救市会重演吗

　　怎样判断市场未来的走向？开发商如何选择应对之道？房地产调控是否临近转向？三年前的救市一幕是否会重演？针对这些各方普遍关心的问题，《财经》记者分别采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生、万科地产总裁郁亮、招商地产董事长林少斌、SOHO中国董事长潘石屹、龙湖地产执行董事秦力洪。
　　 他们对当前房地产市场的判断略有分歧，但基本认同的是：楼市调控正处于一个节点期，中央经济工作会议和明年“两会”后，相关政策或有所明朗，房地产企业要做好自身的调整，尽快面对行业回归正常发展的现实。
　　
　　调控是否到位
　　《财经》：本轮房地产调控已持续了20个月，尚未有政策退出的迹象，你对调控目标是如何理解的？
　　聂梅生：从去年中央经济工作会议迄今，所有的意见都指向部分城市房价上涨过快，要求遏制，进而出台了一些调控措施。尤其是今年“两会”期间，还要求各地方政府制定房价调控目标。
　　这是很重要的一件事情，虽然制定目标比较困难，但最后还是出来了。我认为，在今年底，或者明年“两会”，应该专门检查这件事情的完成情况。毕竟，这是政府的承诺，而且要求问责。如果认为没有达到预期，可以继续出台政策。
　　就目前来说，房价增速不超过GDP、人均收入的目标、保障房的开工指标都达到了。有关部门应适时出台一个文件，对当前的局面进行一个总结与判定，否则就没有目标了。
　　中国政府在房价调控方面，并不使用较为清晰的词汇，可是房价回调到什么水平，是环比回调还是同比回调，应该有一个标准。按照国家统计局最近公布的10月70个大中城市的房价数据，34个城市新建房屋价格环比下降，19个城市持平，13个城市环比上涨。
　　因此，稳定房价的目标在今年四季度应该算是达到了，至于回调到多少才算群众满意，应该有一个确切说法。我认为，楼市调控正处于一个节点期。
　　秦力洪：房地产价格是一个很复杂的事情，很难拿出一个量化的指标。如果说到什么价位是合理的价格，我相信，任何人心里都没有一个具体的数目。
　　考虑到本轮调控前我们面临的环境，我认为一个合理、健康的房价应该包括三点：其一，让本来计划购房、但在调控前觉得非常费劲的那部分人可以轻松一些买到房。其二，让房价不成为社会矛盾的主要焦点之一。其三，不至于产生系统性的经济与金融风险，这里面既包括银行的不良贷款水平，也包括整个社会财富的缩水，不应该影响到年末工程款的支付、农民工工资的支付等社会、经济问题。
　　
　　房企应对之道
　　《财经》：面对过去八年持续不断的调控，房地产公司应当如何安排长期策略？
　　林少斌：“快速销售、现金为王”是我们的一个重要原则。在这一点上，我们与大多数地产同行都有共识，销售策略顺势而为。这轮楼市调控推进到现在，很多人说价格才是制胜市场的关键因素，我不太同意这一说法。
　　越是在限购的市场模式下，每一个人都格外珍惜自己那张房票，所以向客户推出更有性价比的绿色产品是招商地产的一个长期策略。招商地产推进绿色产品已有数年，即使在当前的市场局势下，我们也将继续在这个领域培养自己的竞争力，从我个人来看，产品比价格更对客户有意义。
　　在业务战略上，我们正在加速布局三四线城市，在一二线城市，将适当提高商业写字楼产品比例，同时，加大力度拓展中心城市周边有潜力的三四线城市，特别是各省经济实力靠前的地级城市，这些城市对当前的楼市调控有较强的免疫力，招商地产从中将找到自己的机会。
　　招商地产已经升级为集团下属一级企业，由集团直接管理。在土地资源与资金方面，大股东一直给予上市公司非常大的支持，在当前的融资环境下，我们正因为有这样的背景，所以，公司借款成本较同行明显偏低，融资成本的优势非常明显。
　　郁亮： 2011年楼市的关键词是调控，2012年万科的发展策略是过冬。就像相机里有很多模式一样，万科要进入冬天模式：
　　其一，要追求现金为王，有时候现金比利润率更重要；其二，不能囤地，要更积极地卖房子；其三，更慎重地买地，不能买错了地；其四，管理要围绕冬天来进行，要节约成本；最后，在冬天把身体练好。
