房价控制下房地产开发的持续性

张建忠

【摘要】房价控制是国家目前正积极实施的一项政策，凭借强制性的房价调控以缓解社会购房压力。尽管房价控制为业主提供了更好的优惠政策，降低了广大群体的购房压力。但从市场经济经营角度看，房价控制对开发商的经营造成了很大的冲击，房价下调对开发商及已经购房的业主造成了巨大的经济损失。面对房价控制政策，房地产开发活动必须要从理性角度对待，制定一套可持续性的市场经营战略。本文阐述了房地产开放存在的问题，在此基础上提出房地产开发持续性的策略。

【关键词】房价控制；开发商；业主；持续性

售房、买房问题一直是社会关注的焦点，为了缓解“房价猛涨”经济现象的持续升级，国家及各地政府积极制定了房价控制措施，以合理引导开发商限定销售价格。但从政策执行后的情况看，房产贬值、经济纠纷、盲目开发等一系列问题依旧制约了房地产行业的健康发展。为了应对房价控制策略，政府、开发商、业主等均要保持理性态度，以推动整个行业的可持续发展。

一、房地产开发面临的多种问题

从城市规划角度来说，房地产开发是对现有土地资源的再次利用，构建新房屋有助于改善国内城市的居住环境。由于政策上的失误，国家对房地产开发缺乏科学的管理体系，房价调控的权利完全掌握在开发商手中，给市场经济的稳定运行造成不利。如今，房地产开发已经成为“暴利”的代名词，房地产开发显露出来的诸多问题也引起了社会各界的广泛关注。

1、政策失误。早期国家对房地产销售的调控策略不足，导致房价在短时间内大幅度上涨。房产开发的高额利润引起了其它投资者的关注，“炒房热”成为了市场经济的不良现象。政策失误不仅在经济上造成冲突，在现实生活里也给人们造成了巨大的压力，如：北京、上海、杭州等房价高达15000-20000元/平方米，让大多数购房者承受着巨大的经济压力[1]。

2、一主多房。就商品房而言，业主为了获得更大的投资商收益，往往是“一主多房”的投资规划。房价控制政策颁布之前，1个业主拥有产权的商品房可多达5-10套，“一主多房”现象给其它购房者带来了巨大的购买压力。而开发商为了尽早将空房售出，并没有意识到不良现象对社会经济造成的危害，最终因房产垄断而造成集资炒房、非法炒房等严重的社会问题。

3、盲目开发。房地产开发的盲目性是造成其它问题的根本因素，对现有土地资源缺乏保护意识使得大量民宅、农田被征用。房地产开发商表面上为了社会城市规划，实际是为了赚取更多的商业利润，盲目地开发活动也给整个行业造成了很大的经营压力。如：开发商不考虑赔偿问题、施工问题、环境问题等，给后期项目工程的顺利实施造成了许多潜在的困难。

4、市场混乱。市场经济体制改革之后，我国经济发展环境得到了改善。但由于房地产行业的特殊性，给开发商的开发、销售等活动造成了阻碍。市场是一切经济活动的主要环境，房产销售市场的混乱对房地产经济的持续发展是不利的[2]。如：经济危机对市场价格变动的影响，材料价格上升对房地产开发建造的影响等，这些都制约了房地产开发活动的持续进行。

二、政府充分发挥宏观调控职能

政府是市场经济的宏观调控者，其通过各种经济策略可合理控制高额的房价趋势，引导房地产经济朝着健康、理性的方向发展。宏观调控是政府的核心职能，2011年下半年房价控制取得了显著的成效，各地房价降幅在5%-30%不等。为了保证房地产开发的持续性，政府应全面发挥宏观调控职能，引导开发商合理开发土地资源。

1、土地调控。控制土地使用权转让是控制房价的根本措施，只有在土地使用权上严格限制才能保证房地产开发的合理性。各地政府应制定土地勘测计划，及时掌握各地区现有土地资源的利用情况，对申请开发的单位要全面考核，分析土地开发后造成的多方面影响，这对于房价控制有很大的促进作用。土地资源调控也可避免房地产开发引起的资源浪费、环境污染等问题。

