构建我国物业税税基评估体系的建议

　　【摘要】 近年来房地产市场持续繁荣，国家不断出台调控房地产市场的种种政策，开征物业税也成为当前社会经济中的一个热点问题。文章主要从资产评估的角度，就物业税税基评估试点中的税基评估问题进行研究，在借鉴国外发达国家或地区实践经验的基础上，对构建我国物业税税基评估体系的配套设施进行了研究和探讨，并提出了相关建议。
　　【关键词】 物业税；税基评估；评估体系
　　
　　随着经济实力的逐步崛起，中国将进入工业化与城市化加速发展的新阶段。城市化的加速推进，推动了我国房地产事业的发展。如何解决在城市化进程中出现的土地、住房等各种问题需要进行系统深入的研究。房地产税收可以从宏观层面上调节我国土地、房产等不动产资源的分配，但是我国房地产税收制度也面临保有阶段税负轻、计税依据不合理、征收范围过窄、内外税制有别等较多影响税制效率、公平的问题。十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
　　开征物业税的重要前提是对物业税税基进行评估，我国进行物业税及税基评估试点工作已经有六年之多，从开始的六个省区到现在的十个省区，税基评估始终处于“空转”状态。总结近几年物业税及税基评估试点工作的经验及社会各界对物业税及税基评估的讨论，可以发现以下若干问题一直困扰着物业税及税基评估 “试转实”的进行。一是人们对物业税的目标和作用的认识摇摆不定，过分强化了物业税对控制房价的作用；二是过分强调了物业税对土地出让金的替代作用，以及物业税对土地出让制度改革的作用；三是我国财产登记制度的严重滞后等。其实，房价的高低最终是要靠市场机制解决，不能完全寄希望于物业税的作用。土地出让制度和土地出让金的收取，是政府行使土地所有者权力的行为，物业税的开征是政府行使行政权力的行为，两者并没有必然的联系和替代关系。
　　上述认识的错位会直接或间接地影响物业税税基评估总体方案的设计，以及课税对象和课税范围的界定、税基评估价值类型的选择等，会严重制约物业税及税基评估“试转实”的实施。在这样的背景下，本文适当借鉴国外理论和实践情况，对我国物业税及税基评估的相关问题进行探讨，并提出建议。
　　
　　一、制定相关的法律法规
　　
　　1.确定税基评估具体实施机构，并且明确规定该机构的成立目的、职责，以便其依法设立并开展工作。即在法律中明确规定税基评估的主体、评估部门的组成、结构、职责、性质并明确其与其他政府部门之间的关系。
　　2.通过法律规定评估对象的范围和分类。评估对象的范围及分类是进行税基评估的必需要素之一，对实际的税基评估业务起到直接指导作用，而且税基评估对象的分类，也在一定程度上决定了所用的税基评估方法。不过，鉴于我国各地情况大不相同，法律法规应当留下合适的弹性空间，具体评估方法的选择应当由各地结合实际情况自主裁量。不过，法律对各地行使自由裁量权的条件应该详细规定。
　　3.税基评估的途径与方法、评估的程序。评估程序可以在省级这一层次的法律规章中进行规定，也可以在全国范围更高层次的法律法规中进行规定，我国的法律法规应当规定税基评估的基本程序，以保证税基评估的总体质量。
　　4.评估的基准日和评估周期。评估基准日应当在律法规中统一规定，防止实际评估中的任意操作，避免产生混乱。评估周期的选择涉及到在评估结果的及时性与评估成本之间的权衡。因此需要各省级根据本省情况选择合适的评估周期，并在法律中作出明确规定。同时全国应该规定一个合理区间供地方政府参考，还可以避免地方政府在选择评估周期时的随意性。