　　我们现在有300多亿元的现金在手，这让我们在未来的布局中比较灵活。未来，最为核心的问题是，我们应该向制造业学习。赚取应该赚的合理利润，大家也不会骂我们，也很合理。
　　展望未来，第一，不要再跟过去比，不要再留恋过去；第二，你要去想，跟制造业相比房地产业还是很不错的；第三，地产行业前景仍然是不错的，从国内居民消费市场来说，这个最大的消费市场仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。没有必要看淡未来，只不过我们用上下半场来看待这个行业。
　　秦力洪：在这一次楼市调控之前，整体市场比较好，房子卖得好与坏不太体现企业自身的水平，体现的可能更多是企业的运气。
　　这一轮的调控时间较长，运气的成分减少了，开发商出现了比较大的分化。主动在做调整的反而是那些规模最大的、现金比较充沛的开发商，大开发商不约而同地选择调价出货。
　　我们的想法非常简单，这个冬天会比较冷，而且会比较漫长，所以说家里储备多少柴草都不为过。对于有些企业来说，价格不是一个主动调整的市场手段，而是一个被动应对的最后一根稻草，那样的话，企业就危险了。企业不能总是上演抗洪救灾的故事，君子不立危墙之下。
　　房地产是一个类金融行业，主要比拼的是资金成本，这是房地产的核心竞争力。龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04％，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。
　　但是，在这个环境下，为了给十年之后的资产负债表做准备，我们还要逐步提高持有型物业在公司资产里占的比例，就像再穷不能穷教育一样。因此，现在我们的唯一策略就是，在任何情况下，必须保持市场的相对高周转。前方高周转，后方低融资成本，审慎地投资，逐步地增加我们的持有型物业，优化债务结构，优化现金流，优化十年以后的资产负债表。
　　
　　银行助力调控
　　《财经》：在很多二三线城市，限贷取代限购成为影响最大的政策。除开发商拿不到开发贷款外，一些签订了预售合同的业主也无法如期办理按揭贷款。有人说，这轮楼市调控实质是银行主导的，银行资源如何分配，其实主导了楼市调整的深度与广度。对此如何评价？
　　秦力洪：银行是否主导我不好下定论，但银行在房地产的交易环节，影响力特别大。限购是让有资格买的人能买就买，没资格买的也不惦记，对买方影响不大。
　　限贷对双方的影响都很大，买的人迟迟拿不到产权，卖的人迟迟拿不到钱。这个交易已经发生了，如果你要退，要产生新的交易成本。这一轮的房价调整伴随着首付贷款的利率提高，所以从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。
　　银行之外的其他融资渠道，对交易环节影响不大。同时，包括信托、私募在内的融资渠道对于个别开发商的影响可能较大，但对于全行业来讲，并不是一个主流，而且这些钱对交易环节没什么帮助，因为没有人借钱给购房者。
　　聂梅生：我同意这个说法。从根子上说，这一轮房价高涨就是货币政策过于宽松引起的。2009年新增贷款9.6万亿元，总的货币供应量差不多有14万亿元。既然当初发这么多钱，现在就要承受其后遗症。资产价格上涨、房价上涨以及通货膨胀，这个不是开发商能闹腾起来的事情。从因果来看，当然货币收紧最有用。现在开发商中，不管大企业、小企业，2009年、2010年买高价地的企业最难受。
　　楼市调控走到现在，银行针对购买第一套住房的按揭政策出现了很多变化，不仅利率上升，贷款还发放不下来，这导致一个局面：房价确实下降了，但购买首套住房的人反而更为艰难。
　　
　　我认为，取消7折、8.5折的首套房贷款利率是可以的，但是不能不放贷。没有哪一条文件说银行对首套购房不放贷。银监会、央行、国务院都没有发正式文件，银行自认为上调是自主行为。可是，当初个贷利率下调是国务院统一发文，现在银行上调利率是自主行为，这不合逻辑。
　　中国房改最成功的一条经验就是按揭，这是当时非常重要的一大进步，可是今年却变成了最致命的一条，近期个贷的纠结局面，谁都没有想到。开发商降价卖房，但是老百姓却买不了，因为没能力支付银行抬高的利息。所以最应该微调的就是首套房和改善性二套房的个人抵押贷款政策，解决了这个问题，交易量才能真实释放。
