“限购令”下的2011年武汉房地产发展研究

2011-12-29叶亚萍

时代经贸 2011年23期

【摘要】“限购令”是国家在房价居高不下的背景下，对房地产市场进行国家宏观调控的手段。本文以“限购令”为主要研究对象，运用市场供需基本原理，结合武汉市商品房市场特点，对武汉市政府实施的宏观调控政策进行分析。同时，分时段阐述武汉市“限购令”的表现，针对各个时段房地产的不同特点进行理论分析，对限购令下的武汉房地产发展进行展望。

【关键词】房地产；限购令；投资性住房

一、引言

近十年，中国房产价格处于高速增长的趋势，部分大中城市的房地产价格早已超过普通居民的接受能力。究其根本原因是市场供需不平衡导致房地产市场的价格背离价值问题。在需求方面，中国人口基数大，加上居民普遍带有“买房置业”的传统思想，导致需求量过大；在供给方面，随着中国城市化的发展，城市人口会随着人民生活水平的提高而不断增加，城市人口会增多，住房需求增加，导致土地供给紧张。近两年，房价的极速上涨远远超过了CPI和GDP的上升速度，给当前的经济运行埋下了极大的隐患，同时也给购房者带来了极大的风险。为此，2010年初，中央政府颁布“限购令”，意在通过限制消费者行为，抑制需求的不断增长，缓解供需矛盾；2011年初，武汉市政府发布了武汉市版“限购令”，对武汉市内的购房行为进行限制，由此拉开了武汉房地产调控的序幕。

二、2011年武汉市“限购令”的表现

2011年1月，武汉市下达“限购令”——“本地户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区新购一套商品住房。对于不能提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房①。”以上限购政策，一方面只是针对武汉市的临时居住人口（包括流动人口），并没有对长期居住在武汉市的外地户籍家庭和本市居民进行限购；另一方面，此限购政策只适用于商品房市场，没有涉及到二手房和其他廉租住房市场。所以说，1月的“限购令”严格上讲，并没有严厉的限购措施，同时也没有根据购房者的消费目的划分具体的限制对象。

根据消费者的消费目的，购房需求主要分为需求性住房和投资性住房。需求性住房主要用于居住，买一套足够。在这一点上，“限购令”延迟了本市户籍居民购买者的需求，但刚性需求仍然存在。而投资性住房，主要指投资者将手中闲置资金转化为资本投入房地产市场，来换取其房产增值的差价。在这一点上，“限购令”的限制就显得过于宽松。因为在“限购令”的允许范围内，武汉市的合法身份家庭可以买两套，武汉家庭的成年子女可以单独购买两套，那么有一对成年儿女的家庭实际可以买六套，如果想买也有办法，夫妻离婚没有房本的一方也可再买两套，外户籍身份在武汉开公司是合法的，以投资房产公司的名义买多套也是可以的。这样下来，投资性住房需求并没被堵住，仍有大量投资资金不断流入商品房市场，导致价格虚高。总体来说，一月版的“限购令”并没有起到实质作用，只是向房地产市场发出信号：政府将对房地产市场进行调控。

2011年2月武汉市将原有住房限购政策调整为：暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，包括夫妻双方及未成年子女（下同），能够提供本市一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房②。以上限购政策，一方面对非本市户籍居民家庭实行了严厉的限购政策，另一方面，把二手房市场纳入了限制范围。新版限购令在理论上限制了投资性住房需求的增长，降低了投资者对房地产市场的预期，这将会在一定程度上使房地产市场价格不再继续上涨。数据显示，3月底，武汉新房成交量下降约五成，但均价依然维持在7000左右，并没有太大幅度的降价出现③。

武汉非本市户籍家庭大约占到购房人数的50%，投资者居多，在刚性需求支撑下，购房者面对政府出台的限购政策会选择观望态度。但投资者手上的闲余资金并没有远离房地产市场，投资其他领域。近些年，中国才渐渐开放了基金，期货等金融衍生产品市场。从中国近十年各种投资工具的总体投资回报率来看，股票最高回报率可达20%，但风险过大，且需要较为专业的知识。银行一年定期存款率为3.5%，投资企业回报在8%-10%之间，但投资房产年利润率为18%-40%，并且只要有充足的资金就可以进入④。房子的主要功能是居住，投资者变卖了这种使用价值，来获得资产的增值。一旦房子被炒作到大多居民没有能力购买的情况，房子价值就远远背离了它的使用价值，导致房价过快上涨，高于居民的购买能力。所以“限购令”只能在交易表面影响市场交易量，但无法从根本上解决趋利资金支撑起的高房价问题。

三、2011武汉市“限购令”的市场反映

在第二季度，数据显示武汉商品房成交价格始终维持在7000元以上，新建商品住宅价格指数环比为100.2%，同比为103.4%，定基为104.6%⑤。在经历4个月的限购之后，房地产市场的价格并没如预期一样下降，需求者仍买不起房，而投资者不敢买房。同时，在第二季度，武汉市商品房新开工面积8000万平方米左右，总共新增大约4万套商品住房⑥，面对大量开发、少量购买的现状，房地产市场价格依然维持高价。这就像是一场投资者和需求者之间的博弈，投资者预期房价走势不会下降，因为存在刚性需求；而需求者期待在政府的打压下，房价回归正常价格。但这场博弈本身就是不公平的，投资者手上的资金要比需求者多得多，虽然银行已经开始限制贷款，但是资金自身并无法区分谁是投资者谁是需求者。银行评估其风险性，更愿意把资金贷给投资者，因为他们往往有可抵押物。需求者在无法偿还贷款的情况下，极有可能选择放弃贷款，保障自己的基本生活。