　　5.规定部门之间的协调义务。由于我国土地、房产管理体制方面的原因，我国与不动产相关的部门众多，导致税基评估需要的数据分散在各个部门之中。法律法规应该规定这些相关部门在实际工作当中积极配合税基评估部门的工作，有义务向税基评估部门提供税基评估部门所需的数据信息。
　　6.税基评估争议解决机制。税基评估的结果会影响纳税人应缴纳物业税税额。如何处理征纳纠纷，法律应该对此作出相应规定。税基评估的法律法规中应当详细规定税基评估争议的解决机制，为依法解决评估争议，维护纳税人合法权益提供法律依据。
　　7.规定负担调整率和税收豁免与优惠等情况。法律法规中应该明确规定负担调整率和税收豁免与优惠的具体条件，防止胡乱优惠、豁免的情况出现。
　　
　　二、构建我国现代不动产信息数据库
　　
　　为了保证征收物业税的行政效率，在税基评估中采用批量评估是必然趋势。但是批量评估系统的建立与评估结果的客观公正都与批量评估中采用的基础数据密切相关。基础数据不能满足评估要求，就不能进行税基评估，更无法建立批量评估模型；市场数据不完善或无法及时更新，就不能建立合理的批量评估模型，评估结果会严重偏离其市场价值，使评估结果失去客观性， 不被公众和政府接受。因此当前亟待着手建立完善不动产基本信息和市场信息数据库，这是进行税基评估、开征物业税的重要前提。
　　基础数据的采集制度，应主要从以下几个方面考虑：
　　1.建立不动产登记制度，登记的内容不仅包括产权、房地产价格，还应包括房屋的结构、设施、街道状况、社区状况等各种影响房屋价值的因素和其他与评估有关的信息。登记的信息应该能够全方位、多层次地反映房地产的真实状况和动态变化。
　　2.建立物业税申报登记和管理制度。要建立不动产申报制度，当不动产进行新建、购置、改造、拆迁、产权转移时，不动产所有人有义务向税务机关申报，这样税务机关就可以掌握全部纳税人的不动产税源数据。
　　3.依托计算机网络与其他机构形成资源共享机制。与统计部门、房产管理部门等相关政府部门建立数据资源共享机制，获取房地产交易、成本、收益等方面的数据。与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。为了便于税基评估中心与各部门机构之间的信息沟通，省级政府应该统一信息的标准格式，保持不动产信息的流通渠道畅通，建立现代不动产信息交流平台，减少信息在沟通中的丢失和失真。
　　
　　三、形成分类分层次的争议解决机制
　　
　　由于物业税的税基评估结果直接影响到纳税人缴纳物业税的数额，关系到纳税人的切身利益，在征纳物业税的过程中，纳税人对税基评估结果存在异议也是不可避免的，因此物业税的基本法应该保证纳税人对税基评估结果提出申诉的权力，如此还可以再次检验评税结果，提高评估质量。
　　纳税人提出申诉到申诉解决需要遵照一定的程序，一般包括以下几个阶段：一是纳税人提出申诉。纳税人对评估结果拥有知情权，税基评估机构应该在评估之后将初评的结果及不动产的有关资料在征税之前公布在有关媒体或网络上，方便纳税人进行查询，并将税基评估结果以评估结果通知书的形式寄送给纳税人，并规定一定的申诉期，规定纳税人如果对评估结果有异议可在收到评估结果通知书之后的一定期限内向税基评估中心提出申诉请求。二是税基评估中心接受申诉。税基评估中心在接到纳税人的申诉请求后，必须在一定期限内对纳税人的申诉请求作出回应。三是税基评估部门处理申诉内容， 并告知纳税人处理结果。税基评估中心应该针对申诉的内容和性质，采取相应的处理办法，对评估失误给予及时纠正，对数据方面的争议应及时核实数据或现场勘查，及时解决争议，并向申诉人发出评估结果更正报告单，告知申诉人处理方法、过程和结果。四是纳税人对重估提出争议。纳税人收到评估结果更正报告单后，对重估结果和处理意见仍不满意的，可以向税基评估中心再次提出申诉，请求对争议进行处理，或者向税基评估中心的主管部门提出评估争议，主管部门应限期对争议作出处理。五是对争议的调解。主管部门对争议进行调解，调解不成，纳税人可以向评估仲裁委员会提请仲裁。六是对争议的仲裁。评估仲裁委员会对纳税人提出的仲裁申请进行仲裁。七是提起诉讼。经评估仲裁委员会仲裁之后，纳税人对仲裁结果仍不满意的，可以依法提起诉讼。这是对评估争议的最终解决办法。诉讼程序完成就是评估结果的最终结论，当事人双方必须接受。
