时间影响的变截距模型：

（3）变系数面板模型：

模型假设各地区在各时期既存在个体效应也存在结构效应，用不同的截距项Ci解释各地区住房价格的个体效应，用不同的系数向量β1i、β2i说明各地区收入和居民收入异质预期对住房价格的结构效应，即模型中各方程截距项和系数向量均不同。本文认为收入和居民的异质预期对住房价格的影响在不同地区不存在结构效应，所以不适合采用变系数模型。

2.2 研究数据及来源

考虑到1997年重庆市成为直辖市，《中国统计年鉴》将其单列，并对其进行了完整的数据统计，所以本文以1997～2009年全国31个省、市、自治区作为研究对象，研究数据来源于1998-2010年《中国统计年鉴》，考察的样本点共403个。考察的被解释变量为各地消除物价因素后的商品住宅平均销售价格HP，利用实际住房价格可以避免各省价格差异给模型估计带来的影响，物价水平以1996年为基期。解释变量包括各地区职工的实际收入水平Income和收入异质预期I，分别用各地消除物价因素后的职工社会平均工资和利用公式(2)计算的行业工资收入与社会平均工资收入差异的加权和来表示。由于我国在2003年对国民经济行业分类进行了第二次修订，所以本文在计算收入异质预期时，2003年之前以16个行业统计数据为基准进行计算，2003～2009年以19个行业统计数据为基准进行计算。

2.3 实证分析

利用1997～2009年全国31个省、市、自治区的面板数据，采用Eviews 6.0软件对住房价格的不变系数模型和固定影响变截距模型进行估计，结果见表1。从表1中可以看出，采用地区影响的变截距模型拟合优度最高，因此本文选择包含地区影响的变截距模型进行分析。

表1 面板数据模型的估计结果

通过估计得出的包含有地区影响的变截距模型为：

模型（8）中，括号里的值为t统计量；C=886.4642，代表全国31个省际的平均住房价格基础水平为886.4642元/平方米，Ci反映各地区住房价格相对于平均住房价格基础水平的偏离，其估计结果见表2。β1=0.04表示收入每增加一个百分点，住房价格约增长0.04%；β2=0.174表示居民对收入的异质预期每增加一个百分点，住房价格约增长0.174%。β1＞0反映了收入对住房价格的正向作用，β2＞0反映了居民对未来收入的异质预期对住房价格的正向作用，即居民对未来收入预期差异越大，住房价格越高。

从表2可以看出，住房价格比全国平均房价水平偏高的前三个地区是北京、上海、广东；其次是天津、海南、福建等沿海开放城市；比全国平均房价水平明显偏低的地区是西藏、青海等西部地区，这正反映了经济发展造成的地区住房价格差异过大的现象。

表2 变截距模型Ci估计值结果

Hong&Stein（1999）假定股票市场中有信息观察者和动量交易者两类主要的投资者，通过对股票市场中信息扩散形成的投资者异质预期的研究发现，由于信息观察者依赖于自己所获得的利好或利空信息进行投资决策，而动量交易者则依赖于观察到的价格变动进行投资决策，所以导致股票市场在两类投资者的作用下表现出短期内反应不足，而长期会出现反应过度的现象，即所谓的短期动量和长期反转现象[12]。为了检验住房市场在居民对未来收入存在异质预期条件下是否会出现类似于股市的这种现象，所以，在模型（5）的基础上，右端项引入了住房价格的滞后项。通过估计得出的包含有地区影响的变截距模型为：

从回归结果可以看出，HPi,t-1和HPi,t-2的系数均为正值，而HPi,t-3的系数为负值，说明在存在居民异质预期的条件下，住房价格在2年内存在短期动量现象，而在3年及以上会出现长期反转现象。

Giovanni Favaray&Zheng Song（2007）假定居民只能通过购买住房或租赁住房来满足基本的住房需求，并且他们可利用未来房价的变化进行投机，则市场上的乐观主义者会通过购买住房来满足自住需求，并且会将多余的住房用于出租，待房价上涨到一定程度时选择时机售出，从而获取资本收益；而市场上的悲观主义者会选择在租赁市场承租住房来满足居住的生活需求，以避免未来市场波动产生的资本损失。这样，悲观主义者由于选择租赁住房而退出了交易市场，他们的预期对住房价格不会产生影响[4]。为了检验住房市场价格的波动是否主要由正向预期所决定，所以，对模型（5）中居民收入异质预期Ii,t变量进行分解，分为正向信息冲击Posi,t和负向信息冲击Negi,t，分别用公式（10）和（11）表示。

这样，模型（5）可以转换为模型（12）：

利用我国31个省、市、自治区1997～2009年的数据对模型（12）进行回归分析得出：

从回归结果可以看出，居民对收入的正向预期会促使住房价格下跌，这可能是由于我国的政策实施不具有连贯性，使得居民在得到收入增加信号时，往往预期这种增加只是暂时现象，而不具有持久性，因此增加的收入也只能用于提高日常消费支出，却不敢用于增加大额的住房消费。但住房供给商在获得这种信息后可能会增加住房投资和开发，使得潜在供给增加，居民预期房价下跌，需求下降，致使住房价格出现下跌；而居民对收入的负向预期会促使住房价格上涨，这可能是由于居民对收入的负向预期往往源于物价的上涨，在名义收入不变的条件下，其实际收入下跌，此时居民认为物价的上涨必然会带来住房价格的随之上涨，因此部分居民决定提前购买以应对通胀或者利用机会进行投资投机行为，增加了当期住房的需求，在供给缺乏弹性的条件下，使得住房价格出现了上涨。

3 结论

通过上述分析，我们至少可以得出以下结论：

第一，地区经济发展水平的差异造成了地区间住房价格基础水平存在明显差异，其中基础价格最高的北京市比最低的西藏自治区住房平均价格高出近3750元/平方米。

第二，居民对收入的异质预期对住房价格有明显的正向影响，即居民异质预期越大，住房价格越高。因此，要想稳定住房价格，国家必须尽可能的公开各种收入和价格信息，以降低居民异质预期的差异。

第三，住房市场存在类似于股市的短期动量和长期反转现象，因此，国家宏观调控政策的出台在短期内会影响居民的预期，进而作用于房地产市场，显示出宏观调控的短期作用。但是长期反转的现象说明稳定房价不能简单依靠国家的宏观调控，从长期来说，还必须通过信息公开机制加以保证。

第四，由于我国政策实施的不连贯性，导致居民对未来收入增加的预期不但没有促使房价上涨，反而减少了对住房的需求，引起房价的下跌；而物价上涨形成的居民实际收入下跌预期会引发居民提前购买，增加需求，引起房价的上涨。

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