在第三季度，武汉市商品房房价走势依然坚挺，“限购令”到这时仍没能使投资者离开房地产市场，但是为了防止资金流入二三线城市的房地产市场，中央政府开始把部分二三线城市加入限购名单里。但这是没有必要的，因为二三线城市还正处于快速发展阶段，不应该抑制居民的合理购房需求；另一方面地产资金的进入，也能够给当地交通和城市建设带来充足的资金。地方政府的财政收入很大一部分来自土地的出租，如果过度采取严厉的措施，会截断地方财政来源。

在前期限购并没有得到预期效果的同时，武汉市政府开始加强保障房的建设，从供给方面来缓解武汉市房地产市场的压力。武汉市公布的保障房共有11.1708万套，预计年底将竣工经济适用住房190万平方米，交付廉租住房3420套，基本解决现有持证家庭的住房困难⑦。保障房和经济适用房很大程度上解决了部分刚性需求。因为它本身对购房者就有严格的限制条件，同时保障房一般选在离市中心较远的郊区，所以价格和地理位置因素决定了保障房并不能够在短期内升值，这块市场是投资者不感兴趣的。保障房的建设会打击投资者对房地产市场的较好预期，如果没有刚性需求支撑高房价，那么投资者的预期会降低，急于转让或出租房产，最后退出房地产市场。

在第四季度的开端，武汉市主要商品房成交均价为7790.52元/平方米，较前一周价格水平下跌2.6元/平方米，楼市价格跌幅0.03%，商品房市场价格出现回落的现象，面对限购的持续进行和保障房的大力建设，已经有部分投资者退出了房地产市场⑧。投资者的退出给开发商带来了恐慌，在11月，萬科、保利、绿地等纷纷推出了各种优惠、促销活动及特价房，这遭致了前期以高价买进投资者的不满。投资者进入市场是为获得较高的利润，就算在前期政府明确表示打压房价的情况下，后进入的投资者仍认为有利可图，但是如果价格真的被打压下来，一方面投资者手中的房产低价转手或者出租，另一方面也会威胁到银行提供给购房者和开发商的贷款，房子最后会在一些人手中开始贬值。

2011年11月15日，上海市政府自行发行地方债71亿，其中标准利率基本接近国债水平，银行认购踊跃，财政部通知也明确提出债券的偿还还是由中央负责，这说明其信用已经相当于国债⑨。此举旨在改变政府以土地换财政的模式，减少在土地供给源头等因素上，对高房价的影响。发行地方债作为国家控房的组合拳之一，可见政府决心之大，力度之强。

四、武汉市房地产市场的预期

年底，武汉商品房市场出现了降价趋势，投资者想以较高价格转手，而需求者多持观望态度，市场出现与前三个季度涨价潮反向的降价潮。投资者和开发商为了维持房地产业的高收益，可能会联手使价格不降反增，但虚高的价格没有实际的价值的支撑，持续不了多久。有观点表示，中国房地产泡沫会导致整个房地产市场的崩溃，会出现美国08年遭遇的信贷危机。但中国房地产市场的刚性需求远远超过了美国，在政府还没有建立完善的住房保障制度之前，还是有大量的需求者涌入房地产市场，这也是投资者炒作的立足点，所以中国房地产市场将不会出现整体房地产市场的崩溃。但这也不能说信用危机就不会出现，当人们的基本生活无法保障，投资房产的钱没有收回时，银行面临的信用危机将是巨大的。总归，如果后期投资者全线退出房地产市场，而需求者不急于购买，那么开发商将会面临后期资金短缺、无力偿还银行前期的贷款的情况。这可能会导致城市中心过多的烂尾楼产生，连带建筑业、水泥業等与房地产相关的产业走入低谷。到时候，“限购令”是否需要继续执行，要看明年初的房地产走势了。

五、结束语

综观2011年武汉房地产市场，虽然政府的调控政策频频出台，但高房价并没有得到有效控制。“限购令”从表面上限制了部分购房者的消费行为，但没有把房产投资者手中的闲置资金驱逐出房地产市场，资金始终积压在此，使房地产市场价格“虚”高不下。“限购令”能解决一时的问题，但必须有其他的政策来配合落实才有效果。从长远看来，房产最终要回归本来属性，投资者要找到合理的投资渠道，这需要中国政府正确合理的引导资金流向，创建完善的金融市场体系。治理房地产市场的根本在于“疏”，不在“堵”，“限购令”能堵一时，却不能从根本上解决问题。

注释：

①《关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知》[EB/OL].武政办[2011]02号文件,2011,1(14).

②《关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见》[EB/OL].武政办[2011]27号文件,2011,2(23).

③黄蜂.武汉限购令满月,新房销量降五成房价继续坚挺[N].武汉晚报,2011,3(23).

④黑马.40%与5%投资回报率反差5成人愿变现房产炒股[EB/OL].网易财经,2007,6(14).

⑤70个大中城市住宅销售价格指数[R].国家统计局,2011,11(6).

⑥各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况[R].国家统计局,2011,11(6).

⑦武汉“晒”保障房建设进度［N］.湖北日报,2011,6(17).

⑧陈龙.2011年十月第一周武汉楼市走势[OL].亿房网研究中心,2011,10(9).

⑨上海71亿地方债首发:近1/3资金投向保障房[OL].来自网易财经,2011,11(16).

参考文献：

[1]徐丰.我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D].吉林大学,2009.