　　
　　
　　四、协调好税基评估机构与相关部门的关系
　　
　　1.与政府部门之间的关系。税基评估中心是由各省政府设立并管理的，其最高负责人也由省政府任命。税基评估中心接受省政府的宏观指导，并且与省政府下属的其他部门一样接受纪检部门监督，统一贯彻党的政策法规等。税基评估中心依法办事，遵守各项规范准则，其评估结果独立于政府部门，不受政府部门的影响，按照评估程序规则客观公正地产生。税基评估中心的工作人员待遇应等同于公务员待遇。
　　2.与税务部门、财政部门之间的关系。税务部门是税基评估中心评估结果的使用部门，税基评估中心按照税基评估周期，向税务部门按期提供税基评估的评估值作为征税的依据，税务部门必须对税基评估结果进行备案。税务部门和税基评估中心应该设立专门负责人进行沟通，对机构之间的数据传送等沟通交流工作进行记录，并在工作中遵循保密原则。财政部门负责支付税基评估中心聘请资产评估中介机构实施评估的费用。资产评估中介机构将税基评估结果交付税基评估中心，税基评估中心再交由税务部门使用，评估结果交付税务部门之后，评估中心应当提请财政部门支付部分评估款项给中介机构，当评估结果实际运用过程中并没有发生因评估结果不准确而产生的争议时，税基评估中心再提请财政部门支付剩余的评估款项给中介机构。
　　3.与其他部门之间的关系。我国目前的机构设置导致大量房地产信息分别由不同的管理部门掌握。占地面积等关于土地的相关信息要从国土资源部和发改委获得，房地产是否合格及具体标准由建设局管理，使用年限等目前房屋交易的各类具体信息可以从住房和城乡建设部取得，从统计局可以获得当地经济发展情况指标，房地产开发公司可以提供绿地面积等关于房地产所在小区的各种指标，中介机构可以提供评估技术支持。在我国专门的不动产信息数据库没有完全建立之前，加强税基评估中心与各部门之间的协调配合对于我国的税基评估工作尤为重要。
　　
　　五、培养税基评估人才
　　
　　1.制定培养税基评估人才计划。首先，由于资产评估中介机构的从业人员有资产评估的专业背景，可以由政府部门与中介机构协商合作，从评估中介机构中选拔一批愿意从事税基评估的人员进行税基评估的相关培训。其次，由这些人员作为培训师再培训各地从事税基评估的人员，由政府部门与注册资产评估师协会合作，组织各地从事税基评估人员进行培训，使税基评估的基本技术得到扩展。再次，要通过开展集中培训、研讨会、自学、网络教育等多种途径加强税基评估人员的后续培训教育。
　　2.逐步制定规范税基评估工作的法规体系和评估工作人员的考核制度。我国应建立与税基评估相关的政策法规体系，如制定基本的税基评估从业执业道德规范，建立更加系统科学的操作准则、规范和程序。税基评估的过程应当以准则、程序、规范的形式表达出来。另外由于税基评估的最终结果在科学方法的基础上还会受评估人员主观因素的影响，因此，必须加强税基评估人员的职业道德教育，评估人员的职业道德要通过规范的形式加以明确，为统一管理税基评估行业和开展税基评估工作提供依据，做到每项税基评估工作都有理有据、有法可依。
　　
　　【参考文献】
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