2、市场调控。市场是房地产销售活动的主要环境，通过市场调控可以避免房产垄断、哄抬物价等现象的发生。政府应定期开展市场调查，对房产销售的现状进行考核分析，出现问题后需尽快采取措施处理[3]。如：面对集资炒房现象，政府部分要控制资金流通及银行贷款，防止大量集资活动的出现；对于投资者的房产投资活动要给予科学的指导，引导资金流通的合理运营。

三、开发商制定科学的开发策略

房地产开发不仅关系着行业经济的发展，对我国现有土地资源利用及城市规划发展也有很大的影响。制定科学的开发策略能把土地、资金、人力等各个要素合理调配起来，为开发商提供更加合理的开发方案。另外，从社会科学发展观理念出发，房地产经济也必须要走持续运营道路，开发策略的合理性是重点保障。

1、房价方面。作为房地产开发商，在投资房产事业时要考虑国民经济收入水平，从群体的消费水平制定合理的房价。国家制定房价控制策略对开发商的收益造成了不小的影响，但同时也是对业主购买活动的基本保证。若市场价格变动或经济危机发生，高额房价大幅度降低对业主造成的损失相当大。因而，合理的房价是开发商持续性开发的关键因素。

2、销售方面。销售是把房源推向市场的重要一步，开发商结束实地资源开发后应及时转战市场[4]。控制市场变向对房地产开发的持续性有促进作用，如：商品房销售期间，根据市场行情转变销售对象，对房产进行合理的定位以满足市场需求，从而避免了购房的盲目性。销售不仅有助于开发商赚钱理想的经济利润，也是为另一房地产项目开发创造有利的条件。

四、业主购房需坚持理性化原则

任何一种经济现象都是由多种因素共同作用产生的结果，“房价问题”不仅是开发商“哄抬物价”所致，也是广大业主盲目投资造成的影响。从房地产开发活动的持续性要求分析，业主在购房时必须保持理性化原则。只有业主理性消费才能引导开发商根据市场需求合理定价，确保已开发的房源及时销售出去。业主购房原则具体表现如下：

1、合理消费。随着经济收入水平的提高，消费者资金积累量逐渐增多，购房成为了社会消费的一种方式。房价控制下房地产开发商的市场活动得到有效的控制，而业主也应按照房价控制政策的趋势合理消费，让开发商有正确的市场导向参考进行土地开发。另外，对于消费过程中出现的不良经济现象，消费者应理性对待，坚持合理的房地产投资原则。

2、理性投资。近年来，房产投资几乎是“稳赚不赔”的投资项目，这造成870%以上的资金拥有者转向房地产市场，导致市场投资方向单一化，社会资金过度集中于房地产行业[5]。业主在投资房地产时应注意理性投资，逐步引导社会资金的多元化运用。如：房价控制下的限购政策提出，业主拥有的房产控制在3套左右，给房地产投资提供了科学的指导。

结论

总之，房地产经济是现代市场经济的重要构成，在市场中占据了较大的比例。为了适应社会主义可持续发展的要求，房地产开发商在设计开发项目时要控制好土地资源的利用，避免盲目开发造成的资源浪费。房价控制政策是政府宏观调控的必然结果，对房地产企业的合理化经营给予了明确的指导，政府、开发商、业主必须形成良好的调控管理体系，引导房地产经济健康、长期地发展。

【参考文献】

[1]雷小军.房地产开发盲目性导致的一系列问题[J].房地产经济，2010，19（5）：33-35.

[2]卢胜祥.房产限购政策下业主投资活动的科学性分析[J].中国房产政策，2009，30（17）：15-18.

[3]单泽民.政府宏观调控职能在房地产经济中的运用[J].上海房产分析，2010,39（6）：22-25.

[4]吕从明.房地产开发期间土地资源合理运用的方法[J].南京财经大学学报，2010,14（10）：62-64.

[5]邱志义.分析房地产经济调控的影响因素及对策[J].中小企业管理，2010，28（4）：21-23.