　　林少斌：本轮楼市调控是政府主导下多种政策的交叉运用。目前银行开发贷款以及按揭贷款的双双收紧，也是政府对流动性的收紧以及对银行开发贷款的监管严厉的体现。
　　不可否认的是，银行收紧开发贷款对房企资金链有较大影响，短期来看在一定程度上促进了房价下跌。按揭贷款收紧提高了购房者的购房门槛，增加了购房者的负担，抑制了市场需求，增加了楼市的观望情绪。
　　招商地产今年上半年销售签约金额68亿元，而合约销售额则达到了120亿元以上，中间差额比较大。这主要是由于信贷政策收紧、银行额度紧张，加上史上最严的限购限贷政策，直接导致了签约速度同比明显放缓，延长了销售实现时间和资金回笼速度。这对所有同行是一样的。
　　
　　调控何时退出
　　《财经》：2008年底之后的市场反转依然在目，这一次，调控政策如何退出，救市会重演吗？
　　潘石屹：政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。我认为，决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的市场过程。
　　最近一段时间，中央层面对货币政策的说法有所微调，甚至出现了“定向宽松”的提法，即对于新兴产业与保障房等领域进行信贷宽松，而对房地产业则继续维持限贷。
　　“定向宽松”的提法是对市场不懂的人提出来的。信贷的资金一经贷出，会在经济实体内循环流动。
　　定向发往一个中小型制造业的信贷资金，在经过多次往返后，谁也无法掌握它的去处，在当前的经济形势下，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。
　　不过，我的看法是，保障性住房可能宣布缓建，尽管官方说法很隐讳，可是这是非常确定的事情。
　　在完成今年1000万套保障性住房建设目标方面，很多地方政府已经压力很大，他们很难有足够的资金去支持2012年的1000万套任务。
　　如果要强制推行3600万套保障性住房建设任务，地方政府的选择之一是，只好把去年、前年、大前年的保障房建设加入其中，凑足数目。这样一个保障性住房建设局面显然不是中央政府愿意看到的。
　　郁亮：温总理三番五次说的话你们不相信，我是相信的。还没做好过冬准备呢，就想着春天的事情，这会妨碍你做好冬天的准备。
　　万科最好的地方是战略从来不漂移，万科的心态从来都很平和，没有必要赌一个你不知道的未来，你只做你应该做的事情，或者只做你能够做的事情。
　　林少斌：限购直接抑制了房地产市场的需求，在市场供应放量的情况下，各地成交均价出现一定松动和下滑。
　　未来，限购政策退出的触发因素除了房价涨幅得到控制之外，房产税在全国铺开、保障性安居住房建设达标以及经济下滑导致居民购买力下降等也将促使政策制定者重新评判形势，放开限购政策。
　　秦力洪：企业的经营决策根本不能建立在猜测基础上。松有松的过法，紧有紧的过法。我们做好最紧怎么过的准备。过去五年到十年，每一轮都有很多人做预测，正确率非常低，猜对了属于极小概率事件。
　　因为现在调价格还可以换回销量，所以最难的时候还没来。就像人的皮肤还有弹性一样，说明人还没死。等哪天动价格也没人买了，大事就发生了。前两年美国的房地产市场，越便宜越没人买，这就是生与死的问题了。
　　聂梅生：购房者一般会观望到明年，开发商也准备熬到明年。现在的回调并没有完成，政府并没有新的说法，在目前的情况下，由于房价同比增速还在正值，还有余地往下调，开发商也没出现大规模的资金链断裂，因此，低迷时期起码会持续到明年一季度。
　　但明年全国“两会”时，恐怕要做一些重要决策。之后，房地产的政策取向就会比较明了。如果认为调控达到了预期目的，之后的政策就会走向平稳。
　　政府通常不会轻易否定原来的文件，但可能会以新的文件来指明新的方向。一些根本性的政策比如房产税、70年房产使用权，可能会在十八大以后进行体制性调整。今年的中央经济工作会议是近期大家期待的，然后就是明年“两会”、十八大，这三个节点都是比较重要的。
　　注：文中对郁亮的采访系11月12日万科媒体见面会上的群访